Первичный рынок недвижимости Калининграда: где и как приобрести жилье иностранцам?

Сегодня в Калининграде – десятки строительных компаний. Множество из них активно возводят объекты – в любом районе города вы найдете строящиеся или недавно построенные дома. Покупка жилья в новостройке – это, без сомнения, самый удобный способ решить квартирный вопрос. Однако такой шаг связан с некоторыми рисками. Например, вы должны выбрать застройщика, который внушает доверие, изучить предложения в подходящем районе, уделить огромное внимание оформлению бумаг. Особенно сложно приходится тем, кто слабо знаком с жизнью в российских городах. Мы говорим про иностранцев. 

Выбираем с умом: кому из застройщиков Калининграда можно доверять?

Первое, на что необходимо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, – репутация компании-застройщика. Несмотря на активные темпы развития строительного рынка в Калининграде и огромное количество участников этого рынка, доверия заслуживает лишь небольшая доля компаний.

И даже при полном доверии к определенному застройщику не стоит упускать из виду другие параметры: стоимость квартиры, район города, особенности взаимодействия строительной компании и покупателя. Чтобы лучше ориентироваться в выборе застройщиков, рекомендуем исходить из конкретных требований. Ниже мы назовем главные критерии выбора, а также приведем примерный список застройщиков, которые максимально им соответствуют.

1. Ожидаемая стоимость недвижимости: выгоднее всего – компании «полного цикла»

Финансовый вопрос, пожалуй, больше всего волнует потенциальных покупателей жилья. По статистике, самые низкие цены за «квадрат» предлагают застройщики «полного цикла» – компании, берущие на себя все обязанности по строительству объектов, проведению коммуникаций, развитию инфраструктуры.

Такого роды застройщики не только строят новые дома, но и сами занимаются производством стройматериалов, владеют предприятием по производству бетона и асфальта, осуществляют комплекс не только строительных работ, но и мероприятий по созданию инфраструктуры и благоустройству объектов. Итог – отличное качество новостроек.

2. Кто надежнее? Выбираем некоммерческие организации

Приобретение жилья – тот случай, когда собственное спокойствие гораздо важнее денег. Едва ли не самым надежным и проверенным калининградским застройщиком можно считать «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области». Эту некоммерческую организацию контролируют городские власти, что также говорит в пользу ее надежности. Стоит также учесть, что данный фонд реализует жилье по достаточно демократичным ценам и является активным участником разнообразных соцпрограмм.

Большая часть объектов фонда возведена на окраинах, а самым привлекательным вариантом считается жилой комплекс на улице Гагарина (центральный район Калининграда). К месторасположению дома можно предъявить некоторые претензии. Например, здесь очень активное дорожное движение, из-за чего многие говорят о негативной экологической обстановке. Однако в реальности это не ощущается. Более того, отличную транспортную доступность этой части Калининграда многие считают дополнительным преимуществом.

3. Качество обслуживания: какой сервис обеспечивают застройщики?

 Каждому покупателю хочется, чтобы приобретение недвижимости оказалось не только выгодным и безопасным, но и максимально простым и комфортным. В Калининграде существуют застройщики, которые соответствуют подобным запросам, – группы компаний с подразделениями, ведущими строительство, и риелторские организации (а также предприятия, исполняющие другие функции). Группа может включать:

• проектное бюро;
• фирму-производителя мебели и стеклопакетов;
• монтажное предприятие, которое подключает коммуникации;
• дизайнерское бюро;
• управляющую компанию, которая обслуживает построенные объекты;
• торговые точки и т. п.

Такие компании быстро и эффективно решают любые проблемы будущих жильцов: помогают с оформлением бумаг на жилплощадь, оказывают коммунальные услуги, обеспечивают современную инфраструктуру.

4. Элитный сегмент: компании, которые специализируются на престижном жилье

Недвижимость VIP-класса привлекает покупателей прежде всего удобным расположением (такие дома возводятся в центре города и других престижных районах). Второе преимущество – особый подход к возведению объектов и созданию инфраструктуры. Современный паркинг, тихие лифты, закрытые придомовые территории – эти и другие бонусы существенно повышают уровень комфорта жителей комплекса.

