Отличия покупки жилья в долевом участии от приобретения готовой недвижимости

Приобретение жилья в строящемся доме или жилом комплексе – распространенная тенденция последнего десятилетия. Проблемы такого мероприятия возникают, когда квартира проходит процедуру регистрации в собственность. Дольщик может обнаружить, что кроме него еще кто-то претендует на указанные в договоре квадратные метры, или он вовсе не является собственником.

Отличия покупки жилья в долевом участии от приобретения готовой недвижимости

В юридических аспектах покупка квартиры в строящемся доме отличается от договора приобретения квартиры на первичном и вторичном рынке. Даже опытные риэлторы и юристы зачастую не могут предоставить точной информации, как грамотно купить в доле строящийся объект недвижимости. Для оформления необходим другой пакет документов, да и процедура регистрации объекта отличается.

Когда дольщик соглашается на договор долевого участия и подписывает его, он уже считается партнером фирмы, которая ответственна за стройку. На таких правах покупатель имеет меньше прав в случае неурядиц: в случае банкротства компании он вряд ли сможет вернуть вложенные средства.

Риски для дольщика

Будущий дольщик предоставляет компании собственные средства на возведение объекта. В договоре указано, что застройщик обязан организовать процесс строительства, привлечь других вкладчиков, а после завершения возведения здания сдать дом госкомиссии, передать права собственности покупателю, предоставить пакет документов для регистрации недвижимости или самостоятельно зарегистрировать.
В процессе оформления права собственности чаще всего и возникают трудности. После приема дома государственной комиссией, компания обязана предоставить в государственные органы объемный пакет документов на этот дом. После получения этих бумаг государство выдает дольщикам официальные свидетельства права собственности на квартиру.

Поскольку официальных бумаг на дом большое количество, часто возникают нестыковки, корректировки их качества, проверки. Непосредственно в БТИ тоже могут не соблюсти сроки выдачи свидетельств. В результате этой бумажной волокиты оформление объекта в собственность может затянуться на срок до полугода и более с того момента, когда государственная комиссия приняла дом.

Что нужно знать при покупке квартиры в строящемся доме

Ваша задача — ответственно подойти к изучению договора – именно от его содержания зависит, насколько ваши средства будут застрахованы от рисков.

1. Старайтесь проконсультироваться у опытного юриста, который работает с недвижимостью.
2. Внимательно изучите пакет документов на строительство объекта недвижмости и право продажи. Лучше проверить список вместе с юристом.
3. Если в тексте договора сроки передачи квартиры в собственность после приема дома госкомиссией неопределенные, постарайтесь настоять на том, чтобы была указана точная дата.
4. Поинтересуйтесь сроками регистрации объекта и оформления свидетельства на право собственности. Узнайте, входит ли эта услуга в сумму, которую выплачивает дольщик.

Договор долевого участия и его особенности

1. Покупатель не сможет повлиять ни один принципиальный пункт договора.
2. Договор долевого участия является инвестиционным, поэтому покупатель-дольщик берет на себя все риски, которые могут появиться в процессе строительства.
3. Как правило, решение дел о долевом участии в суде заканчивается в пользу компании-застройщика.

Даже если на судовом заседании будет вынесен вердикт в вашу пользу, на тот момент у застройщика может не оказаться средств, и он будет признан банкротом.

Достоинства долевого строительства

Несмотря на перечисленные риски и длительный период стройки и оформления документов, долевое строительство отличается своими преимуществами. Это современная планировка жилплощади, выбор вариантов отделки, возможность осуществить перепланировку в процессе строительства, а не после. Также покупатель может приобрести две квартиры и за небольшую доплату объединить их. В домах будут проложены новые коммуникации, все соседи будут иметь одинаковый социальный статус, часто покупателю предоставляется рассрочка.

Новые дома – это ценное капиталовложение, однако часто мы слышим о громких скандалах из-за недостроенных зданий. Именно поэтому многие боятся инвестировать в строительство собственного жилья. Но одновременно с этим в Караганде и Астане за последние несколько лет построены дома по принципу долевого строительства, и все квартиры были успешно реализованы.

Типичные конфликтные ситуации в долевом строительстве

Во-первых, указанные выше задержи как сроки строительства, так и регистрации объекта на право собственности. Также камнем преткновения становится неточное описание отделки жилья. Но, в конечном счете, покупатель получает свою недвижимость. Намного хуже, когда дольщик теряет деньги, а это может возникнуть в результате:

• Строительство дома курировали две-три фирмы, каждая из которых продавала инвестиционные квартиры. В случае конфликта между застройщиками недобропорядочная фирма перекладывала финансовые проблемы на плечи покупателей-дольщиков.
• Расчет с подрядчиками производился на бартерной основе. Например, поставка стройматериалов осуществлялась в счет дальнейшего получения квартиры. Двойная продажа могла произойти, когда подрядчики срывал сроки поставки материалов – в этом случае застройщик в одностороннем порядке разрывал контракт. Таким образом, подрядчик имел в распоряжении документы и продал квартиру. Бартерные схемы редко применяются в строительстве – им на смену пришли банковские кредиты.

Давайте задумаемся?

Если вы думаете, что просто приобретаете квартиру, то на суде вас будут убеждать, что вы сознательно занимались инвестиционной деятельностью, которая должна приносить прибыль. Поэтому подписывая договор о долевом участии, проверьте, что пунктов о «получении прибыли» нет. Лучше, если это будет договор покупки жилья.

Во многих текстах договоров есть пункт о том, что дольщик будет оплачивать счета за тепло, уборку территории, электроэнергию, воду и т.д. Однако сроки начала оплаты указаны размыто. К примеру, жильцы одного дома были вынуждены платить целый год за несуществующие коммунальные услуги до того момента, когда дом был принят всеми обслуживающими организациями.

Также неприятной для дольщиков может оказаться смена владельца застройщика. Поэтому лучше, когда в договоре есть пункт о том, цены за 1 кв.м. при смене владельца не должны меняться.

Учитывайте и то, что при покупке жилья в большом ЖК, после вселения вам будет мешать продолжающаяся стройка, даже если ваш дом давно сдан в эксплуатацию.