Ауыртпалығы бар пәтерді сатып алудың нюанстары: тұзақтарға қалай түспеу керек

Ипотекадағы жылжымайтын мүлікті сатып алу тиімді инвестиция болуы мүмкін. Бірақ сіз оған мұқият қарауыңыз керек.

Ипотека дегеніміз не және ол кімге қажет?

Ипотекалық несие дегеніміз – сол тұрғын үйді кепілге ала отырып, тұрғын үй сатып алуға арналған мақсатты несие. Көбінесе, ипотекаға пәтер сатып алу өмірді кейінге қалдырғысы келмейтін және дәл қазір өмір сүру жағдайын жақсартқысы келетін немесе жинақталған қаражатты жаңа баспананың құнын ішінара жабуға тырысатындар үшін жалғыз мүмкін шешім болып табылады.

Ипотеканы кім сатады?

Тұрғындар несие қаражатын тарту арқылы пәтер сатып алуда. Ипотека бойынша әзірлеушіден сатып алу бастапқы нарық көбінесе шұңқырды салу кезеңінде жүзеге асырылады. Қазақстанда мұндай жағдайда мемлекеттік несиелеудің тиімді бағдарламалары бойынша жаңа ғимараттан баспана сатып алуға болады.

Құрылыс кезеңінде меншік иесінің жоспарлары бірқатар себептерге байланысты өзгеруі мүмкін, ал ауыртпалығы бар пәтер (яғни кредитордың алдындағы борыштық міндеттемелерді орындауға кепілге салынған), несие берген банктің келісімімен. , сатылымға шығады.

• Жаңа ғимараттан тұрғын үй сатып алуға келісім-шарт жасау – қаражаты шектелгендердің ақшасын үнемдеу жолы. Сатып алушылардың бұл санаты үшін ипотека жеке баспана алудың бірден-бір нақты мүмкіндігі болып табылады. Ипотека ауыртпалығы төзгісіз болып, әлі де жылжымайтын мүлікпен қоштасуға тура келетін жағдайлар жоққа шығарылмайды.

• Пәтер иесінің жағдайлары, Ипотекамен сатып алынғандар жақсы жаққа өзгерді, және ол неғұрлым жайлы тұрғын үй сатып алмақшы – үлкен аумақта, жақсырақ ауданда немесе жоғары сыныпта. Ол үшін қолда бар мүлікті сатып, салынған қаражатты қайтару қажет. Бұл жағдайда банк жаңа сатып алушыға несиелік қарызды қайта ресімдейді, ал бұрынғы иесімен жаңа тұрғын үйге жаңа ипотекалық шарт жасайды.

• Егер қарыз алушы ипотеканы елеулі түрде бұзса, залалды қалпына келтіру үшін мүлікті банк аукционға қоюы мүмкін.

• Құрылысқа банктен несие алған жылжымайтын мүлік салушы жылжымайтын мүлікті ауыртпалықпен сата алады. Бірақ несиелік келісімнің талаптары орындалмаса, барлық жаңа ғимараттарды, тіпті әлі жоқ ғимараттарды да несие беруші иеліктен шығарады.

Ипотекамен жылжымайтын мүлікті сатып алудың артықшылықтары

Бірінші плюс ең жақсы баға . Ауыртпалығы бар мүліктің құны шектеусіз сатылатын ұқсас мүліктен айтарлықтай төмен болуы мүмкін.

Ипотекадағы жылжымайтын мүлікті сатып алушы үшін маңызды нюанс: несие толығымен өтелмейінше және қаржы институты алдындағы міндеттемелер орындалмайынша, меншік иесі оған толық билік ете алмайды, атап айтқанда, оның сыйға тартуға және сатуға заңды құқығы жоқ. шаршы метр ауыртпалық астында, және барлық құқық белгілейтін құжаттар несие берушіде (банкте). Бұл нысанның құнын төмендетеді. Өйткені, несие берушінің пайдасы бастапқыда несиелік келісімде қарастырылған, ал шекті көтеру оның мүддесіне жатпайды. Инвестор сатып алуға жұмсалған қаражатты қайтаруға ұмтылады. Сондықтан бастапқы нарықта дайын жылжымайтын мүлікті немесе аяқталу сатысында пәтерді сатып алу шарттарымен мүмкіндігі бар. құрылыс басталғанға дейін қаражат салған үлескерлер.

