За последние годы в Республике Казахстан отмечается процесс стабилизации цен на квадратный метр недвижимости. Это позволяет продавцам и застройщикам активнее продавать жилье — как следствие, по сравнению с 2015 годом в 2016 году спрос на жилье поднялся примерно на 15 процентов. Тем не менее, если вам приглянулась ипотека или аренда жилья, то стоит обратить внимание на ваши финансовые возможности и рассчитать свои силы.
Часто случается, когда лица снимают квартиру, оплачивают суммы арендных платежей регулярно и мечтают о своей квартире. Зачем платить плату за аренду, когда квартирный вопрос в Казахстане можно решить и с помощью ипотеки. Вы также будете вносить регулярные платежи, но со временем этот объект, в котором вы проживаете, перейдет вам на праве собственности. Тем привлекательнее кажутся предложения, когда у вас имеется денежная сумма на внесение первоначального платежа. Однако, прежде чем обращаться к таким офертам, следует произвести расчеты, взвесить все стороны, чтобы определить, стоит ли брать квартиру в ипотеку. Вы должны понимать, сколько вы переплатите при ипотеке аренде и сколько вы выиграете, если будете арендовать квартиру и далее и потом приобретете жилье в собственность единовременным платежом.
Представим ситуацию, при которой стоимость квартиры составляет 12 миллионов тенге. Эта сумма эквивалентна 36 000 долларов. Даже представим, что вы располагается 4 миллионами тенге для внесения первоначального взноса. Предположим, что у вас имеется возможность подтвердить наличие ежемесячного дохода в размере 300 000 тенге, при этом размер арендной платы жилья в Астане или Алматы составляет 100 000 тенге каждый месяц (в регионах эта сумма будет около 50 000 тенге).
Ипотечный сценарий
Эксперты регулярно следят за предложениями коммерческих банков в части ипотечного кредитования. Стоит посмотреть квартирный вопрос и предложения от Сбербанка Казахстана — во всяком случае, на период января 2017 года оно являлось наиболее профитабельным для конечного потребителя услуги. Расчеты предложения ипотеки по Сбербанку можно представить следующим образом:
- период займа: 10 лет;
- цена жилья: 12 млн. тенге;
- взнос при заключении договора: 3 600 000 тенге;
- займ от банка: 8 400 000 тенге;
- ставка банка: 14,6 процентов;
- комиссия 2,7% или 205 тысяч тенге;
- сумма, подлежащая оплате каждый месяц: 133 тысячи тенге;
- итоговая переплата 7 600 000 тенге.
Посчитаем по итогу осуществления всех платежей стоимость квартиры. Сумма взноса в 3 600 000 плюс 15 960 000 (сумма кредитных выплат) плюс 205 тысяч (комиссионные сборы). При начальной цене квартиры в 12 миллионов тенге, вы заплатите 19 765 000 тенге. При этом речь идет о сумме, которую вы должны будете внести при условии своевременности всех платежей. Стоит допустить просрочку, как тут же активируются нормы о неустойке.
При этом далеко не все банки принимают только 30% от первоначального взноса. Чаще всего эта сумма равна 40%. Некоторые итоговые суммы переплаты превышают стоимость квартиры более, чем в два раза. В частности, почти 27 000 000 тенге вам придется в итоге заплатить, если ипотека будет оформлена через Альфа-Банк.
Особенности ипотеки от Жилстройсбербанка
Стоит рассмотреть пример, при котором человек просто в течение трех лет будет оплачивать арендную плату и спокойно копить средства на покупку квартиры. Рассмотрим пример в рамках системы жилстройсбережений. В течение трех лет и трех месяцев вы должны будете оплачивать по 150 000 тенге в Жилстройсбербанк, после чего вам представится возможность получить шестилетнюю ипотеку по программе «Бастау». На депозите банка у вас будут сохраняться 3 000 000 тенге, которые будут увеличиваться каждый месяц по ставке в 14%. При такой схеме общая переплата будет равна 910 000 тенге. Система жилстройсбережений позволяет переплатить за квартиру только 7,6%.
Аспекты квартирного вопроса: цена аренды
Рассмотрим сценарий, при котором вы будете копить на квартиру в течение десяти лет — все это время вы будете проживать в съемном жилье. Кто-то резонно возразит — какой смысл в такой схеме, когда за этот период может подорожать арендная плата, в конце-концов, могут вырастить дети. Так, если в течение десяти лет вы будете платить по 100 000 тенге в месяц, то за 12 лет потратите 12 000 000 тенге.
Следует учитывать среднегодовую инфляцию в размере 6%. Стоит отметить, что в зависимости от состояния национальной экономики будет отмечаться рост или падение арендных платежей. Нацбанк Казахстана обнародовал данные о средней процентной ставке по вкладам. Так, для тенге она составила 12.8%, для свободно конвертируемой валюты — 1,7%. Так как присутствует потребность вносить арендную плату, представим, что каждый месяц на депозите откладывается по 50 000 тенге.
Таким образом, при стартовом капитале в 3 000 000 тенге итоговые накопления составят 14 059 919 тенге с учетом инфляции. Итоговый прирост будет равен 369 процентам. Аналогичные подсчеты позволяют установить, что прирост за десять лет при депозите иностранной валюты составит 236 процентов.
Предположим, что ваш заработок немного больше указанной суммы и вы можете вносить ежемесячно на депозит по 100 000 тенге. В этом случае в национальной валюте за десять лет прирост с учетом инфляции составит 644 процента. Если речь идет СКВ, то прирост за десять лет будет равен 454%.
Программа «Нурлы Жер»
В Казахстане действует привлекательная для покупателей квартир в новостройках программа «Нурлы Жер». Если вы примете ее условия, то за десять лет переплата окажется не такой существенной, как по стандартным программам банка. Так, при начальной стоимости жилья в 12 000 000 тенге, вы заплатите 16 920 794 тенге. Переплата будет равна 41%.
Ипотека всегда является довольно дорогим удовольствием, при этом это относится не только к особенностям кредитования в Казахстане. Для лица, претендующего на ее получение, должен быть хороший стабильный доход — людям с невысокими финансовыми возможностями банки ипотеку просто не предоставят. Несмотря на то, что курс тенге часто меняется, расчеты показывают, что копить средства лучше в нацвалюте.
