Құқықтық кеңес: Алдын ала келісім бойынша құрылысы аяқталған және пайдалануға берілген жылжымайтын мүлік объектісін сатып алу

Біз мақалалар топтамасын жалғастырамыз Artyushenko & Partners заң фирмасы . Бұл жолы біз пәтерді сатып алу-сату туралы алдын ала шарт дегеніміз не және осы шарт түрі бойынша жылжымайтын мүлікті қалай сатып алуға болатынын анықтаймыз.

Пәтерді сатудың алдын ала шарты дегеніміз не?

Алдын ала шартқа қатысты мәселелер Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің (бұдан әрі – ҚР ЕК) 390-бабымен реттеледі.

Сонымен, Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 390-бабының 1-тармағына сәйкес Алдын ала жасалған келісімге сәйкес тараптар алдағы уақытта алдын ала келісімде көзделген шарттарда мүлікті беру, жұмыстарды орындау немесе қызметтерді көрсету туралы шарт (негізгі шарт) жасауға міндеттенеді.

Сонымен, жоғарыда келтірілген анықтамаға сүйене отырып, пәтерді сатудың алдын ала шарты тараптардың келісім-шарттар жасауға міндеттенетіні туралы қорытынды жасауға болады. болашақта, белгілі бір уақытта , осындай алдын ала шартта көзделген талаптар бойынша пәтерді сату шарты.

Әзірлеушімен алдын ала шарт жасаудың ерекшеліктері.

Әзірлеушімен алдын ала шарттың ерекшелігі алдын-ала сияқты шарттар санатының ерекшеліктерінде жатыр және бұл жерде олардың түбегейлі айырмашылығы неде және қандай мақсаттарда жасалғанын түсіну қажет.

Егер пәтерді сатудың негізгі шарты бойынша сатушының негізгі міндеті белгілі бір мүлікті сатып алушының меншігіне беру болса, ал сатып алушының негізгі міндеті тараптар келіскен бағаны төлеу болса, онда алдын ала шартта тараптар болашақта алдын ала шартта көзделген шарттарда пәтерді сатудың негізгі шартын жасауға ғана міндеттенеді. Осылайша, пәтерді сатып алу-сату шарты мен алдын ала жасалған шарттың айырмашылығы айтарлықтай.

Бірінші және ең маңызды нүкте, біз Мұндай алдын ала келісім-шарттар салынып, пайдалануға берілген үйлерде орналасқан пәтерлерге қатысты ғана жасалуы мүмкін екенін атап өткіміз келеді. Әйтпесе, бұл үлестік құрылыс болады, бұл Қазақстанда кез келген нысанда алдын ала сатып алу-сату шарттарын пайдалануға тыйым салуды білдіреді. Бұл туралы төменде толығырақ.

Айта кету керек, егер тараптар болашақ келісімнің барлық маңызды шарттары бойынша келісіп қойған болса, бірақ кейбір тармақтар (заң тұрғысынан елеусіз немесе түзетуге аз уақытты қажет ететін) болса, алдын ала келісімдер жасаудың мағынасы бар. олар), келіссөздер сатысында және қол жеткізілген келісімдерді бекіту және алдын ала келісім жасау мақсатында келісуге жатады.

Қорытындылайтын тағы бір жағдай алдын ала шарт – бұл сатушының осы мүлікті үшінші тұлғаға жалға беруі. Және ол белгілі бір жағдайларға байланысты мұндай жалдау шартын бұза алмайды, бірақ жалға алу мерзімі өткеннен кейін ол мүлікті сатуға дайын. Бұл ретте тараптар алдын ала шарт жасай отырып, болашақта сатып алу-сату шарты жасалатын шарттарды белгілейді. Бұл сатушыға оның мүлкінің белгілі бір уақыт ішінде сатылатынына және сатып алушының алдын ала белгіленген шарттармен пәтер сатып ала алатынына сенімді болуына көмектеседі.

Алдын ала шарт жасасудың орындылығының тағы бір мысалы, қазіргі уақытта сатып алушының қаражатының болмауы. Сатып алушыда қаражат жоқ делік, бірақ біраз уақыттан кейін ол алады кейбір кіріс, қарызды өтеу немесе несие береді, бұл оған объективті түрде пәтер сатып алуға мүмкіндік береді. Бұл жағдайда алдын ала жасалған келісім тараптарға пайдалы болады.

Алайда іс жүзінде әзірлеушілердің көпшілігі алдын ала келісімдерді заң шығарушы ойластырған мақсат үшін емес, жауапкершіліктен құтылу және заңды айналып өту үшін ғана жасайды.

