Что делать если не освобождают купленную квартиру
Покупка квартиры долгожданный, но хлопотный процесс. Поиск вариантов, подготовка документов, осуществление сделки – все это требует времени и сил. Когда подписаны все бумаги, казалось бы, можно расслабиться и готовиться к новоселью… Но, как показывает практика, так случается не всегда. Что делать, если бывшие жильцы отказываются освобождать помещение и продолжают его эксплуатировать даже после продажи? Как воздействовать на нерадивых жильцов и при этом не нарушать закон РК? Обозначим главные моменты в статье.
В какие сроки прежний владелец должен выселиться после продажи жилья?
Каждый владелец вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в частности квартирой, по своему усмотрению. Он может проживать в ней лично, прописывать других, сдавать недвижимость в аренду или просто хранить там свои вещи. Этого права хозяин лишается при отчуждении собственности.
Вот, что говорит об этом Закон РК в 30 статье: с прекращением права собственности, лицо не может проживать в квартире и им распоряжаться. Согласно действующего законодательства, собственник и члены его семьи при продаже жилья обязаны выселиться без предоставления иного помещения для проживания (если только договор не предусматривает другие условия передачи права собственности). По договору купли-продажи недвижимость уже находится в собственности нового хозяина.
Чтобы избежать недоразумений с местом проживания, вывозом вещей прежних владельцев, юристы рекомендуют указывать сроки освобождения жилья в договоре купли-продажи. Дата выселения определяется путем договоренности сторон исходя из потребностей каждой. Это может быть и три дня, и три месяца.
Как самому написать объявление о продаже квартиры, которое приведет покупателей
Как правильно составить договор
При совершении сделки всегда присутствуют специалисты, и относительно основного текста договора можно не переживать. Но вот детали, например, срок освобождения жилья, вывоза вещей, могут быть не учтены.
Составляя договор важно учесть нюанс физического и юридического проживания. Физическое проживание – это фактическое местонахождение человека по указанному адресу. Юридическое проживание – регистрация лица по указанному адресу без физического нахождения в квартире. То есть такой человек утратил право распоряжаться жильем, но все еще имеет право его использовать.
Если по объекту недвижимости есть жильцы и первого, и второго типа, это отображается в договоре (желательно в отдельных пунктах). Например, если бывший владелец и члены его семьи на момент сделки уже выписаны, в документе это можно обозначить так: «В квартире никто не зарегистрирован, продавец обязан ее освободить до такого-то числа, месяца, года». Если же в объекте сделки есть зарегистрированные лица, формулировка может быть такой: «В квартире зарегистрированы (указать всех, кто прописан, с данными удостоверений личности), владелец обязан их снять с учета до такого-то числа, месяца, года».
Так же в документе можно прописать и другие особенности сделки. Например, бывший собственник просит временно оставить вещи в проданной квартире. Тогда в договор вносят перечень вещей и дату их вывоза.
Как сделать шумоизоляцию в квартире: звукоизоляция стен, пола и потолка
Что делать, если бывший собственник не хочет съезжать?
Не всегда процесс выселения прежних жильцов проходит так гладко, как этого хотелось бы. Например, наступает дата освобождения квартиры, а бывший хозяин просит еще несколько дней. Как быть в этой ситуации?
Безусловно, закон на стороне покупателя, то есть нового собственника квартиры. Но насильно выставить человека на улицу – дело склочное и вряд ли кто по доброй воле захочет в нем принимать участие. По закону, бывший жилец в таком случае становится лицом, нарушившим свои обязательства по сделке, и несет за это ответственность. При желании новый собственник может даже взыскать неустойку. Для этого нужно лишь доказать факт нарушения.
https://info.homsters.kz/kvartiry-v-novostrojkah-v-almaty-mogut-podorozhat-do-50/
Алгоритм выселения старых жильцов
Сообщать в полицию по такому случаю бесполезно. Выселение людей из квартиры не входит в компетенцию правоохранительных органов. Даже прежние владельцы могут быть выселены из квартиры только по решению суда. Поэтому здесь нужно действовать иначе. Чтобы не нарушая закон выселить старых жильцов нужно:
- Попросить освободить дом добровольно.
- Отправить свои претензии заказным письмом ответчику с уведомлением о вручении. Если после этого вопрос не решится – переходить к следующим шагам.
- Составить исковое заявление (для ожидаемого результата лучше обратиться к юристам или очень внимательно изучить предмет самому).
- Приложить правоустанавливающие документы и копии на объект недвижимости.
- Собрать доказательства в обоснование своих требований к ответчику относительно компенсации для суда.
- Подать заявление, оплатив госпошлину.
Поскольку данная ситуация относится к гражданскому кодексу, дело будет рассматриваться максимум до двух месяцев. Отсчет времени указан с момента получения и рассмотрения судом всех материалов. Если решение суда будет вынесено в пользу истца, то бывшие жильцы будут вынужденных в принудительном порядке освободить квартиру. Процедура происходит с привлечением судебных исполнителей.
Альтернативные пути решения спорного вопроса
Если стороны не заинтересованы в обращении в суд, можно разрешить ситуацию мирным путем. Как вариант – договор аренды. Если прежнему владельцу пока некуда съезжать, а новый имеет возможность подождать с новосельем, такой вариант должен устроить обе стороны. Продавец продолжит занимать квартиру, но уже на законных основаниях, как арендатор. В свою очередь покупатель не будет нести убытки за потребляемые жильцом коммунальные услуги. Этот способ особенно удобен тем, кто приобретал жилье с целью сдачи квартирантам.
Как выписать из квартиры бывших жильцов
Снять граждан с регистрации по месту жительства в Казахстане может только собственник жилья. Есть два варианта осуществления процедуры:
- ЦОН. Владелец квартиры должен предоставить удостоверение личности, копию техпаспорта на объект недвижимости и заявление с подписью в произвольной форме с указанием граждан, которые должны быть выписаны.
- Портал eGov.kz. В разделе гражданства и миграции нужно найти «Регистрация и снятие с регистрационного учета», выбрать «Снятие с регистрации» и заказать услугу онлайн, выбрав из списка всех прописанных тех, кого требуется выписать. Заявление на снятие с учета в данном случае подписывается электронной подписью.
Эксперты в сфере недвижимости рекомендуют осуществить выписку жильцов до момента подписания договора, а не после покупки. В таком случае вы обезопасите себя от непредвиденных ситуаций. Сложности, например, могут возникнуть с выпиской несовершеннолетних детей, граждан, которые в свое время не участвовали в приватизации квартиры, лиц, на которых оформлен завещательный отказ и т.д.
С 1 октября ставки по промежуточному займу в Отбасы банке повысятся
Конечно, на практике новый собственник сможет выписать прежних жильцов, но какими усилиями и нервами – это уже другой вопрос. Выписка жильцов «особых» категорий возможна только через суд. Новый владелец должен подготовить заявление о снятии лица или нескольких особ с регистрационного учета. Исковое стоит составить в трех экземплярах (для себя, суда и ответчика). Ответчику заявление отправляется почтой. После подачи документов в суд предстоит прийти на предварительное слушание. Пропускать заседания не стоит, поскольку это может затянуть решение вопроса. Но если истца будет представлять юрист, то личное его присутствие уже не является обязательным. Полученное решение о признании утраты права пользования жилплощадью нужно передать в «паспортный стол».
Как видите, процедура выписки прежних жильцов по решению суда может оказаться затяжной. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи важно уточнять все детали о лицах, проживающих в квартире и имеющих на нее право.
