Құқықтық кеңес: жылжымайтын мүлік операцияларындағы тәуекелдерді қалай азайтуға болады

Кез келген жылжымайтын мүлік операциясы оның барлық қатысушыларына қауіп төндіруі мүмкін. Ықтимал тәуекелдерді қалай азайтуға болатынын түсіну үшін бізге мамандар көмектесті заң фирмасы «Артюшенко және серіктестер .

Мәмілелердің қандай түрлері бар?

Жылжымайтын мүлікпен мәмілелер өздігінен жүзеге асырылады:

• жылжымайтын мүлікті (тұрғын және тұрғын емес үй-жайлар, жер учаскелері, өндірістік ғимараттар, кәсіпорындар және т.б.) сатып алу-сату;
• кепіл;
• ипотека;
• талап ету құқығын беру;
• айырбастау;
• жылжымайтын мүлікті жалға беру немесе қосалқы жалдау;
• жалға алу;
• қайырымдылық және т.б.

Жылжымайтын мүлікпен жасалған әрбір мәміле үшін заңмен белгілі бір нысан қарастырылуы мүмкін, оны сақтамау мұндай мәмілені жарамсыз деп тану сияқты жағымсыз салдарға әкеп соғуы мүмкін.

Мәміле ауызша немесе жазбаша, қарапайым немесе нотариалды түрде жасалуы мүмкін. Жылжымайтын мүлік үшін қарапайым жазбаша нысанды сақтау талаптары бар. Жылжымайтын мүлікпен жасалған мәмілелерді нотариаттық куәландыруға қойылатын талаптар төменде талқыланатын кейбір жағдайларға ғана қолданылады.

1-тармақтың ережелерін ескере отырып. 2-ші. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 152-бабына сәйкес, бір жүз айлық есептік көрсеткіштен асатын сомадағы мәмілелер жазбаша нысанда жасалуы тиіс. Сатып алу-сату шартын жасау кезінде жылжымайтын мүліктің құны бірнеше есе жоғары болғандықтан көрсетілген сомаға жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жазбаша түрде жасалады.

Сонымен қатар, «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы» Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес жылжымайтын мүлікке құқықтардың (құқық ауыртпалықтарының) туындауы, өзгеруі, тоқтатылуы құқықтық кадастрда міндетті мемлекеттік тіркеуге жатады. .

Барлық дерлік жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер оған құқықтардың (құқық ауыртпалықтарының) пайда болуын, өзгеруін немесе тоқтатылуын көздейтіндіктен, мұндай мәмілелердің барлығы дерлік жазбаша түрде жасалуы керек, өйткені құқықтық кадастрдағы өзгерістерді тіркеу үшін тіркеуші органдар ұсынуды талап етеді. осы өзгерістер болған құжаттың негізінде.

Айта кету керек, баптың 1-тармағына сәйкес. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 153-бабына сәйкес мәміленің қарапайым жазбаша нысанын сақтамау тараптарды құқықтан айырады. дау туындаған жағдайда оның жасалғанын, мазмұнын немесе орындалуын куәлардың айғақтарымен растау. Бұл жазбаша келісімнің болмауы мұндай келісімнің тараптар арасында жасалмағанын білдірмейді, бірақ сотта дау туындаған жағдайда, екінші тарап мұндай келісімді жасау фактісін жоққа шығарған кезде, екіншісі тарап дәлел ретінде дәлелдемелерді келтіре алмайды.

Заңда немесе тараптардың келісімінде тікелей көзделген мәмілелер үшін мәміленің нотариаттық нысанын сақтау талап етіледі. Бұл ретте жазбаша мәмілелер нотариалды куәландырылғаннан кейін ғана аяқталды деп есептеледі.

Мәміленің нотариаттық нысаны мәміленің қарапайым жазбаша нысанынан нотариустың немесе басқа лауазымды тұлғаның куәландыру жазбасының болуымен ерекшеленеді. мұндай нотариаттық іс-әрекетті жасауға құқығы бар.

баптың 1-тармағына сәйкес. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 154-бабына сәйкес нотариалды куәландыру туралы талапты сақтамау мәміленің жарамсыз болуына әкеп соғады.

Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің мынадай түрлері міндетті нотариалды куәландырылуға жатады:

1. Мүлікті басқаруға сенімхат;
2. Нотариалды куәландыруды талап ететін мәмілелерге сенімхат;
3. жалдау шарты;
4. ерік;
5. Жылжымайтын мүлікке қатысты неке шартын жасау.

Осылайша, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты, жалдау шарты міндетті нотариалды куәландыруға жататын мәмілелердің көрсетілген тізіміне кірмейтінін, сондықтан қарапайым жазбаша нысанда жасалуы мүмкін екенін көреміз.

Жылжымайтын мүлікпен мәмілені аяқтау үшін не қажет?