Застройщики осуществляют строительство по передовым технологиям, предоставляя покупателям объекты безукоризненного качества. Цены на квартиры в таких домах очень высоки, но на 100% оправданы.

5. Чтобы было из чего выбрать! Компании, которые возводят сразу несколько ЖК

 Прежде всего, такие застройщики считаются более надежными. Связано это с тем, что в их распоряжении пребывают внушительные активы, используемые для возведения двух, трех и более объектов. Кроме того, решив сотрудничать с определенным застройщиком, вы легче найдете идеальную жилплощадь, ведь в вашем поле зрения окажутся сразу несколько домов. Еще один бонус – прозрачность. Состояние компаний, имеющих дело с огромными объемами строительства, легче отслеживать. Покупатели могут постоянно контролировать ситуацию и наблюдать за ходом возведения объектов.

Заметим, что все упомянутые застройщики уделяют внимание инфраструктуре придомовой территории и владеют управляющими компаниями (это позволяет предлагать жильцам комплекс коммунальных услуг). Жилье сдается без чистовой отделки:

• установлены окна;
• есть металлические входные двери;
• жилплощадь оснащена розетками;
• подведены коммуникации.

Новоселам после приобретения недвижимости останется лишь произвести декоративные работы.

Завершая анализ калининградского рынка недвижимости, выделим плюсы и минусы всех районов города. Самый привлекательный для покупателей вариант – Сельма, обширный район, почти на 100% состоящий из недавно построенных домов. Он благоустроен, с отличной инфраструктурой и вполне может составить конкуренцию центральному району Калининграда. Более того, в отличие от Центра, здесь хорошая экологическая обстановка и менее интенсивное движение. В Сельме регулярно строятся новые школы и детсады, здесь можно найти самые популярные городские магазины, а каждый комплекс оснащается собственной игровой зоной, паркингом и т. п.

Не менее привлекательным считается Балтийский район (за исключением окраин). Когда-то его называли едва ли не самым криминогенным, в настоящий же момент от этой репутации не осталось и следа. Район живописный, с развитой инфраструктурой. Небольшой нюанс: не рекомендуем тратить время на окраины Балтийского района – вам будет очень сложно добираться в Центр из-за постоянных пробок.

Дома на Советском и Московском проспектах стоит рассмотреть всем, кто хочет найти квартиру в комфортабельном спальном районе. Главные преимущества местной недвижимости – средняя удаленность от Центра, хорошая экологическая ситуация и развитая инфраструктура.

Как купить квартиру в новостройке?

 Механизм приобретения недвижимости в Калининграде в принципе ничем не отличается от аналогичной процедуры в каком-либо другом городе. Как и всюду по РФ, чаще всего подписываются договора долевого участия (если речь идет о квартире в строящемся объекте). Если же вы планируете купить жилье в уже построенном доме, придерживайтесь стандартной схемы – заключите договор купли-продажи с застройщиком или риелторской компанией, представляющей его интересы. Далее мы рассмотрим оба упомянутых механизма, а сейчас предлагаем ознакомиться с алгоритмами, от которых стоит отказаться.

Договор резервирования

Большой популярностью в городе пользуются договора резервирования (бумага рассматривается как главный документ по сделке). Смысл этой процедуры заключается в том, что строительная компания берет на себя обязательство «зарезервировать» за клиентом выбранную жилплощадь в строящемся объекте. Иначе говоря, подписав такой договор, вы получите не квартиру, а лишь письменное обещание ее передачи. А теперь представьте, что дом так и не достроили или компания-застройщик исчезла в неведомом направлении с собранными деньгами – отстоять права обманутых вкладчиков будет просто невозможно. Кроме того, такие договора не проходят регистрацию в государственных учреждениях, поэтому покупатель не получает никаких гарантий того, что одна и та же жилплощадь не продается многократно.

Договор переуступки прав требования

Часто покупателям предлагают продать свои права на квартиру в строящемся объекте, вложившись в самом начале строительства. Это действительно законная процедура, которая часто становится наиболее выгодным решением. Однако если гражданин хочет продать долю в строительстве из-за того, что не уверен в надежности строительной компании или наблюдает другие неблагоприятные признаки, он должен быть готов к рискам.

