Залоговая квартира: есть ли повод переживать?
Казахстанцы имеют возможность приобрести квартиру не только от застройщика или собственника, но и у кредитора. Залоговая недвижимость обычно ниже в цене, чем привлекает покупателя. С другой стороны, страх афер сдерживает действия. Насколько оправданы риски и что нужно знать о залоговом имуществе, чтобы совершить сделку не просто выгодно, но и безопасно, расскажем в статье.
Покупка ипотечной квартиры у заемщика
Это одно из распространенных предложений на рынке. Заемщик может принять решение о продаже жилплощади в виду отсутствия средств на погашение долга, из-за изменившегося семейного положения (например, в случае развода) или других ситуациях. Однако важно знать, что распоряжаться объектом он не имеет права до полного погашения задолженности банку.
У продавца есть несколько вариантов действий:
- Выплатить всю сумму долга банку вместо продавца. После этого можно снять обременения и заключить договор. В этом случае обязательно составить предварительный договор купли-продажи, чтобы уберечь себя от отказа продавца на сделку после погашения долга. В документе также следует детально прописать порядок дальнейших расчетов, условия и срок передачи жилья.
- Переписать займ на себя. Это возможно лишь с согласия кредитора. Покупателю следует написать заявление о готовности взять кредитные обязательства и передать его в банк с подтверждением собственной платежеспособности.
Если долг нулевой, купить залоговую квартиру удастся по добровольной продаже заемщика. Это наиболее простой вариант, а на переоформление ипотеки банки соглашаются неохотно.
Аренда жилья: можно ли вернуть деньги за неиспользованный срок
Покупка недвижимости у кредитора
Если заемщик не выполняет свои обязательства перед банком, последний вправе наложить взыскание на имущество и реализовать его на аукционе. Для покупателя это наиболее выгодный способ покупки, при котором можно приобрести жилье на 25% дешевле оценочной стоимости.
Здесь могут быть следующие варианты действий:
- Судебная реализация. Для покупки недвижимости в торгах должны участвовать минимум два заинтересованных человека. Каждый обязан заплатить 5% оглашенной цены как гарантийный взнос. После полной оплаты «победителя» заключается договор купли-продажи.
- Банковская продажа. Осуществляется при несостоявшихся торгах, где продавцом опять-таки выступает банк. Реализовать такую недвижимость банк обязан в течение трех лет.
Преимущества и риски покупки залоговой недвижимости
Главными недостатками покупки залогового жилья являются длительность процедуры и некоторые сложности организации (например, найти второго покупателя в случае торгов). Все расходы, понесенные на аукционе в случае проигрыша в торгах, не возвращаются. Также выселение жильцов ложится на плечи нового собственника, что может стать непростой задачей. В некоторых случаях бывшие владельцы вправе попытаться оспорить приобретение квартиры, что может затянуться надолго. Суд может отменить сделку, а покупатель потеряет потраченные деньги.
Тем не менее, такие сделки привлекательны материальной выгодой для покупателя. При срочных продажах продавцы готовы торговаться и принимать условия покупателя. С точки зрения юридической чистоты залоговые квартиры не вызывают сомнения, поскольку банки перед выдачей ипотеки тщательно проверяют объекты. Поэтому, если процесс покупки полностью проходит в рамках закона, бояться залоговых квартир не стоит.
