Қазақстандағы ипотека: өзіңіз таңдаңыз

Қазақстанда ипотекалық несиелеу нарығы жанданды. Бүгінде несие алғысы келетіндер пәтер сатып алу немесе үйде үш жол бар:

• банкке жүгіну;
• ипотекалық ұйымдардың бағдарламаларына қатысу;
• тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне қатысу.

Опциялардың әрқайсысының кейбір бастапқы жағдайларда оны қолайсыз ететін және басқаларында оңтайлы ететін мүмкіндіктері бар.

Банктердегі ипотека

2018 жылы ипотекалық несиені екінші деңгейлі 33 банктің 11-ден 18-ге дейін берді. Бір жыл ішінде кейбір бағдарламалар тоқтатылды, кейбіреулерінде орындау қиын шарттар болды, сондықтан банктер қатарында мұндай алшақтық бар.

Егер жалпылама шарттарды алсақ, онда сурет келесідей болады:

• GERR орташа мөлшерлемесі (оны ұстау үшін барлық қосымша төлемдерді есепке алатын және сәйкесінше оның нақты құнын арттыратын несие мөлшерлемесі) 20% құрайды. Бірақ бұл жағдайда біз 50% және одан да көп бастапқы төлемді жүзеге асыратын, несие беруші банкте депозиті бар, қосымша кепілдік бере алатын және т.б. жоғары ресми табысы бар идеалды қарыз алушы туралы айтып отырмыз.
• Алғашқы төлем 30% құрайды. 15-20%-ға дайын банктер бар, бірақ олардың саны аз.
• Несие мерзімі 10-20 жыл. Көптеген банктер шекті 15 жылға дейін белгілейді.

10 жылға 10 млн теңге мөлшерлемесі бойынша несие бойынша нақты артық төлемге келетін болсақ, ол бүкіл кезең үшін 10,3-тен 17 млн ​​теңгеге дейін болады.

Бұл опция шынымен жақсы тұрақты кіріс болған жағдайда қолайлы және қарыз алушы, мысалы, ескі үйден жаңа ғимаратқа көшуді қалайды, тіпті егер ол қосалқы ғимарат болса да. Жалпы алғанда, нарық сарапшыларының бағалауынша, банктік ипотекалық бағдарламалар тұрғын үй несиесі нарығының 15 пайызын құрайды.

Ипотекалық ұйымдар

Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің тағы 15%-ы салыстырмалы түрде жаңа өнім – ипотекалық ұйымдардың бағдарламаларына тиесілі.

7-20-25

Бұл 2018 жылдың шілдесінде нарыққа шыққан мемлекеттік бағдарлама. Ол жеке баспанасы жоқ, бірақ тұрақты табысы расталған бюджеттік қызметкерлерге арналған. Ол бойынша серіктес банктердің бірінде несие ала аласыз. Негізгі шарттар арасында:

• тұрғын үй – жалға алынған үйдегі құрылыс салушы компанияның негізгі мүлкі ғана;
• мөлшерлемесі – 7%;
• пәтер құны: Астана, Ақтау, Алматы, Шымкент және Атырау қалалары үшін 25 миллион теңгеден аспайды, басқа елді мекендерде 15 миллион теңге;
• бастапқы жарна – 20%;
• максималды мерзімі – 25 жыл.

Қарыз алушы кепілдікке мұқтаж емес, бірақ банк төлем қабілеттілігі күмән тудыратынына сенсе, бірлескен қарыз алушыларды тарту қажет болады.

Бағдарлама бойынша 10 жылға 10 миллион теңге көлемінде несие алсақ, 3,9 миллион артық төлем аламыз.Несие бойынша ай сайынғы төлем мөлшері 116-118 мың теңгені құрайды.

«7-20-25» бағдарламасы «халық ипотекасы» ретінде позицияланған, бірақ қазір оның қарапайым халыққа қолжетімділігі үлкен сұрақ.

Ипотека шарттарына сәйкес келетін пәтерлердің тапшылығы. Тұрғын үйдің негізгі бөлігі құрылыс сатысында сатылып кеткен. Қайта сату бағдарламаға кірмейді, тіпті қазу сатысында сатып алынған жаңа ғимараттағы пәтер болса да, олар онда бір күн тұрмаған және иесі оны күрделі жөндеумен сатып жатыр.

Кейбір аймақтарда құрылыс салушыдан негізінен көрсетілген баға диапазонында пәтерлер жоқ.
сомасы бастапқы жарна әлі де маңызды.

«Халықтық ипотеканың» қолжетімділігі мәселелері біртіндеп шешілуде. Осылайша, Алматыда бюджеттік сала қызметкерлеріне бірінші жарнаны ішінара төлеу үшін номиналды құны 1 миллион теңге сертификаттар берілді. Әріптес банктер желісі кеңейіп келеді. Несиелеу тетіктері жетілдіріліп жатыр. Жоғарыда айтылған кемшіліктерге қарамастан, 2018 жылы 7-20-25 арқылы 3000-ға жуық өтініш берілген.

Жалпы, егер қарыз алушының ресми түрде баспанасы болмаса, бастапқы жарнаға қаражаты және растауға болатын кірісі болса, 7-20-25 бағдарламасы қолайлы.

«Баспана хит»

«7-20-25» мемлекеттік бағдарламасының операторы «Баспана» ипотекалық ұйымы өзінің «Баспана Хит» ипотекалық өнімін ұсынады. 2018 жылдың соңында ол тек Цеснабанк арқылы жүзеге асырылды, бірақ компания жақын арада серіктес банктер желісін кеңейтуге уәде береді.

Шарттары:

• Несие кез келген базардан баспана алуға беріледі. Басты шарт – үй пайдалануға берілуі керек.
• Бастапқы төлем – 20%-дан бастап.
• Мерзімі 15 жылға дейін.

