Участие в долевом строительстве: риски для покупателей недвижимости (часть 2)

Первую часть публикации о преимущества участия в долевом строительстве — читайте здесь.

При всей привлекательности долевого строительства этот способ несёт в себе и большие риски для покупателя недвижимости, как бы ни защищал его закон. Подтверждением тому служат долгострои и периодические скандалы с тем или иным жилищным комплексом.

Эти риски можно разделить на две большие группы:

• риски, связанные с застройщиком
• риски самого покупателя.

Риски застройщика

— Жильё не достроено или не достроено в срок. Это, пожалуй, самый большой риск, причём нужно понимать, что это далеко не всегда злой умысел застройщика. Чтобы уменьшить этот риск, дольщику желательно обратить внимание на наличие просрочек и недостроев у застройщика в прошлом. Кроме того, в договоре должен быть пункт о финансовой ответственности застройщика за просрочку. Обычно это 0,1% от суммы уплаченной дольщиком за каждый день просрочки. Застройщики часто пытаются указать, что размер штрафных санкций не может превысить фиксированное значение, но в интересах дольщика максимально защищать свои интересы, какой бы безупречной не была репутация застройщика.

Важно понимать, что в случае просрочки, шансов получить свои деньги (неустойку) у дольщика крайне мало, разве что есть время и вдохновение обращаться в суд и нести все связанные с этим затраты. Но вполне возможно вести диалог с застройщиком о других компенсациях, например, скидку на приобретение паркоместа и т.д.

— Застройщик меняет цену. Закрыть эту лайзейку поможет пункт договора, в котором должна быть указана фиксированная и окончательная цена квадратного метра.

— Жильё сдано, но не соответствует спецификации – этаж, площадь, качество отделки и т.д.

Самая неприятная ситуация, если жильё расположено на «незаконном» этаже, ибо суд может принять решение о сносе таких этажей. Чтобы уменьшить подобный риск, дольщику нужно перед заключением договора внимательно изучить проектно-сметную документацию, а также положительные экспертизы по ней.

Теперь по метрам. Обычно в договоре предусмотрено, что отклонение в пределах 5–10% по метражу допустимы без штрафных санкций для обеих сторон. Большие отклонения требуют пересчёта и взаиморасчётов.

По качеству отделки и прочим недоделкам есть два важных момента. Первый – в приложении к договору должна быть проектно-сметная документация на квартиру, план застройки помещения, особенности отделки, а в самом договоре должны быть чётко прописаны обязательства застройщика в части устранения недоделок. Соответственно дольщик должен перед подписанием акта приёма-передачи выявить недостатки и предъявить их застройщику.

Второй важный момент по скрытым недостаткам и недоделкам, который на руку дольщикам: законодательство Республики Казахстан устанавливает 10 лет в качестве гарантийного срока эксплуатации объектов строительства (если не определено другое). Но это в теории, а на практике — чем быстрее дольщик выявит скрытые недостатки, тем больше у него шансов на то, что они будут устранены. Соответственно, наибольшая вероятность, что застройщик устранит недостатки, именно во время приема-сдачи объекта.

Риски покупателя

— Финансовая несостоятельность. Принимая решение об участии в долевом строительстве, дольщик должен реально оценить свою финансовую состоятельность. Если финансовое положение застройщика в процессе строительства ухудшится, ему придётся либо кредитоваться и платить штрафные санкции, либо ещё хуже – продавать свою долю с возможными убытками.

— Невнимательность при составлении договора долевого участия. Теоретически застройщик и дольщик должны подписать Типовой договор долевого участия, который утвержден приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 3 декабря 2014 года № 123. Типовой договор содержит обязательные пункты. Отсутствие хотя бы одного из них может привести к ситуации, когда такой договор не сможет быть поставлен на учёт в соответствующем государственном органе, а значит, не будет признан законным. Список обязательных пунктов приведен ниже, проверьте их наличие перед подписанием!

В частности, в договоре должны быть определены:

• доля дольщика в будущем объекте строительства (после ввода в эксплуатацию);
• срок, когда произойдет передача доли дольщику проектной компанией;
• сумма, которую дольщик должен внести на депозит в банке (в зависимости от квадратуры общей площади будущего помещения);
• гарантийный срок на здание, которое строится согласно этому договору о долевом участии;
• обязательное приложение к договору части архитектурной проектной/проектно-сметной документации, плана застройки помещения, этажности;
• размер неустойки в случае нарушения срока передачи дольщику его доли в жилом доме проектной компанией и размер неустойки, если дольщик опаздывает с внесением платежа;
• порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании;
• наличие первоначального взноса на депозитном счету дольщика (не менее 15% от цены договора о долевом участии).

Дольщик должен понимать, что при составлении договора застройщик пытается понизить свои риски, поэтому в интересах дольщика действовать внимательно и взвешенно. Если не хватает собственной квалификации, то лучше нанять специалиста.

— Подписание договора не о долевом участии. Некоторые застройщики считают, что Закон о долевом участии в жилищном строительстве, который принят в апреле 2016 года и вступит в силу в октябре 2016 года, больше защищает дольщика, соответственно, уже сейчас пытаются обойти Закон с помощью альтернативных вариантов. К таким вариантам относятся, к примеру, договор инвестирования, жилищно-строительный кооператив, договор переуступки прав. Основным аргументом использования альтернативной схемы является дополнительное снижение цены по отношению к среднерыночной. Платой за снижение цены являются дополнительные риски, которые дольщик берёт на себя.

Закон 2016 года, в отличие от Закона 2006 года, устанавливает прямой запрет на привлечение средств дольщиков иными способами, чем те, что описаны в Законе, но законодатель не определил нормы ответственности за подобные нарушения, кроме возможности признания таких договоров недействительными. А это явно не пойдет на пользу добросовестным дольщикам.