Квартира как инвестиция

Инвестиция в недвижимость считается лучшим способом сохранить деньги при девальвации. При этом идея получать постоянный доход, не работая, также приводит на рынок недвижимости: сдавая в аренду несколько квартир, можно ежемесячно пополнять свой бюджет неплохой суммой, которая, в зависимости от ваших потребностей и характеристик жилья, позволит не искать другого заработка. Однако рынок жилья таит немало подводных камней, и хотя все риски учесть не получится, важно понимать плюсы и минусы такого вложения.

Определяем выгодность покупки

Для понимания, насколько выгодно сейчас вкладываться в недвижимость, воспользуемся индексом, который высчитывается, исходя из стоимости аренды: рыночную стоимость квартиры делим на предполагаемый годовой доход от сдачи ее в аренду. Получаем очень грубый прогноз окупаемости квартиры, однако он не иллюстративен в условиях нестабильных цен. А дальше воспользуемся расчетами Нобелевского лауреата по экономике Роберта Шиллера, специалиста по управлению рынками и оценке недвижимости.

Средним считается показатель соотношения цены к сумме годовой аренды в диапазоне от 10 до 15. Если в расчетах вы получили именно такой показатель, то квартира, скорее всего, оценена справедливо, и ее аренда фактически эквивалентна покупке.

Если полученный вами показатель меньше 10, то квартира явно недооценена, а значит, самое время покупать недвижимость. Платить за аренду в таких условиях невыгодно.

Показатель больше 15 указывает на то, что недвижимость переоценена, и доход от сдачи ее в аренду будет довольно низок, то есть покупка в таких условиях маловыгодна.

Распознать «мыльный пузырь» можно по показателю в районе 20, если же он перевалил за 25, то «пузырь» скоро лопнет.

Подобным методом оценки выгодности вложения в недвижимость можно пользоваться и в том случае, если вы покупаете квартиру не на сдачу. Дело в том, что аренда реагирует на малейшие изменения рынка, поэтому наиболее точно отражает ситуацию, и есть смысл использовать ее текущую стоимость в расчетах и прогнозах.

Вложиться в недвижимость или отнести деньги в банк?

Чтобы определить выгоду депозита по сравнению с покупкой недвижимости, традиционно рассматривают валютные вклады. Однако в условиях девальвации и ожидания новых коррекций курса правительство Казахстана популяризирует национальную валюту, поэтому по тенговым депозитам средняя ставка значительно выше и для получения результата, лучше отражающего реальность, стоит рассматривать депозиты и цены на недвижимость в тенге.

Итак, возьмем стоимость жилья, которое вы рассматриваете для покупки, и рассчитаем, какую сумму в среднем вам принесет в месяц депозит, если вы все же отнесете деньги в банк. Сравним ее с предполагаемой суммой сдачи в аренду. Полученная разница может значительно колебаться в обе стороны в зависимости от общей ситуации на рынке недвижимости и колебаний национальной валюты, однако сверхвыгоды от сдачи в аренду ожидать не стоит. К примеру, расчеты за 2015 год показывали небольшую выгоду в пользу сдачи в аренду, а расчеты аналитической службы kn.kz в 2016 году иллюстрировали выгоду депозита по сравнению со сдачей в аренду: годовой доход от депозита предполагался примерно в 2,5 раза больше.

Однако, учитывая нестабильность национальной валюты, доход по депозиту в конце года вполне может значительно обесцениться в связи с инфляцией. А ежемесячный доход от аренды вы успеете потратить до того, как деньги обесценятся, да и стоимость ее можно варьировать в зависимости от ситуации на рынке.

Конечно же, в кризисные периоды продажа недвижимости может оказаться делом нелегким. Однако квартира – это тот актив, который не обесценится в один момент, исключая форс-мажорные обстоятельства, которые невозможно предусмотреть. Его главный плюс – это стабильность.

Покупать жилье на вторичном рынке или инвестировать в строительство?

Инвестиция в строительство жилого комплекса – по сути, покупка еще не существующего жилья, то есть дело рискованное. Однако здесь мы не будем отвлекаться на риски столкнуться с мошенничеством, несоблюдением застройщиком сроков сдачи жилья в эксплуатацию и другие сложности, а рассмотрим практически идеальный вариант: когда жилье построено и сдано в срок.

Покупка жилья на этапе строительства обойдется дешевле, чем квартира в том же ЖК после его сдачи. Если учесть затраты на ремонт, все равно в среднем стоимость квартиры окажется дешевле примерно на 20%. В такой ситуации, на первый взгляд, выгодно вложиться в жилье как для проживания, так и для сдачи в аренду. Однако стоит учесть, что после инвестиции в строительство ЖК до фактического получения квартиры проходит в лучшем случае год, а чаще – больше.

В это время деньги, которые вы уже отдали за жилье, могли бы работать: приносить доход по депозитному вкладу или (за счет кредитов или ипотек) быть вложенными в покупку жилья на вторичном рынке. За эти годы квартира, сданная в аренду, уже принесла бы вам доход, вполне вероятно, сопоставимый с разницей между стоимостью готового жилья и вкладом в строительство. Тем более что в настоящее время наблюдается снижение цен на жилую недвижимость (на сентябрь 2017 г. падение цен в тенге до -10% за год) вместе с ростом спроса, причем эксперты пока обещают сохранение этой тенденции.

Однако нельзя сказать, что инвестировать в строительство не выгодно. Колебания рынка недвижимости ставят перед инвестором необходимость четко понимать, что он делает и зачем: возможно, именно квартиры в ЖК, в строительство которого вы вложили средства, со временем будут иметь большой спрос как для покупки, так и среди арендаторов, и выгоды перекроют риски, ожидание и прочие вложения финансов и времени.

В наше время выгода любых операций с недвижимостью редко может быть в полной мере оценена в долгосрочной перспективе, поэтому необходимо не только осознавать риски, но и понимать, какие именно выгоды вы хотите получить. В любом случае инвестиция в жилье считается одной из наименее стрессовых: стоимость этого актива обычно изменяется медленно, всегда можно ознакомиться с прогнозами и мнением специалистов о дальнейших ценовых тенденциях.