Покупая выбранную недвижимость, важно, чтобы объект был юридически чистым. Для этого потребуется грамотно сделать проверку с помощью юриста. Если такой этап пропустить, то полноправный владелец аннулирует сделку через суд, и отберет квартиру или дом.
Такие ситуации случаются, когда не учтены (или проигнорированы) возможные собственники квадратных метров:
- несовершеннолетние;
- отбывающие срок;
- не подписавшие согласие на продажу.
Только после проверки на «юридическую чистоту» перепродажа недвижимости будет законной. Тогда никто не отберёт приобретённую квартиру у нового собственника. Для этого потребуется обратиться к нотариусу, который тщательно и в полной мере изучит необходимые документы.
Этапы проверки документов на квартиру или дом в Казахстане
- Грамотный юрист Казахстана посоветует провести в полном объёме проверку необходимой документации перед будущей сделкой с недвижимостью. Особенно это касается квартир со вторичного рынка. Такая недвижимость часто становится проблемной:
- может иметь нескольких владельцев или несовершеннолетних прописанных жильцов;
- давние коммунальные долги;
- быть арестованной.
В этом случае юрист выявляет даже незначительные неясности в документах:
- детально изучает договора, справки, выписки и доверенности;
- проверяет актуальность и законность оформления;
- обращается в кадастровый центр или ознакамливается с целевым назначением выбранного земельного участка;
- проверяет квитанции по уплате налогов и отсутствие задолженностей по коммунальным услугам.
Также юрист или нотариус проверит отсутствие обременений, не подлежит ли постройка сносу, а участок — выкупу. Для полноправных действий потребуется юридическая доверенность от покупателя, который решил приобрести недвижимость.
В деталях изучаются правоустанавливающие документы:
- договора (купли, продажи, дарения, ренты, мены);
- судебные решения;
- правоустанавливающие свидетельства.
Важно проверить документы на предмет исправлений, помарок, подчисток. А также возможные утраченные или утерянные бланки. При этом дубликаты любых правовых документов должны иметь регистрационные номера. В случае отсутствия такой отметки юрист изучает причину и проверяет все обстоятельства.
Что с юридической историей
Именно на этом этапе проверяются все сделки, которые ранее производились с выбранной недвижимостью. Такие документы регистрируются в департаменте юстиции, и необходимые запросы подаются именно туда. Получив полную информацию о договорах мены, аренды, дарения, купли/продажи, у юриста появляется чёткое представление обо всех действиях с недвижимостью. Для получения такой справки потребуется личный запрос от следующих лиц:
- собственника недвижимости;
- адвоката;
- нотариуса.
С юридической точки зрения более надёжными считаются квартиры и дома, сделки с которыми не совершались за 3 года до момента продажи. Это тот срок, кода сделку можно аннулировать через суд. Если за последнее время квартира меняла владельцев – этот факт требует внимательного изучения.
Юристы настороженно относятся и детально проверяют факты частых перепродаж квартир или домов. Особенно, если действия происходили через короткий срок. Также сложности могут возникнуть с недвижимостью, которая недавно была получена в наследство.
Проверка качества недвижимости с юридической точки зрения
Все юристы рекомендуют покупателям визуально ознакомиться с объектом недвижимости лично. Это поможет выяснить:
- физическое состояние квартиры;
- эстетическое состояние будущей жилплощади;
- уточнить законность выполненных перепланировок, ситуацию с крышей (не протекает ли), канализацией, стенами (наличие/отсутствие трещин и других повреждений).
Проверяя техпаспорт на квартиру, сверяют и планировку объекта. Часто бывшие владельцы незаконно сносят перегородки или достраивают балконы. На такие действия требуется разрешение определённых инстанций. А если было изменено расположение санузла в квартире, то законное подтверждение действиям владелец не получит. В таком случае новым хозяевам придётся всё переделывать или оформлять перепланировку в техпаспорте.
Не менее важно, чтобы кадастровый номер совпадал с фактическим адресом квартиры, участка, дома. В некоторых случаях продают квартиры, у которых изменился адрес после официального переименования улицы.
Проверка владельца квадратных метров
Первое, что сделает грамотный юрист – проверит документы, подтверждающие личность продавца. В подлиннике должны быть все страницы, отсутствовать исправления и подчистки, а также быть актуальным срок действия. Подозрительное или неадекватное поведение продавца проверяется в психоневрологическом или наркодиспансере. Для таких случаев медицинские сотрудники выдают соответствующие справки. Не меньшее внимание уделяют и таким представителям:
- инвалидам;
- несовершеннолетним;
- одиноким пенсионерам;
- детям-сиротам.
В процессе проверки выясняется дееспособность собственников. Если квартиру продают супруги, то важно получить отказ от прав на площадь от «второй половины». Сложнее, кода недвижимостью владеют дети. Тогда все договорённости заключаются через опекунов и попечительский совет.
Выявленные в документах нюансы подлежат обязательной проверке. Покупка жилья по доверенности у третьего лица также должна быть тщательно проверенной. Такие переговоры и сделки рекомендуется производить с непосредственными владельцами.
Часто при проверках сталкиваются с рисками возникновения прав на недвижимость у третьих лиц. Для этого выясняют:
- обстоятельства, при которых прежний владелец приобрёл квартиру;
- изменения в документах;
- пункты регистрации недвижимости.
Такие ситуации происходят в случаях с недееспособностью настоящего владельца или при выяснении прав на жильё у других прописанных лиц. Также сталкиваются с неучтёнными наследниками или отсутствием согласия второго супруга на отчуждение.
Перед оформлением сделки рекомендуется просто познакомиться с соседями. Разговор «по душам» может прояснить многие вещи о самом владельце и негативных обстоятельствах с жильём.
Задаток рекомендуется отдавать после максимально выполненной проверки и точного определения с квартирой. В договоре с продавцом потребуется чётко указать возможные случаи возврата средств и соответствующие последствия.
Документы, подлежащие нотариальной проверке
По инструкции нотариус Республики Казахстан проверяет:
- правоустанавливающую документацию, берёт справки об отсутствии возможных обременений и арестов на выбранную недвижимость;
- соответствие всех технических характеристик объекта официальным документам;
- наличие и действительность доверенностей.
Стоимость таких услуг зависит от статуса покупателя, вида недвижимости, истории и объёма требуемой проверки.