Чтобы все прошло благополучно, проследите за грамотным оформлением договора долевого участия (обратитесь к 214-у закону). Договора переуступки регистрируются в официальных инстанциях, поэтому вы можете быть уверены: одна и та же жилплощадь не будет реализовываться много раз. И еще один совет: внимательно изучите состояние дел строительной компании. Если вы видите хотя бы малейшие проблемы, которые могут сорвать завершение строительства, не соглашайтесь на переуступку.

Договор соинвестирования

 Подписывая подобный договор, потенциальный новосел не становится ни покупателем, ни дольщиком, поэтому в дальнейшем не сможет защитить собственные права соответствующими законодательными актами. Исходя из такого договора будущий владелец недвижимости соглашается на все риски, с которыми может столкнуться сама строительная компания. Например, если застройщик обанкротится, дольщик может лишиться всех переданных средств. Вернуть деньги или привлечь компанию-дольщика к ответственности в том случае, если новостройка не будет сдана в эксплуатацию, почти нереально.

Предварительная покупка

Часто строительные компании предлагают заключить договор заблаговременной купли-продажи. Исходя из него застройщик должен подписать с покупателем договор о долевом участии спустя заданный промежуток времени с момента строительства. Будущий дольщик в свою очередь обязан сделать обеспечительный взнос – конкретная сумма указывается в договоре и зависит от конечной стоимости недвижимости.

По сути, подобный документ не дает потенциальному новоселу никаких гарантий – надеяться на то, что в случае проблем у застройщика суд вернет деньги, не стоит. Договор не регистрируется в государственных органах, поэтому застройщик может подписывать такие бумаги с покупателями в неограниченном количестве, а не исходя из количества квартир в строящемся объекте.

Приобретение векселей

Данная процедура также считается максимально ненадежной: покупая векселя, вы получите от строительной компании не права на жилплощадь, а лишь «обещание» возвести дом и отдать его в вашу собственность. Такой вексель либо приобретают у сторонних компаний, чтобы в назначенное время обменять его на построенное жилье, либо получают у застройщика. Многим процедура кажется надежной, однако риск очень велик. Во-первых, проданные векселя нигде не регистрируют – строительная компания вполне может раздать их больше, чем сможет погасить. Во-вторых, при возникновении сложностей у застройщиков продать свой вексель или отсудить средства будет проблематично.

Таким образом, можно прибегнуть лишь к двум из выше указанных методов приобретения недвижимости:

• заключение договора долевого участия;
• заключение договора купли-продажи на уже достроенную недвижимость.

 Могут ли иностранные граждане приобретать недвижимость?

Иностранцы имеют право покупать недвижимость в городе практически на тех же основаниях, что и россияне, например подписать договор долевого участия либо заключить традиционный договор купли-продажи. Однако мы должны упомянуть некоторые особенности.

Во-первых, если иностранец хочет приобрести жилье на первичном рынке, он обязан пребывать на территории РФ на законных основаниях (в частности, быть зарегистрированным по месту пребывания). Во-вторых, иностранные граждане не имеют права покупать квартиры, которые находятся рядом с военными или стратегическими объектами Калининграда. Так, например, Чкаловск (спальный район города) даже не упоминался в нашем обзоре, ведь находится он вблизи военного аэродрома.

Если иностранец захочет купить жилплощадь в еще строящемся доме, он обязан подписать с застройщиком договор долевого участия. Данная бумага очень важна, поэтому внимательно изучите ее, прежде чем подписывать, – именно от нее до сдачи объекта в эксплуатацию будут зависеть ваши права на будущую квартиру.