Екінші плюс құжаттарды тазалау . Несие қаражатын беру кезінде банк несие берілген субъектіні жан-жақты тексереді, ықтимал тәуекелдерді таразылайды, кепілзат құнын бағалайды. Кепілге қойылған жылжымайтын мүлікке құқық белгілейтін барлық құжаттар несие толығымен өтелгенше банкте қалады, бұл алаяқтық схемаларды болдырмайды.

Тапсырма шарты бойынша пәтер сатып алу: мәміленің ерекшеліктері

Ипотекадағы мүлікті сатып алу қауіпті ме?

Бұл әрқашан жылжымайтын мүлікті сатып алу емес ауыртпалық немесе ипотека үшін кепіл ретінде ұсталатын мәміле қабылданбайды. Ең бастысы, сатып алушы объектіні сату тек несие берушінің рұқсатымен және оған қолайлы шарттармен жүзеге асырылатынын білуі керек. Әрине, сіз сатушының әдептілігіне немесе риэлтордың адалдығына сене аласыз, бірақ сату-сатып алу мәмілесін жасамас бұрын мүліктің иесінен ауыртпалық туралы анықтаманы сұрап, пәтердің мәртебесін өз бетіңізше тексерген дұрыс. . Сондай-ақ, бұл құжатты дербес – ХҚО, egov.kz порталы арқылы, Әділет департаментіне жазбаша өтініш беру арқылы немесе сенім артқан нотариусқа хабарласу арқылы алуға болады.

Тәуекелдерді қарастырыңыз

Кез келген күрделі қаржылық транзакция сияқты, ауыртпалығы бар жылжымайтын мүлікті сатып алу әлеуетті инвестор ескеруі тиіс бірқатар тәуекелдерге ие.

• Мәміленің жүзеге асуы үшін қарыз алушы несие беруші алдындағы өз міндеттемелерін толығымен жабуы керек. Несиені мерзімінен бұрын өтеу үшін ол банктің келісімін алуы керек, бұл жағдайда ол пайыз түріндегі сыйақысынан айырылады. Мұндай операцияны үйлестіру ұзақ уақытқа созылуы мүмкін.

Сатып алушы өзін қалай қорғай алады? Егер банктің несиені мерзімінен бұрын өтеуге рұқсаты алынса және сатушы несиені сатып алушының есебінен өтеуге ниет білдірсе, оның ақшаны өз мақсатына жұмсайтынына көз жеткізген жөн. Жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін депозит ретінде несиені өтеу үшін соманы аударуды жасаңыз. Бұл сатушымен бірге пайдалы болады ақшаның салынғанына және пәтерді кепілден босатуға жеткілікті екеніне көз жеткізу үшін банкке барыңыз. Мысалы, банкке барған кезде салым сомасы қарыз алушының қаржы институты алдындағы міндеттемелерін өтемейтіні белгілі болуы мүмкін. Ипотекалық қарызды толығымен жабуға жеткіліксіз соманың бір бөлігін банк шотына салған соң, бұл қаражатты енді сатып алушыға қайтару мүмкін болмайды.

• Банк алдындағы міндеттемелерін жүйелі түрде орындамайтын құрылыс салушы ипотека шартын жасаса, ипотека (жылжымайтын мүлік) нысанасы толығымен банкке берілуі мүмкін, онымен жаңа шарт жасасу қажет болады. шарттар.

Құқықтық кеңес: жылжымайтын мүлік операцияларындағы тәуекелдерді қалай азайтуға болады

Сатып алушы өзін қалай қорғай алады? Құрылыс құқығы туралы ақпаратты сұраңыз және жерді құрылыс салушыдан және мемлекеттік реестрлерде. Егер сіз жаңа ғимараттың ипотека арқылы қосылғанын білсеңіз, жағдайдың барлық нұсқаларын, соның ішінде ипотека нысанын иеліктен шығаруға әкелуі мүмкін жағымсыз сценарийлерді сипаттайтын несиелік келісімді және басқа құжаттарды қарау үшін сұраңыз. Әзірлеушінің қызметін барлық қолжетімді көздерден зерттеңіз, бұл үшін арнайы мамандарды тартыңыз. Сұрақтар қоюдан тартынбаңыз және нақты жауаптар талап етіңіз, соның негізінде белгілі бір мүлікке инвестиция салу туралы шешім қабылдауға болады.