Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының болашағы: экономикаға қарсы. дәстүрлері

Тартымды инвестициялық және әлеуметтік маңызды активті білдіретін жылжымайтын мүлік нарығы тек экономикалық ғана емес, сонымен қатар әр елге немесе аймаққа тән психикалық сипаттамаларға өте сезімтал. Сондықтан оның жай-күйі, дамуы және баға динамикасы туралы дұрыс түсінікті оған әсер ететін барлық факторларды ескере отырып ғана алуға болады. Олардың кейбіреулерін ғана бір мағыналы оң немесе теріс деп санауға болады. Әдетте, бұл аспектілердің барлығы бір-бірімен байланысты және жылжымайтын мүлік нарығына оң немесе теріс әсер етуі мүмкін. Бұл мақалада біз Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуын қандай факторлар анықтайтынын және олардың нарыққа қалай әсер ететінін анықтауға тырысамыз.

Экономика – барлығының басы

Жылжымайтын мүлік нарығына әсер ете алатын экономикалық факторларға мыналар жатады: халықтың табысы мен жұмыспен қамтылу деңгейі, төлем қабілеттілігі, елді мекендердегі әлеуметтік инфрақұрылымның дамуы, пайыздық мөлшерлемелер мен жалдау ақысы, ипотекалық несие. Әрине, бұл толық тізім емес, бірақ ең маңыздысы.

Шындығында, бұл факторлардың барлығы нарыққа, ұсыныстар мен бағалардың санына тікелей емес, сұраныс немесе ұсыныс арқылы әсер етеді. Мысалы, инфрақұрылымды дамыту сұраныс арқылы шаршы метр құнына әсер етпейді. Егер жаңа үйдің немесе тұтас тұрғын үй кешенінің жанында көлік артериялары, мектептер, балабақшалар, супермаркеттер болмаса, онда оған деген сұраныстың көп болуы екіталай, яғни бағаны төмендетуге тура келеді, бірақ бәрі тез арада. бұл нысандар ауданда пайда болады, олар нысанға қызығушылық танытады және әзірлеуші ​​мүмкін үшін бағаны көтеру жаңа кешендегі пәтерлер . Бұл ереже қайталама нарықта да жұмыс істейді.

Бірақ факторлардың әсері әрқашан бір мәнді емес және бірқатар нюанстарға байланысты. Қатты экономикалық дағдарыс сөзсіз нарықтың құлдырауына және жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуіне әкеледі деп саналады. Бәрі жақсы сияқты, бірақ бұл ереже әдетте ұзаққа созылған дағдарыс кезінде жұмыс істейді, бірақ қысқа мерзімді перспективада экономикалық тұрақсыздық пен құнсыздану, керісінше, сұранысты ынталандырады, адамдарды сенімді активтерге, соның ішінде жылжымайтын мүлікке инвестициялауға «мәжбүрлейді». Бұл ішінара Қазақстанда 2014 және 2015 жылдардағы девальвациядан кейін орын алды, сол кезде тұрғын үйді сатып алу-сату операцияларының өсуі тіркелді. Содан кейін нарық есін жиып, бұрынғы өмірін қанағаттандырмаған сұраныспен өткізе бастады, ол әртүрлі себептермен тұрақты түрде көтеріліп, құлдырай бастады.

Инфляция, несие және мұнай

Тағы бір түсініксіз фактор – инфляция. Бұл бір жағынан инвестициялық белсенділікті бәсеңдетеді және несие құнының өсуіне әкеледі, бұл сұраныстың төмендеуіне әкеледі, екінші жағынан, девальвация ақша қоймасы ретінде жылжымайтын мүлікке сұранысты арттырады. . Қазақстанда ипотекалық несиелер қымбаттап қана қоймайды, оған қоса, тоқсан сайын оларды беру шарттары да қатайтылып келеді. Осылайша, бастапқы жарна 30%-дан 40%-ға дейін өсті, ал максималды мерзімі 20-дан 15 жылға дейін қысқарды. Яғни ипотекалық несиелер кеңірек аудиторияға қол жетімділігі азаяды.

