Қазақстандағы тұрғын үйге ауыртпалық
Кейбір жағдайларда жылжымайтын мүлікке ауыртпалық салынуы мүмкін. Иесі үшін бұл шаршы метр қанды толығымен жою мүмкін еместігін білдіреді. Мұндай тұрғын үйді сатуға, сыйға беруге, айырбастауға, жалға беруге, тіпті кейде онда тұруға да болмайды. Біз сізге бұл неліктен орын алғанын, болашақ тұрғын үй кеңістігіңізді ауыртпалықтардың бар-жоғын қалай тексеруге болатынын және мұнымен не істеу керектігін айтамыз.
Кім және қандай жағдайларда ауыртпалық сала алады?
Ауыртпалықты мемлекеттік органдар да, заңды немесе жеке тұлғалар да салады. Олардың екі түрі бар:
- ерікті;
- мәжбүрлі.
Ерікті ауыртпалықтың бастамашысы меншік иесі болып табылады. Несие алуға өтініш бергенде тұрғын үйді кепілге қояды, қарыздық міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз етеді және т.б. Жылжымайтын мүлікті алаяқтардан қорғау мақсатында құқық белгілейтін құжаттар жоғалған жағдайда ерікті ауыртпалық салу тәжірибесі қолданылады.
Міндетті ауыртпалыққа қатысты мыналар мәмілеге тыйым салуы және тыйым салуы мүмкін:
- соттар мен сот орындаушылары;
- Құқық қорғау органдары;
- мемлекеттік кірістер органдары;
- баланы қорғау.
Меншік иесіне заңды талаптары бар үшінші тұлғалар да (мысалы, қарыздар немесе мүлік туралы даулар) рәсімді бастауы мүмкін. Жылжымайтын мүлікке ауыртпалық салу арқылы қорғаншылық органдары кәмелетке толмағандардың мүдделерін қорғайды.
Ауыртпалықтардың түрлері
Жылжымайтын мүлікке барлық ауыртпалықтар құқықтық кадастрда тіркелген. Олардың бірнеше түрлері бар, олар шектеулердің мөлшері мен меншік иесінің құқықтарымен ерекшеленеді.
1. Жылжымайтын мүлікті кемінде күнтізбелік жыл мерзімге пайдалану құқығы . Бұл жағдайда біз жалға алу, сервитут, жалға алу, өмірді қамтамасыз ету, өтеусіз пайдалану туралы айтып отырмыз. Егер, мысалы, пәтер ұзақ мерзімге жалға берілсе және меншік иесі оны сатуға шешім қабылдаса, онда келісім-шарт мерзімі аяқталғанға дейін жаңа меншік иесі оның барлық шарттарын орындауы керек. Қарапайым тілмен айтқанда, пәтер сатылады деген сылтаумен жалға алушыларды шығара алмайсыз.
Жеке учаскеде сервитут болған жағдайда (коммуникацияларға, су көздеріне өту немесе кіру құқығы және т.б.), онда жаңа меншік иесіне өткен жағдайда ол сақталады. Бұл жағдайда басқа жағдайларға да қатысты.
2. Депозит. Меншікті ауыстыруға болады, бірақ тек кепіл ұстаушының келісімімен. Яғни, ипотекалық жылжымайтын мүлікті банкпен келісімге келгеннен кейін сатуға болады. Бұл жағдайда кепіл міндеттемелері қалады, оларды жаңа меншік иесі көтереді.
3. Қамау. Қамауға алынған мүлікпен ешқандай мәміле жасау мүмкін емес. Меншік иесі мұндай мүліктің сақталуын ауыртпалық жойылғанға дейін қамтамасыз етуге міндетті.
4. Мемлекеттік органдардың ауыртпалықтары. Алименттерді, салықтарды төлемеген жағдайда, сондай-ақ кәмелетке толмағандардың мүліктік құқықтарын қамтамасыз ету үшін фискалдық немесе қорғаншылық органдары тұрғын үйге шектеулер қоюы мүмкін.
