Ипотеки без первоначального взноса и «9-20-25» как альтернатива известной «7-20-25»
Ипотека без первоначального взноса – достаточно новая услуга среди банков второго уровня. Предложения стали появляться буквально в этом году. Агенты недвижимости сразу стали предлагать помощь в сопровождении оформления таких кредитов. Но не всем казахстанцам до конца понятен механизм, и, главное, безопасность таких сделок. По какому принципу работает ипотека и какие предложения максимально выгодные, сделаем обзор.
Нулевой взнос
Стоит понимать, что как таковой ипотеки без первоначального взноса быть не может. Эксперт рынка инвестиций Л. Тетин делает акцент на залоге, который по умолчанию подразумевается при ипотечном кредитовании. То есть даже банки, которые позиционируют нулевой взнос, просто преподносят информацию немного иначе. Ведь недвижимость, находящаяся в залоге, уже становится собственностью банка до окончания выплат.
По сути, если вы обладаете недвижимостью, вы можете ее продать и приобрести другую. Другой вопрос, если это жилье родственников. Тут нужно понимать, что возможные риски коснутся непосредственно их.
Что касается помощи риелторов в оформлении подобных ипотек, по мнению эксперта, это серые схемы. Агенты, понимая требования банков, изначально договариваются с оценщиками на другую сумму, большую, чем есть на самом деле. Акт оценки передается в банк, а он в свою очередь засчитывает «наценку» в качестве комиссионных. Таким образом и нивелируется этот первоначальный взнос. Например, квартира стоит 30 млн, и 20% для первого платежа составит 6 млн. Оценив жилье в 36 млн, эта сумма перекрывается.
Жильё от жилфонда в Казахстане: кто и как может рассчитывать
Риски покупателя
Поскольку данная схема не совсем чистая, риски при покупке жилья возрастают. Оплатив услуги посредника и не получив одобрения банка, покупатель теряет заплаченные деньги. Сам же рынок недвижимости не страдает от подобных продаж, поскольку, к счастью, такие сделки – единичные случаи.
Влияние на стоимость жилья
Кроме искусственного завышения цен при серых схемах, наличие ипотечных программ не должно сказываться на стоимость квадратных метров в крупных городах республики. В регионах согласованных работающих программ по типу зеленой ипотеки или «30 на 70» попросту нет. Говоря о переориентации, банки подразумевают введение новых программ для остальных населенных пунктов.
Альтернативы «7-20-25»
Если рассматривать статистические отчеты, известная многим программа «7-20-25», охватила лишь 4% общего числа сделок по ипотеке. Как считает эксперт, она изначально была нерабочей и не смогла оказать существенного влияния на рынок недвижимости РК. Главная тому причина – выбор объектов. По условиям, это должны быть введенные в эксплуатацию объекты. Учитывая ограничения стоимости, покупателям ничего не оставалось делать, как выбирать неликвидные предложения среди жилья, которое не было распродано во время строительства. Если бы при разработке программы ориентировались на жилье на стадии строительства по договору долевого участия, эффект был бы иным.
Поэтому сейчас завершается разработка новой программы под названием «9-20-25». Если ограничения в стоимости увеличат и разрешат возможность покупки строящихся квартир, показатели по числу сделок пойдут вверх.
Конечно, при закрытии программы, многие покупатели не смогут вернуть свои деньги от застройщиков. Поэтому все решения нужно принимать взвешенно. По словам Тетина, фокус государства должен быть направлен несколько в другом направлении: строительство жилья для уязвимых категорий без вывода его на коммерческий рынок. Удешевить же жилье можно уходом от импортозависимости.
Выгодные ипотеки
Если рассматривать уже существующие программы, наиболее действенными показали себя «30 на 70» и «50 на 50».
Говоря о выгодном закрытыми ипотеки, не стоит бросаться на предложения посредников. Вполне удачным способом может стать рефинансирование кредита в другом банке. В то время как участие в сомнительных схемах может привести к большим потерям со стороны покупателя.
