Юридические аспекты участия несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Действующие законы вполне допускают, чтобы собственником объекта недвижимости был ребенок. Естественно, это накладывает ограничения на реализацию правомочия распоряжения объектом.

Разрешение органа опеки

Так как сделки, где затрагиваются интересы несовершеннолетних, охраняются государством особенно, они требуют разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры или отчуждение имущества иным способом. Отсутствие дееспособности у собственника (ребенка), предполагает, что сделки осуществляются его опекунами. Самые распространенные примеры опекунства – это опека родителей ребенка. Но даже их самоличное решение не является достаточным для оформления сделки – привлекается сторонний орган. Это регламентируется законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях».

Выдавая разрешение на продажу квартиры, орган опеки исследует предшествующие этому факторы. Предстоящая сделка не должна навредить ребенку, поэтому важен ее финансовый аспект, реальные правовые последствия, даже нормы морали. Исследование всех обстоятельств ложится в основу заключения надзорного органа. Ни в коем случае условия быта ребенка не должны быть ухудшены в результате заключения договора.

Даже если и была оформлена сделка, то должны быть предоставлены альтернативные условия для проживания, не уступающие предшествующим. Имеет значение и мнение самого ребенка – при наличии каких-либо факторов, способных вызвать подозрения относительно правомерности заключения договора, органы опеки и попечительства не дадут положительного заключения. При этом в контроле ситуации принимают участие не только органы опеки, но и Центр недвижимости, а также нотариус в силу предоставленных ему законом полномочий.

Возрастные пределы стороны при заключении сделок

С формальной точки зрения законодатель делит детей на две возрастные группы – до 14 лет и с 14 до 18 лет. Эти возрастные промежутки значимы с точки зрения возможности заключать те или иные договоры самостоятельно. Лицам до 14 лет такой возможности в Казахстане не предоставляется. У них отсутствует юридическая дееспособность, то есть возможность объективно оценивать последствия своих действий, как следствие вступая в правоотношения. Но в интересах детей могут выступать их опекуны – в силу закона это могут быть родители, в силу решения суда – другие лица.

При заключении сделок в договорах всегда ставится подпись лица-опекуна и делается отметка, что договор заключается в интересах подопечного. Достигнув возраста 14 лет, лицо может самостоятельно заключать сделки, но только с одобрения опекуна, оформленного письменно. Это означает, что такой несовершеннолетний ребенок обладает ограниченной правовой дееспособностью. Все ограничения по закону действуют только для того, чтобы защитить интересы самого же ребенка.

Есть третий способ заключения договоров без согласия опекунов – эмансипация. В теории гражданского права таким образом именуется состояние, когда лицо полностью обретает правовую дееспособность. Несовершеннолетний может эмансипироваться по решению суда, с согласия родителей, если при этом регулярно работает или осуществляет в законном порядке предпринимательскую деятельность – такие случаи также известны в правоприменительной практике Казахстана.

Споры при заключении сделок

Согласно закону, разрешение необходимо от обоих родителей, но что происходит, когда разрешение готов дать только один родитель? Предположим, что супруги находятся в состоянии развода и делят имущество. Предположим, жена желает продать свою долю в недвижимости, тогда как супруг пытается манипулировать имущественными правами в попытках оставить ребенка. Он хочет передать в дар свою долю ребенку. Однако впоследствии супруга не сможет продать свою долю и часть ребенка, чтобы уехать с ним. Органы опеки не выдадут разрешения на продажу без согласия второго супруга.

Способы получения разрешения на оформление сделки

Заявление заинтересованных в заключении органа опеки лиц подается либо через сайт электронного правительства, либо через ЦОН. Пакет подаваемых документов может отличаться в зависимости от типа договора, а также места предоставления:

• заявление установленной формы;
• заявление сторон о наличии альтернативного жилья;
• письменное согласие ребенка на сделку с подписью руководителя школы;
• свидетельства о браке, рождении ребенка и т.п.;
• удостоверения личности заявителей;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Если компетентный орган все же выдал разрешение на продажу, то оно сохраняет сроки действия в течение одного месяца. При этом при покупке новой квартиры должно быть официальное подтверждение того, что ребенок становится ее сособственником. При продаже квартиры также необходимо обеспечить депонирование на счет ребенка денежных средств, вырученных от ее продажи соразмерно его доле.

Специфические условия сделки

Случаи нарушения прав детей при отчуждении жилья встречаются в Казахстане повсеместно. Далеко не всегда речь идет при этом о наличии умысла. Иногда это происходит по неосторожности. Например, оформляя залоговые обязательства, родители не выплачивают своевременно кредит, как следствие, квартира переходит в собственность кредитору. Или покупая жилье, они забывают вписать ребенка в качестве сособственника объекта.

Еще одна распространенная ситуация, когда квартира была приобретена в браке, а как собственник недвижимости указан ребенок. Как быть при разводе в этом случае? По общему правилу, нажитое во время брака имущества по возмездным сделкам является общим. Однако зарегистрированные на имя ребенка имущественные права и объекты неделимы. Эти активы впредь будут считаться принадлежащими только ему, поэтому если родители пытались таким образом схитрить во время оформления жилья на ребенка, то это сделать не удастся.

Банки, зная о наличии прав детей на жилье, редко соглашаются оформлять залог под такую недвижимость, так как знают, что столкнутся впоследствии с проблемами при ее изъятии и реализации. Сделки, после заключения которых права ребенка ущемляются, признаются судами Казахстана недействительными, поэтому позаботиться об их правовом изучении надо заранее.