5. Уақытша тоқтату. Тұрғын үй құжаттары жоғалған немесе ұрланған жағдайда қолданылады. Мұнда иесінің өзі шабуылдаушылар оның тұрғын үй кеңістігін иеліктен шығара алмайтындай ауыртпалық жасайды. Бұл тәжірибе жылжымайтын мүлікті сату кезінде де қолданылады: осылайша меншік иесі сатып алушыларға мәміленің орындалатынына кепілдік береді. Ауыртпалық мерзімі 15 күннен аспауы керек.
Егер мүліктің бір бөлігіне ауыртпалық салынса (мысалы, учаскедегі жарты үй), бүкіл нысанды сату, өзгерту немесе сыйға тарту мүмкін болмайды. Бірақ басқа меншік иелері өз акцияларына шектеусіз билік етуге құқылы.
Ауыртпалық туралы ақпарат
Жалғыз жол тексеру , сіз сатып алатын немесе сатып алған мүлікке ауыртпалық бар ма (және ауыртпалық фактісі сатып алғаннан кейін бірнеше жыл өткен соң пайда болады), – тиісті анықтаманы алыңыз.
Көмекте былай делінген:
- мүліктің мекенжайы;
- меншік иелерінің саны;
- меншіктің пайда болу негіздері (сатып алу-сату шарты, сыйға тарту және т.б.);
- ауыртпалықтардың болуы немесе болмауы және олар үшін негіздер.
Болашақта проблемаларды болдырмау үшін сатып алу-сату мәмілесін жасамас бұрын бұл құжатты мүліктің иесінен талап еткен жөн.
Мен қайдан көмек ала аламын?
Қазақстан азаматтары ауыртпалық туралы анықтаманы алудың бірнеше жолы бар:
- ХҚО арқылы – жеке куәлік немесе сенімхат қажет болады.
- egov.kz порталы арқылы.
- Әділет департаментіне ресми сұрау салу арқылы. Ол жазбаша түрде, тұрғын үйдің орналасқан жері бойынша берілуі керек, 15 күнге дейін жауапты күтіңіз.
- Нотариуста. Ол жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар базасына қол жеткізе алады.
Ауыртпалық туралы анықтама тегін беріледі және оны қалыптастыруға 20 минуттан бір жұмыс күніне дейін уақыт беріледі (Әділет департаментіне жазбаша өтініш берген жағдайдан басқа). Бірақ оның шығарылған күні ғана жарамды екенін есте ұстаған жөн.
Ауыртпалықты жою
Кез келген ауыртпалықты жоюдың негізгі принципі оның салынуына себеп болған факторлардың әсері тоқтатылады. Үй иесі:
- ипотека немесе басқа несиелерді өтейді;
- салықтар, алименттер, өсімпұлдар бойынша қарыздарды төлейді;
- жоғалған құжаттарды рәсімдейді, жылжымайтын мүлікті сатады және т.б.
Ауыртпалықты жоюдың негізін растайтын құжаттармен Халыққа қызмет көрсету орталығына немесе egov.kz порталына хабарласу қажет.
Ең қиыны – қылмыстық немесе азаматтық іс бойынша мүлікті қамауға алу. Бұл жерде ауыртпалық сот шешімі орындалғаннан кейін де, іс тоқтатылғаннан кейін де жойылуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік сот ісін жүргізу нысанасы болған кездегі мәмілелерге қатысу ерекшеліктері
Қиындықтағы жылжымайтын мүліктің жасырын белгілері
Тіпті бастапқы жылжымайтын мүлік ауыртпалықтардан иммунитетке ие емес. Сондықтан бұл сәтті сатушыдан білу өте пайдалы. Сіз сондай-ақ мыналар туралы алаңдауыңыз керек:
- сатып алғыңыз келетін мүліктің иесімен сот істері («Сот кеңсесінде» тексеруге болады);
- нарықтан төмен баға;
- иелерінің жиі ауысуы.
Үй сатып алу – бұл күрделі инвестиция. Оған қауіп төндірмеу үшін сатып алмас бұрын мүлікті тексеруге, соның ішінде ауыртпалықтардың болуына толық жауапкершілікті алыңыз.