Мұнай бағасы сияқты факторды назардан тыс қалдыруға болмайды, дегенмен бұл фактордың Қазақстан экономикасына «әсерін» негізге ала отырып, мақаланы содан бастау керек. Мұнай бағасының құлдырауы жылжымайтын мүлік нарығын айтпағанда, республиканың бүкіл экономикасына қатты әсер етті. Өйткені теңгенің құнсыздануын тудырған көмірсутегі шикізаты бағасының динамикасы болды. Ақпан айында пәтерлердің валюталық «баға белгілеріне» тыйым салынғанына қарамастан, көптеген қазақстандықтар әлі күнге дейін шаршы метрінің құнын долларға байланыстырады. Бұл өткен жылдың қыркүйек айынан бастап тұрғын үй бағасының доллармен есептегенде айтарлықтай төмендегеніне қарамастан, жылжымайтын мүлік бағасын айтарлықтай жоғары деңгейде ұстап тұр.

Бірақ бәрі соншалықты үмітсіз емес! Сондай-ақ нарыққа бірқатар оң әсерлер бар жылжымайтын мүлік факторлары:

– капиталды сақтау құралы ретінде бастапқы және қайталама тұрғын үйге сұраныстың артуы;

– доллар бағасының төмендеуі (бұл тек шетел валютасында жинақтары барлар үшін ғана емес, жалпы нарық үшін де жақсы – бұл тенденция қызып кеткен нарықтың біртіндеп тұрақтануын білдіреді);

– халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету бойынша мемлекеттік бағдарламалардың көлемін ұлғайту, мысалы, бағдарламалар «Нұрлы жол» , «Қолжетімді баспана – 2020».

Азияның таралуы

Әрине, жылжымайтын мүлік нарығының одан әрі серпіні үшін экономиканың қазіргі жағдайы шешуші мәнге ие, бірақ жергілікті халықтың менталитетімен анықталатын жергілікті тұрғын үй нарығының ерекшеліктерін ұмытпау керек. Қазақтардың жылжымайтын мүлікке қатысты басты ерекшелігі – отбасылардың едәуір бөлігінің жасы кіші балалары отбасыларымен бірге қарт ата-аналарымен бірге тұратын кең баспана алуға тырысуы. Әке мен анаға деген құрмет пен қамқорлықтың бұл көрінісі біздің дәстүрімізде ежелден бар, деді Қазақстан риэлторларының біріккен қауымдастығының вице-президенті Нина Лукьяненко.

«Әдетте, олар жеке секторды нысанаға алады, себебі бұл ыңғайлы. Кешке шағала ішетін, беседка қондыратын, үй бақшасын отырғызатын жер бар. Қыста мұндай тұрғын үй нысандарына сұраныс, әрине, азаяды, бірақ дәстүрлі түрде көктем мен жазда қалпына келеді. Осы кезеңде сұраныс жеке сектордағы үйлер ал пәтерлер тепе-теңдік бойынша бөлінетін болады», – деп түсіндірді ол.

Әрине, барлық балалардың жеке баспанасы бар отбасыларда еуропалық тәсілдің мысалдары бар. Бірақ мұнда да азиялық өмір салты жылжымайтын мүлік нарығына әсер етеді, деп қосты сұхбаттасымыз, өйткені Қазақстанның оңтүстік өңіріндегі отбасылар ең тығыз қоныстанған аймақ болғанымен, екі немесе одан да көп балалы. Яғни, олардың әрқайсысына баспана сатып алу өңірдегі баспанаға сұранысты арттырады, деп түсіндірді Лукьяненко ханым.

Соңғы сөзді кім айтады?

Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығына әсер ететін негізгі факторларды қарастырғаннан кейін, кім ұтады: соңғы жылы нарықты «сілкіп» және «төмендетіп» отырған экономика ма, әлде өсімге ықпал ететін дәстүрлер ме деген сұрақ қоятын кез келді. тұрғын үйге сұраныс, демек, оның біртіндеп қалпына келуі.

Жыл соңына дейін, әрине, экономикалық факторлар нарыққа айтарлықтай «қысым жасайды», бірақ сарапшылардың көбі мемлекет елдегі экономикалық жағдайды дамытудың негізгі векторын белгілейді, демек, жылжымайтын мүлік нарығы. Оның нарықты тұрақтандыруға бағытталған саясаты мен теңгерімді шешімдері қазіргі дағдарысты еңсеру жылдамдығына оң әсерін тигізеді. Сонымен қатар, экономикалық теория бойынша дағдарыстар ерекше жағымсыз нәрсе емес, тіпті қажетті нәрсе екенін есте ұстаған жөн.

Және бұл мүлде емес жағдайға философиялық көзқарас, бірақ өте прагматикалық. Өйткені, дағдарыс – бұл, ең алдымен, бизнесті белсенді дамыту мүмкіндігі, мүмкіндігі немесе айтарлықтай арзан тұрғын үйді тиімді сатып алу.