Қазақстандағы қайталама жылжымайтын мүлік нарығында бағаның қалыптасуына не әсер етеді?
Қайталама нарықта тұрғын үй құнына әсер ететін факторлардың екі негізгі тобы бар. Факторлардың бірінші тобына нарықтағы сұраныс пен ұсыныспен анықталатын нарықтағы жалпы экономикалық жағдай жатады. Ал екінші топ – пәтердің жеке сипаттамалары және оның орналасқан жері. Осы факторларды толығырақ қарастырайық.
Жалпы экономикалық жағдай
Ел экономикасындағы азды-көпті тұрақты жағдай Қазақстандағы қайталама жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың үнін белгілейді.
Сонымен ұсыныс қайталама нарықтағы тұрғын үй . Ресми түрде оны белгілі бір аймақтағы пәтерлердің белгілі бір түрін сату туралы хабарландырулар саны бойынша бағалауға болады. Жылжымайтын мүлік агенттіктері мұндай талдауды қолмен немесе арнайы роботтардың көмегімен жүргізеді.
2016 жылдың басынан бері Forbes.kz сайтының мәліметінше, Қазақстанда қайталама нарықта баспана сату бойынша ұсыныстар саны 49%-ға өсті.
Сонымен қатар, жалпы жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайға жаңа тұрғын үйлерді пайдалануға беру әсер етеді, өйткені құрылыс салушылар да әлеуетті клиент үшін күресуде. 2016 жылдың қаңтар-сәуір айларында қазақстандық құрылыс компаниялары 23%-ға пайдалануға берілді. 2015 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда тұрғын үй көп. Сонымен қатар, тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың мемлекеттік бағдарламаларының болуы (олардың ішінде – « Нұрлы жол », «Қолжетімді баспана-2020» және т.б.) нарықтағы ұсынысты одан әрі ұлғайтады.Көріп отырғанымыздай, ұсыныс өсуде, тұтынушы барған сайын талғампаз болып келеді, оның таңдауы көп.
Сұраныс сатып алу бойынша ұсыныстардың (конкурстардың) саны бойынша да ресми түрде бағалануы мүмкін. Сұранысқа көптеген факторлар әсер етеді:
- халықтың табыс деңгейі
- аймақтың инвестициялық тартымдылығы
- аймақтағы жұмыс мүмкіндіктері және т.б.
Өкінішке орай, бүгінде халықтың доллармен есептегендегі табысының төмендеуі, сондай-ақ несие алу мүмкіндігінің азаюы байқалады. Сұранысқа әсер ететін тағы бір фактор – маусымдық. Жазда белсенділік деңгейі айтарлықтай төмендейді.
Жалпы, 2016 жылдың соңына дейін қайталама жылжымайтын мүлік нарығында бағаның күрт өзгеруін күтуге болмайды. Төмендеу үрдісі дәлізде 5%-ға дейін сақталады.
Пәтердің жеке сипаттамалары және оның орналасқан жері
Мұндай сипаттамалардың пәтер құнына қосқан үлесі әртүрлі. Кейбір риэлторлар бұл факторлардың сандық әсерін арнайы коэффициенттер арқылы бағалайды, бұл тұрғын үй инвестициялық жоба ретінде қарастырылған жағдайда болашақта пәтердің құнын болжау үшін математикалық модельдерді қолдануға мүмкіндік береді.
Пәтердің маңызды жеке сипаттамаларының арасында:
- объектінің орналасқан жері;
- үй түрі;
- еден;
- пәтердің ауданы, бөлмелер саны; олардың іргелес орналасуы, балконның болуы
- техникалық жағдайы және т.б.
Оларды толығырақ қарастырайық.