В договоре долевого участия должны быть следующие пункты (без них бумага не получит юридической силы и не обеспечит 100% защиту прав покупателя):

• предмет договора, детальное описание жилплощади, которая в дальнейшем будет передана дольщику (точный адрес возводимого объекта, номер квартиры, полезная площадь, число помещений исходя из проектных документов);
• ориентировочная дата, к которой строительная компания должна передать покупателю готовую жилплощадь, а также сроки, в которые дольщик обязан оплатить квартиру;
• обязанности покупателя;
• цена жилплощади плюс выбранный механизм уплаты. Возможно, в договоре сделают пометку о нефиксированной стоимости – в этом случае строительная компания может изменить окончательную цену объекта;
• гарантийные сроки на жилье (согласно законам РФ, не менее 5 лет).

Конечно, это далеко не полный список пунктов, которые могут быть в договоре о долевом участии. В качестве дополнительных пунктов часто упоминаются:

• обязательства строительной компании по ликвидации возможных дефектов при осмотре жилья покупателем;
• обязательства строительной компании по предоставлению информации о ходе строительства объекта, конкретных расходах и т. д.;
• возможность увеличения стоимости квартиры, сроков сдачи объекта в эксплуатацию, продления договора и т. д.

Многие компании-застройщики разрабатывают свой вариант договора, поэтому составлять точный список возможных пунктов, а также предоставлять конкретные образцы не имеет смысла. Как бы то ни было, договор долевого участия стоит внимательно анализировать! В идеале – завершив выбор конкретного объекта, взять у строительной компании образец договора и проконсультироваться с юристом.

Пошаговая инструкция по покупке жилья

Шаг 1: подписываем договор долевого участия

В процессе приобретения собственной жилплощади в строящемся объекте вам прежде всего понадобится подписать договор долевого участия (сразу после выбора застройщика и непосредственно жилья).

Заранее позаботьтесь о наличии таких документов:

• паспорт и заверенный у нотариуса перевод паспорта;
• документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания, или вид на жительство;
• если состоите в браке – согласие жены (мужа) на подписание договора о долевом участии. Согласие должно быть заверено у нотариуса (при необходимости это можно сделать в стране фактического нахождения). Если документ составлен на иностранном языке, дополнительно потребуется нотариальный перевод на русский.

Шаг 2: регистрируем договор

После того как дольщик и застройщик подписали договор, последний необходимо сразу же зарегистрировать в УФРС Калининградской области. Данная процедура обязательна, покупающая и продающая стороны подают совместное заявление. Помимо него, потребуются другие бумаги:

• разрешение на возведение жилого здания;
• проектная декларация;
• план строящегося объекта. В этом документе необходимо обозначить точное расположение дома, предполагаемую площадь каждой квартиры или нежилых помещений, общее число помещений в составе комплекса.

Покупатель подает тот же набор бумаг, что и при заключении договора долевого участия. Также при регистрации необходимо принести сам договор, плюс заявление, подписанное застройщиком и дольщиком.

Результат регистрации – особая регистрационная надпись в договоре. В дальнейшем она выступит гарантией того, что строительная компания не продаст одну и ту же недвижимость несколько раз. Процедура регистрации обязательна для всех подобных договоров.

Шаг 3: вносим оплату

 Заключив договор долевого участия, иностранец должен оплатить приобретаемую квартиру или частями, или сразу. Какой бы вариант вы ни выбрали, передавать деньги строительной компании необходимо лишь после государственной регистрации упомянутого договора.

Механизм оплаты определяет содержание договора. Существуют два наиболее распространенных способа:

• внесение задатка и дальнейшая выплата регулярных платежей – популярный механизм приобретения жилья в рассрочку;
• единовременная оплата полной стоимости жилья.

Оплатить покупку можно такими способами:

• Наличными

Выбрав такой вариант, обязательно отдавайте деньги в присутствии свидетелей. В идеале, арендуйте банковскую ячейку, где можно оставить средства до дня регистрации договора. Продающая сторона сможет забрать деньги из данной ячейки только в случае успешной регистрации. Арендовать ячейку могут все желающие.

• Безналичный расчет

Иностранец может отправиться в банк, обслуживающий выбранную строительную компанию, и перевести деньги на банковский счет застройщика. После осуществления перевода дольщику выдают платежные документы, которые необходимо сохранить, – именно они станут главным подтверждением факта оплаты.

