Пәтер инвестиция ретінде

Жылжымайтын мүлікке инвестиция құнсыздану кезінде ақшаны үнемдеудің ең жақсы тәсілі болып саналады. Сонымен қатар, жұмыс істемей тұрақты табыс алу идеясы жылжымайтын мүлік нарығына да әкеледі: бірнеше пәтерді жалға беру арқылы сіз ай сайын бюджетіңізді жақсы сомаға толтыра аласыз, бұл сіздің қажеттіліктеріңіз бен ерекшеліктеріңізге байланысты. баспана, басқа табыс іздемеуге мүмкіндік береді. Дегенмен, тұрғын үй нарығы көптеген тұзақтарға толы және барлық тәуекелдерді ескеру мүмкін болмаса да, мұндай инвестицияның оң және теріс жақтарын түсіну маңызды.

Біз сатып алудың табыстылығын анықтаймыз

Қазір жылжымайтын мүлікке инвестиция салу қаншалықты тиімді екенін түсіну үшін біз жалға алу құны негізінде есептелетін индексті қолданамыз: пәтердің нарықтық құнын оны жалға беруден түсетін болжамды жылдық кіріске бөлеміз. Өте өрескел болжамды аламыз пәтерлер , дегенмен, ол тұрақсыз баға контекстінде көрнекі емес. Содан кейін біз экономика бойынша Нобель сыйлығының лауреаты, нарықты басқару және жылжымайтын мүлікті бағалау маманы Роберт Шиллердің есептеулерін қолданамыз.

Орташа бағаның жылдық жалдау ақысының сомасына 10-нан 15-ке дейінгі диапазондағы арақатынасы болып саналады. Егер сіз есептеулерде дәл осындай көрсеткішті алсаңыз, онда пәтердің бағасы әділетті болуы мүмкін, ал оның жалдау ақысы сатып алуға сәйкес келеді. .

Егер сіздің ұпайыңыз 10-нан төмен болса, онда пәтер анық бағаланбаған, яғни мүлікті сатып алу уақыты келді. Мұндай жағдайда жалдау ақысын төлеу тиімсіз.

15-тен жоғары мән мүліктің артық бағаланғанын және оны жалға беруден түсетін кірістің айтарлықтай төмен болатынын көрсетеді, яғни мұндай жағдайда сатып алу тиімді емес.

«Сабын көпіршігі» арқылы тануға болады аймақтағы көрсеткіш 20, бірақ ол 25-тен асып кетсе, онда «көпіршік» көп ұзамай жарылады.

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың рентабельділігін бағалаудың ұқсас әдісі, егер сіз пәтерді жалдауға емес сатып алсаңыз да қолдануға болады. Өйткені, рента нарықтағы шамалы өзгерістерге жауап береді, сондықтан ол жағдайды дәл көрсетеді және оның ағымдағы құнын есептеулер мен болжамдарда пайдалану мағынасы бар.

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу немесе банкке ақша алу?

Жылжымайтын мүлікті сатып алумен салыстырғанда депозиттің пайдасын анықтау үшін дәстүрлі түрде шетел валютасындағы депозиттер қарастырылады. Дегенмен, девальвация жағдайында және бағамның жаңа түзетулерін күту жағдайында Қазақстан үкіметі ұлттық валютаны алға жылжытуда, сондықтан теңгедегі депозиттер бойынша орташа мөлшерлеме әлдеқайда жоғары және шындықты жақсырақ көрсететін нәтиже алу үшін мынаны ескерген жөн. теңгедегі депозиттер мен жылжымайтын мүлік бағасы.

Сонымен, сіз сатып алуды ойластырған баспананың құнын алайық және егер сіз әлі де ақшаны банкке апарсаңыз, депозит сізге орта есеппен айына қанша әкелетінін есептейік. Оны жалдау ақысының болжамды мөлшерімен салыстырыңыз. Алынған айырмашылық жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы жағдайға және ұлттық валюта бағамының ауытқуына байланысты екі бағытта да айтарлықтай ауытқуы мүмкін, алайда жалға беруден керемет пайда күтуге болмайды. Мысалы, 2015 жылғы есеп айырысулар лизинг пайдасына аздаған пайданы көрсетті, ал kn.kz аналитикалық қызметінің 2016 жылғы есептері лизингке қарағанда депозиттің пайдасын көрсетті: депозиттен түсетін жылдық кіріс шамамен 2,5 есе көп болуы керек еді. .

