Продажа ипотечной квартиры: советы, нюансы

Залоговое имущество является собственностью банка, об этом уведомляется каждый заемщик перед заключением сделки. Но иногда возникают обстоятельства, при которых приходится продавать ипотечную недвижимость. Как это сделать правильно?

Как снять обременение с ипотечной квартиры — подробная инструкция

Варианты продажи залогового жилья

Согласно закону, собственник может совершать операции с объектом недвижимости: прописывать жильцов, сдавать квадратные метры в аренду и даже продать. Последнее, правда, требует согласования с банком.

Есть три способа продать квартиру:

• Уступить права. Если покупатель согласен взять на себя долговые обязательства, нужно написать соответствующее заявление в банк, подтвердить платежеспособность и ждать решения финучреждения. При положительном ответе сделка заключается при наличии документа о согласии банка. После этого покупатель подписывает договора займа и залога. Это один из самых долгих вариантов реализации. Рассмотрение заявления может занять до 30 дней.
• Заключить трехсторонний договор. В этом случае банк занимается подготовкой всех документов. Покупатель оплачивает стоимость через кассу кредитору. Продавец получает остаток от банка. А новый собственник в течении нескольких дней получит правоустанавливающие документы на свое имя.
• Досрочно погасить кредит. Покупатель оплачивает продавцу «аванс» в размере остатка долга (можно при этом заключить предварительный договор). Продавец рассчитывается с банком, снимает обременения и получает документы на квартиру. Затем заключается договор купли-продажи с выплатой оставшейся суммы с вычетом внесенного аванса на погашение. Это наиболее быстрый способ. Весь процесс займет около двух недель.

Нюансы реализации ипотечной недвижимости

Стоит понимать, что чем позднее вы решите продать квартиру, тем меньше выручите от сделки, учитывая проценты, которые регулярно выплачивали финучреждению. Тем не менее, не всегда можно реализовать жилье в первые годы после покупки. Например, если займ оформлялся на более, чем 5 лет, а первоначальный взнос состоял из пенсионных отчислений, продать жилплощадь можно лишь спустя 5 лет с даты оформления.

Если покупатель захочет выкупить займ, а квартира приобреталась по госпрограмме – ему будет отказано.

Ну, и относительно цены также есть моменты. Обычно долговые квартиры продают по сниженной цене, чтобы заинтересовать покупателя. Многие не хотят связываться с ипотечным жильем.

Алюминиевые, стальные или биметаллические радиаторы: какие лучше

Советы продавцу

Сделки с ипотечными квартирами, вопреки бытующим фобиям, менее рискованны. Банк тщательно проверяет документы, личность и финансовую надежность сторон. Но бдительность даже в таких случаях терять не стоит:

• Присутствуйте на всех встречах покупателя с представителями банка, нотариусом, оценщиком и другими специалистами.
• Не отдавайте оригиналы документов до сделки. Разумеется, вы можете их показать покупателю, риелтору.
• Не подписывайте доверенностей, расписок без консультации с экспертом.
• Любые бумаги оформляйте в присутствии сотрудника банка, нотариуса.

Продажа залогового жилья не так сложна, как считают многие. И для покупателя такая сделка имеет преимущества в виде более низкой стоимости, юридической чистоты. Этими аргументами и стоит оперировать при поиске клиентов и показах жилья.