Жылжымайтын мүлікпен мәмілені жасау үшін қажет болатын белгілі бір құжаттар пакеті бар. Сондықтан, мәміле жасамас бұрын, барлық құжаттарды алдын ала дайындау қажет.

Жылжымайтын мүлікпен мәмілені рәсімдеу үшін қажетті құжаттар тізімі келесідей болуы мүмкін:

1. Ең алдымен, мүлік иесінің жеке басын куәландыратын құжат (немесе тарап заңды тұлға болса, құрылтай құжаттары), егер ол өзі мәмілеге қатысушы болса, қажет болады. Егер қандай да бір себептермен иесі мәмілеге жеке қатыса алмаса және өкіл арқылы әрекет етсе, онда сенімхатшының жеке куәлігі де қажет болады.
2. Егер мәмілені уәкілетті тұлға жасаса, онда нотариалды куәландырылған сенімхат қажет.
3. Егер жылжымайтын мүлік ортақ меншік болса, мысалы, ерлі-зайыптылардың бірлесіп сатып алған мүлкі болса, онда сізге басқа меншік иелерінің нотариуспен және неке туралы куәлікпен куәландырылған келісімін (рұқсатын) ұсыну қажет. Немесе тараптардың некеде тұрмағаны туралы нотариус куәландырған мәлімдеме ұсынылады.
4. Жылжымайтын мүлікке меншік құқығын растайтын құжат және мұндай құқықтың тіркелгенін растайтын құжат (Жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) және оның техникалық сипаттамалары туралы egov-дан анықтама). Бұл сатып алу-сату шарты, сыйға тарту шарты, айырбастау және т.б. болуы мүмкін.
5. Жеке басты куәландыратын құжаттар (мысалы, техникалық төлқұжат, мемлекеттік акт және т.б.).
6. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәміленің қандай түріне байланысты сатып алу-сату, сыйға тарту, жалға беру және т.б. Сонымен бірге, баптың 1-тармағына сәйкес. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 393-бабына сәйкес тараптар арасында оның барлық маңызды талаптары бойынша тиісті жағдайларда талап етілетін нысанда келісімге қол жеткізілген кезде шарт жасалған деп есептеледі.

Алайда, жоғарыда аталған құжаттар тізімі толық емес, жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәміле түріне байланысты қосымша құжаттар қажет болуы мүмкін.

Шарт жасасу және оны тіркеу

Заңмен талап етілетін мәміле нысанын сақтау жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің жалғыз талабы емес. баптың 1-тармағына сәйкес. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 118-бабына сәйкес кейбір жағдайларда жылжымайтын мүлікке құқықтардың (құқық ауыртпалықтарының) туындауы, өзгеруі және тоқтатылуы міндетті мемлекеттік тіркеуге жатады.

Осылайша, «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы» Қазақстан Республикасы Заңының (бұдан әрі – Заң) 4-бабына сәйкес Жылжымайтын мүлікке келесі құқықтар құқықтық кадастрда мемлекеттік тіркелуге жатады:

1) меншік құқығы;

2) шаруашылық жүргізу құқығы;

3) жедел басқару құқығы;

4) кемінде бір жыл мерзімге жер пайдалану құқығы;

5) басым жер учаскесінің немесе басқа жылжымайтын мүліктің пайдасына кемінде бір жыл мерзімге сервитут.

Басқа құқықтар авторлық құқық иелерінің өтініші бойынша тіркелуі мүмкін .

Құқықтық кадастрға өзгерістер енгізудің ең көп тараған негізі тараптардың жылжымайтын мүлікті сату шартын жасасуы болып табылады, осыған байланысты біз оны жасасу мен тіркеудің ықтимал нұсқаларын әрі қарай қарастырамыз.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын тіркеу үшін нотариусқа немесе «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясы» КЕАҚ-қа (ХҚО-да, қарапайым түрде) хабарласуға болады.
баптың 1-1 тармағына сәйкес. Заңның 20-бабына сәйкес құқықтар (құқықтар ауыртпалығы) нотариус куәландырған мәміле негізінде туындайтын, өзгерген немесе тоқтатылған жағдайларда электрондық тіркеу жүзеге асырылады.

Осылайша, нотариус сатып алу-сату шартын куәландырады, содан кейін оны электрондық тіркеуді (құқықтардың ауысуын тіркеу) жүзеге асырады. мүлік).
Мұндай тіркеудің артықшылығы нотариус шартты куәландырады, оның шарттары заң талаптарына сәйкес келеді. Нотариус сонымен қатар келесі әрекеттерді орындайды:

• нотариаттық іс-әрекет жасау туралы өтініш білдірген адамға оның құқықтары мен міндеттерін түсіндіреді;
  құқықтық білімсіздік оның зиянына пайдаланылмауы үшін жасалып жатқан әрекеттің салдары туралы ескертеді;
• сатып алу-сату шартына қол қойған тараптардың өкілеттіктерін тексереді;
• тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) туралы ақпаратты алады.

