Что не так с рынком риелторских услуг в Казахстане
Хотите продать или купить квартиру, размещаете объявление на сайте, а вам вместо собственника и покупателя все время звонят риелторы? Знакомая история, правда? С квартирными маклерами так или иначе сталкивается почти каждый казахстанец, желающий продать, купить или арендовать жилье. Профессия риелтор, наравне с таксистами, набирает популярность в Казахстане отчасти и потому, что им может стать практически каждый. Тем временем по причине того, что риелторская деятельность в нашей стране не лицензирована, в этой сфере появляется много мошенников. К тому же, в соцсетях клиенты жалуются на «грабительские комиссии» и сервис. О том, что не так в этой сфере, — в материале корреспондента Tengrinews.kz.
Что говорят казахстанцы
На днях в соцсетях разгорелась дискуссия. Казахстанцы делились опытом продажи или покупки жилья, при этом многие столкнулись с чересчур назойливым поведением риелторов и большими комиссиями.
«Недавно, продав свою квартиру без посредников, решил купить себе другое жилье. Теперь комиссия у риелторов составляет 500 000 тенге за продажу/ покупку любой квартиры или дома стоимостью до 50 миллионов тенге. И только если сумма сделки составляет свыше 50 миллионов тенге, то комиссия составляет один процент от стоимости жилья.
Причем комиссия по 500 000 тенге взимается ими с обеих сторон — продавца и покупателя, а это уже в сумме получается миллион тенге с одной квартиры! Вся их непыльная и нехитрая работа заключается в том, чтобы показать клиенту продаваемую квартиру…
Рейтинг: жилые комплексы в Алматы с рассрочкой от застройщика
Сложность в том, что риелторы практически оккупировали весь рынок недвижимости. Очень мало объявлений от хозяев,» — возмущается пользователь Facebook Amire Tokmurzin.
«При сдаче в аренду у риелтеров тоже большие аппетиты — полстоимости аренды за месяц. А ответственности никакой ни за что не несут», — пишет Владимир.
«Мы вынуждены с ними общаться, к сожалению, потому как объявления ими оккупированы. Похоже, эту братию никто не контролирует у нас в городе,» — говорит Ирина.
«Они присутствуют, оказывается, не только при продаже квартир, но и при найме жилья, помещения, под бизнес, например. При просьбе дать телефон хозяев, чтобы напрямую поговорить, не дают. Действительно, прям мафия какая-то», — добавляет Галия.
Какие есть «подводные камни» во взаимодействии с риелторами в Казахстане? Почему участники рынка недвижимости чувствуют себя незащищенными от произвола и мошенничества? Как формируется прайс на услуги риелтора? И что с лицензированием в этой сфере? Эти и другие вопросы мы задали специалистам.
«В этой сфере сидят и учителя на подработке, и домохозяйки, и студенты, и пенсионеры»
Мы поговорили с одним из участником дискуссии. Чингиз какое-то время работал в риелторской сфере и о скопившихся там проблемах знает не понаслышке. Вот, что он рассказал.
«На мой взгляд, проблема в том, что сама деятельность, по сути, никак не регулируется, живет по своим законам и правилам. В цивилизованных странах большинство операций с недвижимостью без риелтора или риелторской компании осуществить невозможно. Там эта деятельность лицензируется, а значит, риелтор несет ответственность. Лицензия обязывает его разбираться в своей сфере, обучаться навыкам продаж, уметь разбираться в законодательной базе и так далее.
У нас же десятки в городе и сотни по стране риелторских контор, куда берут почти любого без опыта. Обучают стандартно, а в остальном вся работа заключается в том, что ты сидишь в офисе или даже дома и обзваниваешь клиентов из сайта «Крыша», а там — кто на что горазд, как уговорит.
Поскольку фиксированной оплаты в риелторских конторах нет, а работа идет на проценты от продажи или аренды, то в этой сфере сидят и учителя на подработке, и домохозяйки, и студенты, и пенсионеры. Поэтому мы имеем негативный образ риелтора в обществе, так как большинство не знают ни как продавать, ни как общаться с клиентами, не говоря уже о том, что элементарно не разбираются в той недвижимости, которую продают.