Алдыңғы мақалаларымызда біз қазір «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Қазақстан Республикасының Заңы құрылыс салушыларға айтарлықтай жоғары талаптар қоятыны туралы айтқан болатынбыз, сондықтан құрылыс салушылар үлестік қатысу туралы шарт жасасуды қаламай, бірақ бәрібір үлескерлерден қаражат алуға, алдын ала келісімдер жасауға.

Сонымен қатар, мұндай алдын ала шарт бойынша сатып алушылар жылжымайтын мүлікке төлемдерді жүзеге асырады, негізгі шарт бойынша өз міндеттемелерін нақты орындайды, дегенмен, жоғарыда көрсетілгендей, алдын ала шарт бойынша тарап тек шарт жасасуға міндетті. белгілі бір шарттар бойынша болашақ, ал шарттардың негізгі орындалуы сатып алу-сату шарты жасалғаннан кейін болуы керек. Осы себепті, қорытынды жасауға қатаң тыйым салынады егер бұл Қазақстан Республикасының үлестік тұрғын үй құрылысы туралы заңнамасының талаптарын айналып өту қажеттілігінен туындаса, құрылыс салушымен алдын ала сатып алу-сату шарты.

Заң қолданылмаған кезде аталған Заңда ерекше жағдайлардың айтарлықтай тізімі жоқ екенін атап өткен жөн.

Жаңа ғимаратта үй сатып алу кезінде қандай келісім-шарт жасау керек: таңдау және жобалау нюанстары

Пәтерді сатып алу-сату шартын алдын ала жасау үшін тараптар (құрылыс салушы мен сатып алушы) қандай құжаттарды ұсынуы керек?

Пәтерді сатып алу-сату шартын жасасу үшін құжаттардың тізбесі Қазақстан Республикасының заңнамалық актілерінде көзделмеген. Ұсынылатын құжаттар тізбесі тараптардың (сатушы мен сатып алушы) өздерінің талаптарына байланысты болады.

Сатып алушыға мәміле жасамас бұрын болашақ тәуекелдерді азайту үшін сатушының пәтерге құқықтарын, бар ауыртпалықтарын, жылжымайтын мүлік құжаттарын тексеру ұсынылады.

Келісімшарттың осы түріне байланысты қандай тәуекелдер бар?

Негізгі келісім-шартты жасасудан жалтарумен байланысты тәуекел.
Егер тарап болашақ шарт жасасудан жалтарса, екінші тарап өзіне келтірілген залалды өтей алады.

Осылайша, Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 390-бабының 5-тармағына сәйкес, алдын ала шарт жасасқан тарап онда көзделген шартты жасасудан жалтарған жағдайларда, ол екінші тарапқа келтірілген зиянды өтеуге міндетті. егер заңда немесе шартта өзгеше көзделмесе, осыдан келтірілген залалдар.

Бұл ретте заң шығарушы зардап шеккен тарапқа қандай шығын өтелуі керектігін ажыратпайды. Жалпы ереже бойынша шығындар нақты залал және жоғалған пайда деп түсініледі. Жоғарыда көрсетілген ережеде тараптың қандай залалды өндіруге құқығы бар екені көрсетілмегендіктен, нақты залалды да, жоғалған пайданы да төлеуді талап етуге болады.

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 390-бабында екінші тарапты шарт жасасуға мәжбүрлеу мүмкіндігі қарастырылмаған. Осыған байланысты доктринада екінші тарапты шарт жасасуға міндеттеу мүмкіндігіне байланысты көптеген даулар бар.

Алдын ала шартты жасалмаған деп тану қаупі.
Алдын ала жасалған шартта міндетті түрде – тараптардың болашақта пәтерді сату шартын жасасу міндеттемесі, сондай-ақ шарттың маңызды талаптары болуы керек. Егер бірінші жағдай қиындық тудырмаса, екіншісін толығырақ қарастыру керек.

Сонымен, Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 393-бабының 1-тармағына сәйкес Тараптар арасында оның барлық маңызды талаптары бойынша тиісті жағдайларда талап етілетін нысанда келісімге қол жеткізілсе, шарт жасалған болып саналады. Шарттың мәні бойынша шарттар, заңмен маңызды деп танылған немесе осы түрдегі шарттар үшін қажетті шарттар, сондай-ақ тараптардың бірінің талабы бойынша келісім жасалуы тиіс барлық шарттар маңызды болып табылады. жетті.

