Особенности договора залога недвижимости

Намереваясь получить крупный кредит в финансовом учреждении, необходимо подготовить для этого залог. Банки редко идут на предоставление займа без обеспечения кредита ликвидной собственностью. В качестве таковой выступает договор залога недвижимости.

Для некоторых заемщиков вопрос быстрого получения денежных средств настолько важен, что они забывают о необходимости всестороннего изучения пунктов договора. Однако надо помнить, что по договору займа под залог квартиры обеспечение обязательств будет производиться за счет вашей же недвижимости. Учтите это обстоятельство, прогнозируя свои финансовые возможности и не допускайте просрочки по контракту. Залогом на квартиру оформляется денежный кредит на потребительские нужды и ипотека. При заключении последнего типа договора заемщик сразу может стать владельцем жилья, заселившись в него после подписания соглашения с банком. Но снятие залога с квартиры возможно только после того, как обязательства должника исполнятся в полном объеме. До этого момента его правомочия по распоряжению объектом будут не реализуемы.

Особенности залога квартиры

Если квартира в залоге у банка, вы не сможете ее продать, обменять, передать в чью-либо собственность. 315 статья ГК устанавливает нормы, регламентирующие правомочия залогодателя и залогодержателя. Все действия по отчуждению недвижимости по инициативе залогодателя могут быть осуществлены с письменного согласия держателя предмета залога. Однако залогодатель сможет оставить жилье в наследство. Таким образом, залог недвижимости – это форма ее обременения. Планировка жилья также невозможно. Допустимо осуществление:

• текущего ремонта;
• поклейки обоев;
• смены напольного покрытия и других незначительных изменений.

Если кредит под залог недвижимости не оплачивается своевременно, квартира по инициативе финансового учреждения-кредитора выставляется на торги.

Дополнительные обременения на жилье

Многие прекрасно понимают, что продать квартиру, являющуюся объектом залога, не удастся. Помимо запрета на отчуждение с точки зрения законодательства, такой запрет существует и на техническом уровне. Поэтому, если вы ищете ответ на вопрос как продать квартиру в залоге, сделать это не удастся.

Некоторые проживающие в такой недвижимости лица пытаются схитрить и сдавать квартиру в аренду. Однако надо читать внимательно договор с кредитным учреждением. Чаще всего оговаривается запрет на передачу недвижимости в имущественный найм. Люди ошибочно полагают, что если кредит оплачивается своевременно, то банк не будет интересоваться другими вопросами. Но из тех или иных источников он может узнать об аренде. Более того, долгосрочная аренда – это предпринимательская деятельность, которая требует регистрации в государственных органах Казахстана. Дабы залоговый договор не был расторгнут с досрочным обязательством по выплате процентов, лучше согласовать вопрос сдачи объекта в аренду с банком-кредитором. Банк также не сможет распоряжаться заложенным жильем кроме оснований, перечисленных в законе и договоре. При пользовании жильем залогодержатель обязан предоставлять отчет о порядке пользования залогодателю. Чтобы понять, как вывести квартиры из залога, необходимо прочесть договор или передать его юристам – в нем обязательно будут указаны основания прекращения обязательств.

Формальности при заключении контракта

Если вы не уверены в правильности толкования норм договора, передайте его юристу. Речь идет о серьезных финансовых обязательствах, которые вы будете нести долгое время, поэтому игнорировать формальные вопросы нельзя.

Среди обязательных условий соглашения – предмет, передающийся в залог, информация об его оценке, точные сведения об обязательствах, сроках и сторонах. Регламентируйте вопрос о том, у кого во владении будет имущество, а также порядок пользования им. Отразите индивидуально-определенные признаки заложенного имущества, чтобы впоследствии не возникло разногласий и в этих вопросах. Закон обязывает заключение договора залога письменно под угрозой признания его недействительным.

Если вы приняли решение купить квартиру в ипотеку, она обязательно становится заложенной, поэтому вопросы оформления контрактов ипотеки и залога считаются параллельными.

Оформляя потребительный кредит, обращайте внимание на перечень лиц, указанных в договоре приватизации. Вам потребуется письменное заверенное нотариусом согласие нескольких сособственников. Также защищаются права несовершеннолетних детей при отчуждении жилья, так как государство заботится о том, чтобы у них осталась крыша над головой.

Кредиторы аккуратно относятся к объектам недвижимости, где прописаны лица с ограниченной дееспособностью, например, лица с психическими отклонениями. С такими квартирами банки стараются не работать. Представляем базовый пакет документов, которые у вас могут потребовать в кредитном учреждении:

• данные за полгода о пенсионных отчислениях;
•  документ, удостоверяющий личность с ИИН;
• справку, которой подтверждается средний доход за последние полгода;
• документы, подтверждающие права на объект недвижимости.

Если вы заключили договор. То он обязательно должен быть у вас в наличии, причем оригинал – требуйте экземпляр у банка. Покупка квартиры в залоге накладывает на вас обязательства по своевременности выплаты кредита.

Случаи отказа в кредите

Банк не обязан выдавать вам кредит – это его внутреннее право, как и ваше. Чаще всего в кредите отказывают, если вы владеете только долей в собственности или если квартира находится в ветхом, состоянии, истекает срок ее эксплуатации. Также вы не получите кредит, если отсутствуют правоустанавливающие документы или квартира уже обременена чьими-то правами.

Перед передачей квартиры в залог проводится ее оценка экспертным путем. Она занимает пару дней – все действия осуществляются на основании договора с заказчиком. Специалист фотографирует помещения и фиксирует документально выводы о стоимость жилья. Наличие помещений, не отраженных в официальных документах, перепланировка жилья – все это повлияет на сроки оценки. Вы можете нанять собственного эксперта.