Электрондық тіркеу құқықтық кадастрдың ақпараттық жүйесінде жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркегені үшін төлем туралы растау келіп түскен күннен кейінгі бір жұмыс күнінен кешіктірілмей жүзеге асырылады.

Сатып алу-сату шарты міндетті нотариалды куәландыруға жатпайтынын ескере отырып, тараптар шартты нотариуспен куәландыра алмайды. Бұл ретте шарт «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясы» КЕАҚ (ХҚО) арқылы тіркелуге жатады.

Мұндай мәмілені жасаудың артықшылығы тараптардың келісім-шартты куәландыру үшін нотариаттық қызметке ақы төлеу шығындарын көтермейтіндігінде. Дегенмен, сіз әлі де нотариустың қызметтерінсіз жасай алмайсыз, өйткені кез келген жағдайда бірлескен кәсіпорынның басқа қатысушыларының нотариалды куәландырылған келісімін беру қажет. мәміленің меншік құқығы немесе шартқа қатысушының некеде тұрмағаны туралы нотариалды куәландырылған мәлімдеме.

Нотариат куәландырған мәміленің жылжымайтын мүлікке құқықтарын мемлекеттік тіркеу «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясы өтінішті алған күннен бастап бір жұмыс күні ішінде жүзеге асырылуға тиіс.

Тіркеудің міндетті шарты сатып алу-сату шарты бойынша барлық тараптардың болуы болып табылады, өйткені егер мәміле нотариалды куәландырылмаған болса, онда тіркеуші орган мәмілені жасаған тұлғалардың қолының шынайылығын тексеруге міндетті.

Шарт жасасудың нюанстары

Мәмілені нотариалды куәландыру, сондай-ақ жылжымайтын мүлікке меншік құқығын сәтті тіркеу болашақта құқықтық мәселелердің болмайтынына кепілдік бермейді.
Мысалы, егер үш жыл ішінде сатып алынған жылжымайтын мүліктің меншік иесі өз иесін бірнеше рет ауыстырса, оның негізінде меншік құқығы туындаған мәмілелерді, мысалы, мұндай мәмілелерге қатысушылардың құқық қабілеттілігін тексеру қажет. , келісім-шарттар бойынша төлем бұрын тиісті түрде жүргізілді ме және т.б. .

Бұрын жасалған мәмілелер жарамсыз деп танылуы мүмкін, ал бұрынғы меншік иесі өз мүлкін қайтаруды талап ете алады.

Ықтимал проблемаларды болдырмау үшін сатып алынған жылжымайтын мүлік сот ісін жүргізу нысанасы болып табылатынын анықтау қажет.

Есептеудің қандай түрін таңдау керек?

Жылжымайтын мүлікпен мәміле бойынша есеп айырысу әртүрлі тәсілдермен жүзеге асырылуы мүмкін, олардың әрқайсысының өзіндік ерекшелігі бар. Кейбір нұсқаларды қарастырайық.
Қолма-қол ақша. Қаражатты аудару қолдан қолға жүзеге асырылатын есеп айырысудың бұл түрі ең қауіпсіз әдіс емес және азырақ пайдаланылады. Мәселен, мысалы, жылжымайтын мүлікті сатып алу және сату кезінде сатушы тарапынан да, сатып алушы тарапынан да алаяқтық қаупі жоғары. Меншік құқығын тіркегеннен кейін сатып алушы төлеуден бас тартуы мүмкін, бұл жағдайда олардың мүлкін қалпына келтіру үшін сот ісін жүргізуден аулақ болу мүмкін емес. Сондай-ақ жалған банкноттардың болуы мүмкін.

Егер қолма-қол есеп айырысу туралы шешім қабылданса, қандай да бір талаптар болған жағдайда ақша аудару фактісін дәлелдей алу үшін мәмілені нотариалды куәландыру және есеп айырысуды нотариустың қатысуымен жүргізу ең жақсы нұсқа болады. қорлар.

Қолма-қол ақшасыз төлем (банктік аударым). Есептеудің бұл түрі ең қауіпсіз болып табылады, өйткені кез келген уақытта сатушының қаражатты алу фактісін дәлелдеуге болады. Бұл жағдайда есеп айырысу сатып алу-сату шарты жасалғаннан кейін және меншік құқығын тіркегенге дейін жүргізілуі керек, өйткені. егер тіркеу жүргізілсе, сатушы шарт бойынша мүліксіз де, төлемсіз де қалу қаупіне ұшырайды.

Дайындалды
Artyushenko & Partners компаниясының заңгері
Орлова Алина