Большинство людей, которые приходят в эту сферу, думают, что это легко, вау, продал одну квартиру и 500 тысяч получил. Именно так туда и заманивают. Хорошие риелторы и, правда, хорошо зарабатывают, но они к этому мастерству пришли за долгие годы, а не так, чтоб с улицы и сразу успех. В Алматы по пальцам можно пересчитать агентства недвижимости, где все поставлено на поток, где не берут кого попало, где есть обучение и так далее.
Пока все не будет узаконено, ничего не сдвинется. По моему мнению, чиновникам в целом пока невыгодно выводить это из тени, так как тогда все операции с куплей-продажей будут видны. Риелторские агентства в таком случае будут обязаны вести учет: какая квартира или дом проданы, за какую цену, кто купил и так далее. А как известно, сдача квартиры в аренду, продажа — это хороший теневой бизнес, где недвижимость записана на кого угодно и нигде толком не нужно отчитываться о прибыли с продажи или аренды».
А как у них, за бугром?
Мария Невская работала риелтором в Казахстане, сейчас она продолжает работать в этой сфере в США. По ее словам, чтобы стать специалистом по недвижимости в Америке, она месяц обучалась в школе, прослушала 60 часов лекций. Количество часов зависит от штата.
«Мы изучали такие дисциплины, как законодательство штата и Америки в целом, этика, договорная часть и другие дополнительные на выбор. Потом сдавали экзамены, их было несколько — экзамены школы, штата, общие. Далее нужно было выбрать брокера, с которым предстоит работать, и вступить в Ассоциацию риелторов.
Здесь нельзя работать самостоятельно, только с брокером. А чтобы самому стать брокером, нужно отработать несколько лет, прослушать курс и также сдавать экзамены. После того как ты стал риелтором, каждые два года нужно прослушивать лекции опять по тем же дисциплинам, о которых я говорила.
Знаю, что в Казахстане, чтобы стать агентом по недвижимости, ничего не нужно. Можно прийти в любое агентство или открыть свое ИП и стать риелтором. Не нужно никаких лицензий.
Поработав агентом в Казахстане, в США у меня появилось ощущение защищенности и сформировалось более серьезное представление о профессии. Здесь защищен как продавец, так и покупатель, есть этика и законы, которые работают. Каждый может пожаловаться официально в комиссию, если с ним обошлись не должным образом. И, конечно, Америка славится штрафами, на этом все и построено. Таким образом, никто не хочет лишиться лицензии или получить штраф, все работают в рамках закона».
Мария говорит, что слышала о случаях перепродажи одной и той же квартиры в Казахстане или, например, когда хозяин сдавал в аренду жилье, а его потом продавали. В США это исключено.
«Главный минус риелторской деятельности в Казахстане заключается в том, что здесь не легализована эта сфера должным образом, поэтому продавцы, агенты и покупатели толком не защищены и многие предпочитают осуществлять сделку без посредников. В США ты можешь купить или продать недвижимость без риелтора, но это не рекомендовано, так как там много подводных камней в виде договоров, подачи объявлений, законодательства и прочего».
Что говорят риелторы
Куаныш Шарипов работает риелтором в Алматы. По его словам, лицензировать эту сферу нужно уже давно, так как каждый второй хочет стать агентом по недвижимости и появляется много мошенников.
Те же, кто действительно работает в этой сфере, а не делает вид, заслуживает уважения, считает спикер.
«Считаю, что ценник за наши услуги вполне адекватен. Блогеры за 15-секундный ролик в Instagram получают от 500 тысяч до 3 миллионов тенге. Риелтор же проделывает колоссальную работу. Пока всех убедит, пока продаст/сдаст, порой поможет с документами. Его работу можно перечислять до бесконечности. Чтобы стать риелтором, нужно иметь стойкий характер и много знаний.
Лично я за показ жилплощади обычно денег не беру. В некоторых случаях за эту услугу прошу 2000 тенге. Если клиент говорит «нет», но при этом ищет дом или квартиру за условные 100 миллионов тенге, то в таком случае я говорю, хорошо, что он не поехал. Кто конкретно ищет и хочет что-то купить или снять, он всегда идет на мои условия».
