Консультация юриста: какие документы от застройщика нужно проверить перед заключением сделки

Мы продолжаем серию статей совместно с юридической фирмой «Артюшенко и партнеры». Ранее мы уже рассказывали о том, каким должен быть договор купли-продажи жилья. А в этот раз юрист Виктория Чагай помогла определить, какие документы покупателю нужно запросить у застройщика и как их проверить.

Какими правами на земельный участок должен владеть застройщик и какие документы это подтверждают

Согласно Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее – «Закон») застройщик при осуществлении долевого строительства любым из трех способов, предусмотренных Законом (получение гарантии фонда гарантирования, участие в проекте банка второго уровня, после возведения каркаса жилого дома) обязан иметь земельный участок либо на праве собственности, либо на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством.

Соответственно в случае, когда земельный участок находится на праве собственности, подтверждением права собственности застройщика будет правоустанавливающий документ, зарегистрированный в органах юстиции (договор купли-продажи, дарения, мены, решения суда, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Для того, чтобы удостовериться, что земельный участок действительно принадлежит на праве собственности застройщику, необходимо запросить у него справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество, в которой отражена информация о правообладателе недвижимого имущества.

В случае, когда земельный участок принадлежит застройщику на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, подтверждающим документом служит договор временного возмездного землепользования, заключенный с местным исполнительным органом и зарегистрированный в органах юстиции.

Какими еще разрешительными документами должен владеть застройщик для организации жилищного строительства?

В первую очередь, как и при любом строительстве, застройщик должен иметь лицензию на осуществление строительно-монтажных работ, уведомление о начале строительно-монтажных работ, положительное заключение экспертизы проектной документации.

При осуществлении долевого строительства дополнительно застройщик должен иметь следующие разрешительные документы:

• гарантия АО «Фонд гарантирования жилищного строительства», если застройщик осуществляет строительство способом получения гарантии фонда гарантирования;
• разрешение на привлечение денег дольщиков, выданное местным исполнительным органом, если застройщик осуществляет строительство способом участия в проекте банка второго уровня или же после возведения каркаса жилого дома.

Какие типы договоров может предложить застройщик для оформления покупки жилья?

Согласно положениям Закона застройщик заключает с дольщиком договор о долевом участии в жилищном строительстве.

Типовая форма такого договора утверждена Приказом Министра национальной экономики РК от 28.07.2016г. №345 «Об утверждении типовой формы договора о долевом участии в жилищном строительстве». Полный текст типового договора — по ссылке.

Следует обратить внимание, что договор о долевом участии в жилищном строительстве подлежит учету в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома. Документы для постановки на учет договора о долевом участии подаются уполномоченной компанией, созданной застройщиком.

При этом все последующие изменения, дополнения в Договор, должны также проходить учет в местном исполнительном органе.

В случае, если условия Договора не соответствуют типовой форме договора, утвержденной законодательством РК, местный исполнительный орган отказывает в постановке на учет такого Договора.

Соответственно, такие Договора, как инвестиционные, предварительные или иные, не пройдут учет в местном исполнительном органе.

Как проверить право подписи застройщика?

Для того, чтобы проверить право подписи застройщика, необходимо запросить у него Устав.

Устав в отличие от учредительного договора не является коммерческой тайной, поэтому любое заинтересованное лицо может запросить у застройщика Устав в целях проверки соблюдения уставных процедур.

Если договор будет подписываться директором, то в Уставе нужно проверить полномочия исполнительного органа – директора. Для того, чтобы проверить кто является директором застройщика, при наличии электронной цифровой подписи на сайте egov.kz можно запросить справку о зарегистрированном юридическом лице, в которой отображается информация о руководителе юридического лица.

Если же договор будет подписываться на основании доверенности, то в Уставе нужно проверить право выдавать доверенности.

Иногда бывает, что в Уставе прописывают компетенцию общего собрания участников (единственного участника) на одобрение сделки. В этом случае необходимо будет запросить у застройщика протокол общего собрания участников (решение единственного участника) о заключении договора.

Каких афер/уловок со стороны застройщика стоит остерегаться при проверке документов на строительство?

Самая распространённая уловка со стороны застройщика – это нежелание предоставлять документы для проверки со стороны дольщика.

В этом случае следует знать, что согласно Закону дольщик вправе получить, а уполномоченная компания застройщика обязана предоставить следующую информацию:

• о наименовании и юридическом адресе застройщика и уполномоченной компании;
• о наличии справки, подтверждающей государственную регистрацию (перерегистрацию);
• о наличии договора о предоставлении гарантии, заключенного с Фондом гарантирования, и его основных условиях в случае организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования;
• о наличии разрешения местного исполнительного органа на привлечение денег дольщиков в случае организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня или способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания);
• о реализованных застройщиком проектах строительства жилых домов (жилых зданий);
• об объекте строительства жилого дома (жилого здания), предполагаемом к строительству;
• о наличии документа, подтверждающего соответствующее право уполномоченной компании на земельный участок.

При этом информация об объекте строительства включает:

• уведомление о начале строительно-монтажных работ;
• указание места расположения и описание объекта в соответствии с проектно-сметной документацией;
• сведения о сроках его завершения;
• основные сведения о подрядчике (генеральном подрядчике), включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в качестве подрядчика (генерального подрядчика).

Покупка квартиры в новостройке требует тщательной подготовки и проверки информации, чтобы не отдать свои средства в руки недобросовестных застройщиков. Поэтому не сомневайтесь и не бойтесь проверять документы на строительство, чтобы обезопасить свои вложения.

Если у вас есть вопросы по статье или предложения, о чем вам было бы интересно и полезно прочитать, пишите нам.