Пәтерді сатып алу-сату шарты үшін шарттың нысанасы бойынша талаптар маңызды болады, яғни. мүлік туралы. Мәміле объектісін барынша толық анықтау, толық мекенжайды, ауданды (тұрғын, тұрғын емес) және бөлмелердің санын көрсету маңызды. Сондай-ақ, негізгі сатып алу-сату шартын жасау кезінде сатып алушыға берілуі тиіс пәтердің жай-күйін, егер жиһазбен жабдықталған болса, оның толық тізімімен және жиһаздың жай-күйінің сипаттамасымен көрсетуді ұсынамыз.

Екі рет сату қаупі.

Алдын ала келісімдер үлестік келісімге қарағанда мемлекеттік органдарда есепке алынуға және тіркелуге жатпайтындықтан, сатушының бір пәтерді бірден бірнеше сатып алушыға сатпауына кепілдік жоқ.

Пәтерді сату туралы алдын ала шартты бұзуға бола ма?

Иә, алдын ала келісім-шартты бұзуға немесе орындаудан бас тартуға болады, бірақ бұл көбінесе шарттың талаптарына байланысты.

Алдын ала шартқа шарттар туралы жалпы ережелер қолданылады. Сонымен, Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 401-бабының 1-тармағына сәйкес Егер осы Кодексте, өзге де заңнамалық актілерде және шартта өзгеше көзделмесе, шартты өзгерту және бұзу тараптардың келісімі бойынша мүмкін болады.

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 404-бабының 1-тармағына сәйкес шартты орындаудан біржақты бас тартуға (шартты бұзуға) осы Кодексте, өзге де заңнамалық актілерде немесе тараптардың келісімінде көзделген жағдайларда жол беріледі.

Осылайша, алдын ала шартты бұзу немесе орындаудан бас тарту кезінде тараптар жасаған алдын ала сатып алу-сату шартында көзделген бұзу тәртібін басшылыққа алу қажет.

Сондай-ақ, егер алдын ала шартты бұзу мүмкін болмаса, онда тарап Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 390-бабының 6-тармағын пайдалана алатынын атап өткен жөн.

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 390-бабының 6-тармағына сәйкес Алдын ала келісімде көзделген міндеттер, егер негізгі шарт тараптар негізгі шартты жасасуға тиісті мерзім аяқталғанға дейін жасалмаса немесе тараптардың бірі екінші тарапқа осы шартты жасасу туралы ұсыныс жібермесе, тоқтатылады. .

Бірақ сонымен бірге келешекте негізгі шарт жасасудан жалтарған тарап жоғарыда айтылғандай залалды өтеу туралы талап түрінде жауапкершілікке тартылуы мүмкін.

Шарт қашан жарамсыз деп танылуы мүмкін?

Шарттың нысанын сақтамау.
Сонымен, Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 390-бабының 2-тармағына сәйкес Алдын ала шарт заңда негізгі шарт үшін белгіленген нысанда, ал егер негізгі шарттың нысаны белгіленбесе, онда жазбаша түрде жасалады . Алдын ала шарттың нысаны туралы ережелерді сақтамау оның жарамсыз болуына әкеп соғады.

Пәтерді сатып алу-сату шарты үшін қарапайым жазбаша нысан белгіленеді. Тиісінше, алдын ала сатып алу-сату шарты жазбаша түрде жасалуы тиіс. Нысанда талаптарға сәйкес келмеген жағдайда мұндай келісім жарамсыз болып табылады.

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 159-бабында көзделген мәмілелердің жарамсыз болуының жалпы негіздері туралы.

Алдын ала сатып алу-сату шарты мынадай негіздер бойынша да жарамсыз деп танылуы мүмкін:

• мәміле жосықсыз бәсекелестік мақсаттарын көздесе немесе іскерлік этика талаптарын бұзса;
  мәмілені кәмелетке толмаған (14 жасқа толмаған), әрекетке қабілетсіз адам, әрекет қабілеттілігі шектеулі адам және т.б. жасаса;
• егер мәміле адасу нәтижесінде, алдаудың, зорлық-зомбылықтың, қорқытудың әсерінен жасалса, сондай-ақ адам өзі үшін аса қолайсыз жағдайларда қиын мән-жайлардың қосындысы нәтижесінде жасауға мәжбүр болған мәміле;
• егер мәміле бір тараптың өкілі мен екінші тарап арасындағы зиянды келісімнің нәтижесінде жасалса;
• егер мәмілені заңды тұлға Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексімен, Қазақстан Республикасының өзге де заңнамалық актілерімен немесе құрылтай құжаттарымен ерекше шектелген қызмет мақсаттарына қайшы не оның жарғылық құзыретін бұза отырып жасаса. дене.