Что говорят юристы
О рынке риелторских услуг в Казахстане поговорили с адвокатом Сериком Айтбаевым.
— Перед показом квартиры риелторы требуют от возможного покупателя удостоверение личности. Они заполняют акт показа дома или квартиры, внося туда личные данные клиента. Законна ли эта процедура?
— Законна. Есть принцип закона — что не запрещено, то разрешено.
— Действительно ли риелторы могут подать иск в суд, требуя возмещения ущерба в случае, если покупатель после показа квартиры заключит сделку с продавцом напрямую?
— Не только могут подать, но и подают, и выигрывают. Суд на стороне риелтора.
Как складывается ситуация. На встрече с риелтором вы заполняете готовый бланк договора, в котором указываете вашу фамилию, адрес объекта, стоимость, ставите подпись. К примеру, мне написали, что в случае покупки недвижимости я должен буду заплатить агенту по недвижимости 420 000 тенге. Это средняя цена по Алматы. Такую же сумму он берет с продавца.
«9-20-25»: нашумевшая программа ипотечного кредитования в подробностях
Дальше смотрите квартиру. По факту, потом многие начинают обходить риелтора. То есть, если недвижимость им приглянулась, они приходят позже и говорят хозяину, давайте, мы у вас купим напрямую. Допустим, собственник соглашается. Дальше риелтор нанимает адвоката, который пишет запрос: «На кого была оформлена данная недвижимость» и получает ответ. Если это клиент агента, то начинаются определенные юридические процедуры по взысканию возникшей задолженности. Если продавец продал другому человеку, то это уже вопрос взаимоотношений продавца и риелтора.
«Сегодня рынок риелторских услуг в Казахстане сложился так: агент берет деньги только за показ квартиры, — говорит Серик Айтбаев. — Что он делает по факту: размещает объявления на сайте, может рекламировать это объявление (возможные расходы) и показывает квартиры (расходы на транспорт). С продавца может брать деньги, может не брать.
В западных странах риелторы сопровождают клиента «от» и «до». У нас таких очень мало. В основном оформляют акт просмотра и все. Главная задача агента — не просто показать дом, а оказать эту услугу надлежащим образом. Но проблема в том, что многие фактически просто показывают адрес квартиры и за это требуют деньги. Конечно, люди возмущаются. Если риелтор подберет нотариуса, оформит документы, подготовит разрешения, объяснит все покупателю, тогда, конечно, есть смысл эти деньги платить.
Обезопасить себя в этой цепочке никак нельзя. Такая сложилась практика. Ее менять нужно только законодательно. Должны быть какие-то саморегулируемые организации, которые будут разбирать деятельность риелторов. И того, кто работает плохо, будут исключать из своей конторы».
Отбасы банк запустил новую программу — «Табысты», позволяющую взять ипотеку под 8,5%
Что говорят в Ассоциации риелторов Казахстана
Президент Саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана Александр Пак говорит, что закон о риелторской деятельности в стране необходим и организация делает все возможное, чтобы он был принят.
«Пока нет отдельного закона, мы подчиняемся общегражданскому и налоговому кодексам. То есть, чтобы работать в риелторской сфере в Казахстане, достаточно открыть ИП или ТОО. Ассоциация уже давно разработала проект закона о риелторской деятельности и продвигает его. В рамках этого закона мы хотим упорядочить вход в профессию, чтобы было обучение, сертификация, аттестация риелторов. По этому поводу уже полтора года проводятся консультации с госорганами, было несколько круглых столов. Закон предусматривает саморегулирование в риелторской деятельности».
Что касается прайса на услуги агентов по недвижимости в Казахстане, то, по словам собеседника, у каждого агентства есть своя бизнес-модель. Но в целом ценовая политика такая:
«Если объект недвижимости стоит до 50 миллионов тенге, комиссия составит 450 тысяч тенге. Если свыше этой суммы, то один процент от стоимости квартиры/дома. В США, к примеру, услуги риелтора стоят от одного до 10 процентов, в России — от одного до 6 процентов, в Европе — 5-10 процентов. Как мы видим, Казахстан не в лидерах по стоимости таких услуг».
Как обезопасить себя от недобросовестных застройщиков при покупке жилья
Источник: Tengrinews.kz.