Несие бойынша формальды мөлшерлеме 11% құрайды, бірақ комиссиялар мен басқа да қызмет көрсету төлемдерін есепке алғанда – жылдық 11,9%. Осылайша, 10 жылға 10 миллион теңге несие берсе, артық төлем 7 миллионнан асып, ай сайын шамамен 143 мың теңге төлеуге тура келеді.

Қарыз алушының тұрғын үйі, сондай-ақ ресми кірісі бар ма және ол бастапқы нарықтың ұсыныстарымен шектелгісі келмейді ме? Демек, ол «Баспана И.О.Баспана Хит» компаниясынан несие беру мүмкіндігін қарастыруы керек.

«Баспана хит» және «7-20-25» ипотекалық бағдарламалары: кімге не керек?

Қазақ ипотекалық компаниясынан Орда бағдарламасы

Мүмкіндіктер бойынша ең кең, бірақ сонымен бірге ұсынылған ипотекалық бағдарламалардың ең қымбаты. Бұл кепілге қоюға болатын жылжымайтын мүлкі бар және жай ғана тұрмыс жағдайын жақсартқысы келетіндерге арналған. Мысалы, пәтерге ие болу, үй сатып алу.

Шарттары:

• Бағдарлама негізгі және қосымша жылжымайтын мүлікті қамтиды.
• Бастапқы жарна – 30-50%, кепілге жылжымайтын мүлікті ұсыну мүмкіндігі бар.
• Мерзімі 20 жыл.
• Көрсеткіш 12-14% құрайды, нақты сома расталған кіріс сомасымен анықталады.
• Несиенің максималды сомасы – 40 миллион теңге.

Нақты несие мөлшерлемесі 12,9-15,1% аралығында. Осылайша, бұл бағдарлама бойынша 10 миллион теңгені 10 жылға алып, қарыз алушы 7,8 миллион теңгеден 9,1 миллион теңгеге дейін артық төлейді. Мұндай қолайсыз қаржылық жағдайлар пакеттің жақсы табысы бар, бірақ оны ресми түрде растай алмайтын адамдарға адалдығымен өтеледі.

Тұрғын үй жинақ жүйесі

2018 жылы 10 ипотекалық несиенің 7-і Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі (ТҚЖБ) арқылы берілді. Бұл жүйе қалай жұмыс істейді, оның артықшылықтары мен кемшіліктері қандай?

HCSBK, мүмкін, ең «гумандық» ипотекалық несиелерді шығарады – жылына орта есеппен 4-5%. Дегенмен, мұндай пайыздық мөлшерлеме болашақ пәтер құнының 50 пайызын депозитте кемінде 3 жыл сақтау арқылы «табылуы» керек. Бұл ретте депозит мөлшерлемесі небәрі 2% (басқа коммерциялық банктерде 9-10%) болады. Салымшы мемлекеттен 90 мың теңгеге жуық сыйлықақы да алады.

Салым сомасы, оны толықтыру мүмкіндігі мен көлемі, тіпті клиенттің төлем кестесіне сәйкестігі – мұның бәрі ақырында ипотекалық несиенің пайыздық мөлшерлемесіне әсер ететін болжамды көрсеткішті құрайды.

Басқа шарттар:

• Бастапқы және қайталама тұрғын үйді сатып алу қаржыландырылады, негізгі шарт – жылжымайтын мүліктің ескілігі 60 жастан аспауы.
• Мерзімі 25 жылға дейін.
• Бастапқы жарна – 50%: банктік шотыңызға белгіленген уақытқа жинақтауға болады, бірден төлеуге болады.

Бұл опция белгілі бір қаржылық тәртіпті сақтай алатын және үй сатып алу үшін кемінде 3 жыл күтуге дайын отбасылар үшін қолайлы екені анық.

ZHSCB сонымен қатар 8,9% пайыздық мөлшерлемемен және жылжымайтын мүлік құнының 50% бастапқы жарнамен көпір несиелерін ұсынады. Бұл ретте клиент депозитті толтыру міндетін сақтайды. Рас, ол үш жасқа толған кезде жинақталған сома несие төлеуге кетеді, ал несиенің пайыздық мөлшерлемесі жылдық 4-5 пайыз болып белгіленеді.

Болғандықтан

Бір қарағанда, ипотекалық несиелеудің көптеген нұсқалары бар және олар айтарлықтай әртүрлі. Дегенмен, барлық жерде дерлік

• тұрғын үй құнының 20-дан 50%-ға дейін бір жолғы төлем қажет;
• сізге орташадан жоғары тұрақты расталған табыс қажет;
• ай сайынғы төлемдердің мөлшері 1,5-тен 4 орташа айлық жалақыға дейін.

Банктер мен несие ұйымдарының несиелендіру бағдарламалары үшін (7-20-25 бағдарламасын қоспағанда) 10-15 жыл ішінде көп ақша жұмсауға тура келеді, бұл ретте несие бойынша оның сомасының 30% дейін артық төлейді. 7-20-25 бағдарламасында бірқатар маңызды шектеулер бар, ал HCSBK несиесі тек қаржылық инвестицияларды ғана емес, сонымен қатар уақыт шығындарын да талап етеді.

Қалай болғанда да, сіз бірнеше түрлі мекемелерге – коммерциялық банктерге немесе ипотекалық ұйымдарға хабарласу арқылы өзіңіз үшін ең қолайлы нұсқаны есептей аласыз.

Ең бастысы – өз күштеріңізді дұрыс есептеп, орындай алмайтын міндеттемелерді қабылдамау және ипотека жағдайында отбасылық бюджеттен ондаған жылдар бойы тұрақты өте үлкен аударымдар туралы айтып жатқанын түсіну.