Қайталама жылжымайтын мүліктің дұрыс бағасын қалай қалыптастыруға болады
Қате белгіленген баға сіздің жарнамаңыздың Интернетте ұзақ уақыт ілініп тұруына және сатып алушының пайда болмауына әкелуі мүмкін. Сату алдында үйіңізді қалай дұрыс бағалауға болады? Неліктен сатушылар объектілердің құнын көтереді? Қайталама нарықта тұрғын үй бағасын қалыптастыру кезінде нені ескеру қажет? Homsters.kz сатушыларға осы мәселелерді шешуге көмектесуді шешті.
Үлдендіріңіз бе, жоқ па, бұл сұрақ
Тәжірибесіз сатушылардың тұрғын үйді сатудағы негізгі проблемаларының бірі объектілердің құнын шектен тыс асыра бағалау болып табылады, ол кейде пәтердің нақты нарықтық бағасының 30-40% жетеді. Мұндай асыра бағалаудың себептері әртүрлі болуы мүмкін: біреу жоғары баға белгілерін әдейі қояды, ал біреу түсінбеушілік арқылы.
Сіз екі жағдайда әдейі артық баға белгілей аласыз. Біріншіден, барлық сатушылар маржаға ие болу үшін 5-10%-ға артық баға қояды мәміле . Егер сіз 100 теңгеге сатқыңыз келсе, бағаны 110-ға қойыңыз.
Екіншіден, сатып алушы өз нысанының нақты құнын білмейді немесе өз объектісін максималды бағаға сатқысы келеді. Содан кейін алдымен максималды баға белгіленеді, содан кейін ол сатып алушылардың қоңыраулары пайда бола бастағандағы деңгейге дейін біртіндеп төмендейді. Бұл әдістің тіпті арнайы атауы бар – «тәжірибе бойынша шығындарды анықтау» және оны сатушылар ғана емес, сонымен қатар риэлторлар да жиі қолданады. Бұл опция стандартты емес нысандармен жақсы жұмыс істейді.
Құнын санасыз асыра бағалағандарға баспана сату әлдеқайда қиын. Бұл сатушы жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдай туралы ештеңе білмеген кезде мүмкін болады. Мысалы, 2015 жылғы девальвациядан кейін доллардағы бағалар айтарлықтай төмендеді, ал сатушы өзінің пәтерінің дағдарысқа дейінгі бағасын есіне алады. валютаны өзгертеді және оны жаңа бағамға автоматты түрде көбейтеді. Әрине, мұндай бағаға пәтер сату мүмкін емес.
Бағаны белгілеудегі біржақтылықтың тағы бір себебі – сатушының бұрынғы үйіне деген тым құрметті және сентименталды қатынасы. Иә, өміріңіздің ең жақсы жылдары осында өтті, мүмкін сіз бұл қабырғаларға көп ақшаны ғана емес, сонымен бірге жаныңызды да салған шығарсыз. Бірақ сатып алушы үшін бұл мүлдем ештеңені білдірмейді. Ол тек шаршы метр үшін төлейді. Және осыны ескеру керек.
Біз үй сатушылардың қымбаттауының себептерін анықтадық. Ал енді пәтердің сатылу бағасына қандай факторлар әсер етеді және сіздің мүліктің бағасын белгілеу кезінде нені негізге алу керектігіне көшейік.
Тұрғын үйлердің нарықтық бағасының негізгі құрамдастары
Пәтеріңізді шамамен бағалаудың ең оңай жолы – оны аймағыңыздағы ұқсас жылжымайтын мүлік туралы хабарландырулармен салыстыру. Бірақ егер сіздің пәтеріңіз осы ұсыныстардан бір бағытта немесе басқа жолмен ерекшеленсе ше? Бұл жағдайда сізге сатып алушылар тұрғын үйді бағалайтын негізгі факторлардан өтіп, орташа құнын біртіндеп қосу немесе азайту қажет болады.
- Объектіні орналастыру. Жақсы дамыған инфрақұрылымы, тамаша көлік алмасуы және тұрақ орындары бар беделді аудандағы жылжымайтын мүлік қаланың сол ауданындағы пәтерден қымбатқа түседі, бірақ көлік сирек болатын жерде және сізге бірнеше рет жаяу жүруге тура келеді. ең жақын дүкенге дейін километр.
- Орналасу және пайдалану аймағы. Бағаны төмендетуге негіз бола алады, ал жеке бөлмелер пәтер құнын арттырады.
- Меншік күйі. Бұл пәтердің өзін ғана емес, тұтастай алғанда бүкіл үйді білдіреді. Ол неғұрлым үлкен болса, соғұрлым инженерлік коммуникациялар мен мүлік салынған материалдардың тозуы болады. Жылу және су құбырларын сапалы жөндеу және ауыстыру пәтердің құнын сәл көтеруге мүмкіндік береді.
- Құжаттармен және басқа ерекше жағдайлармен байланысты мәселелер. Құжаттар бойынша қандай да бір мәселелер туындаса, сатып алушы сізден мүліктің құнын төмендетуді сұрауы мүмкін. Мысалы, ұзақ мерзімді жалға беру қарыздары болса немесе осы мекенжайда кәмелетке толмағандар немесе мүгедектер тіркелген болса.
- Пәтер орны. Бірінші қабаттағы пәтерлердің құны әдетте көтергіштегі барлық қалған пәтерлерден біршама төмен. Сондай-ақ, терезеден көрініс құнының төмендеуіне немесе өсуіне әсер етуі мүмкін. Жоғарыда орналасқан пәтерлер әдетте бір шаршы метрдің құнын арттыруға мүмкіндік беретін тартымды декорациялармен мақтана алады.
- Қауіпсіздік. Домофон, консьерж, күзет және бейнебақылау камераларының болуы мүлікті сатып алушы үшін тартымды етеді және сатушыға бағаны белгілеу кезінде осы параметрлерді ескеруге мүмкіндік береді.
Осылайша, көптеген сатушылардың негізгі қателігін болдырмау үшін сізге:
- жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайды зерделеу және жылжымайтын мүлік нарығы туралы жаңалықтарды ұсынатын танымал порталдардағы өзгерістерді үнемі бақылау (tengrinews.kz, forbes.kz және т.б.);
- жоғарыда аталған параметрлерге сүйене отырып, сатылатын мүлікті бағалауға объективті түрде қарау;
- супер пайдаға ұмтылмаңыз, өйткені ұтудан гөрі жоғалту қаупі өте жоғары.
Сіз қалай ойлайсыз: сатушыға қайталама нарықта тұрғын жылжымайтын мүліктің дұрыс бағасын қалыптастыруға не кедергі жасайды? Пікірлерде өз ойларыңызды бізбен бөлісіңіз.