Дегенмен, ұлттық валютаның тұрақсыздығын ескере отырып, жыл соңында депозиттер бойынша кіріс инфляцияға байланысты айтарлықтай құнсыздануы мүмкін. Ал ақша құнсызданғанға дейін ай сайынғы арендалық кірісті жұмсауға уақытыңыз болады және оның құны нарықтағы жағдайға байланысты өзгеруі мүмкін.

Әрине, дағдарыс кезінде жылжымайтын мүлікті сату қиынға соғады. Алайда, пәтер – бұл форс-мажорлық жағдайларды қоспағанда, бір сәтте құнсызданбайтын актив. болжау мүмкін емес. Оның басты артықшылығы – тұрақтылық.

Қайталама нарықта тұрғын үй сатып алу немесе құрылысқа инвестиция салу?

Тұрғын үй кешенін салуға инвестиция салу, шын мәнінде, әлі жоқ тұрғын үйді сатып алу, яғни бұл тәуекелді кәсіп. Дегенмен, бұл жерде біз алаяқтыққа тап болу, құрылыс салушының тұрғын үйді пайдалануға беру мерзімін сақтамауы және басқа да қиындықтарға алаңдамаймыз, бірақ біз идеалды нұсқаны қарастырамыз: тұрғын үй уақытында салынып, пайдалануға берілген кезде. .

Үй сатып алу реконструкцияда жеткізілгеннен кейін сол тұрғын үй кешеніндегі пәтерден арзанырақ болады. Жөндеу құнын ескеретін болсақ, бәрібір, орташа есеппен алғанда, пәтер құны шамамен 20% арзан болады. Мұндай жағдайда, бір қарағанда, баспанаға тұру үшін де, жалға алу үшін де инвестициялау тиімді. Дегенмен, тұрғын үй кешенінің құрылысына инвестиция салғаннан кейін, ең жақсы жағдайда, пәтерді нақты алғанға дейін бір жыл және жиірек өтетінін ескерген жөн.

Бұл уақытта сіз тұрғын үйге төлеген ақшаңыз жұмыс істей алады: депозит бойынша кіріс алу немесе (несие немесе ипотека арқылы) қайталама нарықта тұрғын үй сатып алуға инвестициялау. Көптеген жылдар бойы жалға алынған пәтер сізге кіріс әкелді, бұл дайын тұрғын үйдің құны мен құрылысқа салынған инвестиция арасындағы айырмашылықпен салыстыруға болады. Әсіресе қазіргі уақытта бар болғандықтан сұраныстың артуымен қатар тұрғын үй жылжымайтын мүлікке бағаның төмендеуі (2017 жылдың қыркүйегіндегі жағдай бойынша теңгедегі бағаның жылына -10%-ға дейін төмендеуі) және сарапшылар бұл үрдіс әлі де жалғасады деп уәде береді.

Дегенмен, құрылысқа инвестиция салу тиімді емес деп айтуға болмайды. Жылжымайтын мүлік нарығындағы ауытқулар инвесторға оның не істеп жатқанын және не үшін екенін нақты түсінуді қажет етеді: мүмкін, бұл тұрғын үй кешеніндегі пәтерлер , құрылысында сіз инвестициялаған, уақыт өте келе сатып алу үшін де, жалға алушылар арасында да үлкен сұранысқа ие болады және пайда тәуекелдерден, күтуден және ақша мен уақыттың басқа инвестицияларынан асып түседі.

Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлікпен жасалған кез келген мәмілелердің пайдасы ұзақ мерзімді перспективада өте сирек толық бағалануы мүмкін, сондықтан тәуекелдер туралы хабардар болу ғана емес, сонымен қатар сіз қандай пайда алғыңыз келетінін дәл түсіну қажет. Қалай болғанда да, тұрғын үйге инвестициялау ең аз стресстің бірі болып саналады: бұл активтің құны әдетте баяу өзгереді, сіз әрқашан бағаның одан әрі тенденциялары туралы сарапшылардың болжамдарымен және пікірлерімен таныса аласыз.