Шаг 4: принимаем квартиру

По окончании строительства застройщик организует прием жилья дольщиком. Во время этого мероприятия покупатель проверяет квартиру на наличие дефектов, а также сверяет обещанный метраж, планировку объекта, точный адрес и расположение дома. Если вы обнаружите какие-либо дефекты, зафиксируйте информацию о них в акте осмотра (он составляется на месте) и потребуйте от застройщика устранения этих недочетов.

Приезжая на осмотр квартиры, обязательно возьмите с собой паспорт и свой экземпляр договора долевого участия. После того как жилье будет осмотрено, стороны составят и подпишут акт, который оставит себе продавец.

Шаг 5: регистрируем право собственности

Завершающая стадия – регистрация прав собственности. Данную процедуру строительная компания и покупатель проходят совместно. Продающая сторона подает в регистрационную палату Калининграда такие бумаги:

• разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
• документы, которые подтверждают факт постройки объекта;
• бумаги, которые подтверждают факт передачи квартиры покупателю (например, акт приема).

В свою очередь, покупатель приносит в палату следующий комплект бумаг:

• договор долевого участия;
• квитанция, подтверждающая уплату пошлины;
• паспорт и его заверенный у нотариуса перевод;
• вид на жительство либо другие бумаги, которые докажут законность пребывания дольщика в России;
• заявление о государственной регистрации права собственности;
• выписка из техпаспорта – оформлением этого документа занимается застройщик. Также дольщик может получить ее лично в БТИ.

Когда иностранный гражданин планирует приобрести жилплощадь в построенном доме, процедура остается почти такой же. Отличия – наличие договора о покупке вместо договора долевого участия и отсутствие акта приема-передачи жилья. Договор купли-продажи регистрируется в обязательном порядке! Когда данная процедура будет завершена, приступайте к регистрации права собственности на недвижимость – алгоритм мы указали выше. Правда, в регистрационную палату придется подать другой пакет документов:

• паспорт и его нотариально заверенный перевод;
• вид на жительство (либо другие бумаги, которые подтвердят ваше законное право находиться в РФ);
• квитанция об уплате пошлины;
• выписка из техпаспорта – этот документ застройщику или покупателю выдает БТИ;
• заявление о госрегистрации права собственности.

И в первом, и во втором случае итогом регистрации становится получение свидетельства о праве собственности на купленную жилплощадь. Обратите внимание: вместе с правом собственности на недвижимость вы получите право собственности на долю общего имущества в жилом комплексе. Оно считается неотчуждаемым – передать его можно только вместе с правами на жилье.

Необходимо осознавать, что приведенная выше инструкция обобщена – в каждом конкретном случае список бумаг может измениться. Так, приобретая квартиру на детей, вы должны будете предоставить дополнительную документацию из органов опеки. В случае если ваши интересы при покупке жилья либо подписании договора долевого участия представляет третье лицо, будьте готовы представить доверенности.

Чаще всего процедура приобретения недвижимости не вызывает трудностей у потенциальных новоселов. Более того, оформление всех указанных документов в калининградских инстанциях занимает не так много времени.

Кстати, все указанные выше процедуры можно проходить не самому, а доверив это риелторам. Специалисты могут обеспечить поддержку на любом этапе: помогут с подбором жилья, возьмут на себя переговоры со строительной компанией, займутся подготовкой и оформлением документации.

Также риелтор имеет право представлять интересы конкретной строительной компании. Подобрав жилплощадь от того или иного застройщика, потенциальный покупатель может обратиться к его представителям – они возьмут на себя все формальности. Обращаясь к представителям строительной компании, обязательно проверьте законность их деятельности, например попросите предоставить соответствующий договор, который риелторская фирма заключила с застройщиком. Подойдут и другие документы, подтверждающие полномочия риелторов.

И не забывайте: бывают ситуации, когда присутствие покупателя обязательно даже при участии риелторов. Например:

• во время заключения договора о долевом участии;
• во время подачи заявления на регистрацию договора о долевом участии;
• во время получения свидетельства о регистрации права собственности на жилье.

Однако именно содействие риелторов способно сделать процедуру покупки квартиры на первичном рынке гораздо проще и комфортнее.