Үйдің орны – пәтер бағасына әсер ететін анықтаушы факторлардың бірі. Орталық аймақтарда баспана әдетте шеттегіге қарағанда қымбатырақ. Сондай-ақ көлік айырбастауының, пәтерден жаяу қашықтықта балабақшалардың, мектептердің, медициналық орталықтардың, саябақтардың, сауда орталықтарының болуының маңызы зор. Метросы бар қалаларда тұрғын үйдің метро станциясына жақындығы бағаланады.
Әдетте, қаланың әртүрлі аудандары үшін бір шаршы метрдің орташа құны есептеледі, бұл ауданның тартымдылығының көрсеткіші ретінде қызмет етеді және тұрғын үй бағасының жалпы динамикасын қадағалауға мүмкіндік береді.
Үй түрі , жобасы, үйдің жасы, жағдайы, құрылыс материалы (кірпіш, плиталар) да тұрғын үй құнына айтарлықтай әсер етеді. Үй неғұрлым жаңа болса, соғұрлым оның бағасы артады. Ерекшелік әдетте қаланың тарихи орталығында шоғырланған және пәтерлердің үлкен ауданы мен биік төбелерімен сипатталатын «Сталинка» болуы мүмкін.
МЕН қабаттар саны өте қарапайым логика, сатып алушылар жарнамада жазғандай – «бірінші және соңғыны ұсынбаңыз». Бірінші қабат жиі шу, шаң, ылғалдылық, жертөленің жақындығы және ұрылардан қосымша қорғаныс қажеттілігімен байланысты. Соңғы қабат төбесінің ағып кету мүмкіндігіне байланысты, сондай-ақ ғимаратта лифтінің болмауына немесе егер бар болса, оның сыну ықтималдығына байланысты танымал емес.
Кейде бірінші қабат мақсатты мақсатты өзгерту және оны тұрғын емес қорларға ауыстыру мүмкіндігі болған жағдайда коммерциялық мақсатта қызығушылық тудыруы мүмкін. Коммерциялық пайдалану және соңғы қабаттар үшін опциялар бар (әсіресе көрініс террассалары мен шатыры бар едендер), бірақ бұл сирек кездеседі, әсіресе жаңа ғимараттардың үлкен санының фонында.
Тұрғын үй схемасы
Пәтердің ауданы жалпы және тұрғын үй болып табылады. Бұл жағдайда әдетте бір шаршы метр бір бөлмелі пәтер екі және үш бөлмелі пәтерлерге қарағанда қымбат. Ерекшелік элиталық тұрғын үй сегменті болып табылады – қымбат жөндеуі бар үлкен пәтерлер, олардың бір шаршы метрінің құны орналасқан жері мен әрлеу деңгейі бойынша ұқсас бір бөлмелі опциялардың шаршы метрінің құнынан 10-15% немесе одан да көп асуы мүмкін.
Бөлек бөлмелер көрші бөлмелерге қарағанда қымбатырақ. Бір немесе бірнеше балконның болуы да пәтердің құнын арттырады.
Пәтердің техникалық жағдайы
Жылжымайтын мүлік мамандары әдетте үй жағдайының келесі деңгейлерін ажыратады (құнға әсер етудің кему реті бойынша):
- дизайнды жаңарту;
- күрделі жөндеу;
- қайта безендіру;
- өмір сүру жағдайы;
- жөндеусіз.
Пәтердің жай-күйімен алғашқы танысу үшін сатушылар пәтер бөлмелерінің фотосуреттерін қоса беруі керек.
Жиһаздың болуы тұрғын жылжымайтын мүліктің құнына да әсер етеді. Кіріктірілген немесе барлық жиһаздың болуы, әдетте, пәтердің ұсыныс бағасын арттырады.
Сыртқы қарапайымдылығымен, Қазақстанның қайталама нарығында пәтер бағасын қалыптастыру міндеті өте күрделі және белгілі бір дайындық пен тәжірибені талап етеді. Егер сатушы немесе сатып алушы бұл тапсырмаға бірінші рет тап болса, ол риэлтормен жұмыс істеуді қарастыруы керек.
