Когда и с чего лучше начинать ремонт квартиры в новостройке

Приобретая квартиру в новостройке, как правило, вы получаете бетонный каркас, в который необходимо вложить душу, силы и немалые средства. Поэтому первое, с чем сталкивается счастливый обладатель новенькой квартиры, необходимость выполнения в ней ремонтных работ для приведения в пригодное для проживания состояние.

Бывают, конечно, исключения из этого правила. Некоторые застройщики предлагают квартиры с готовым ремонтом, как по своим типовым проектам, так и по индивидуальным. Стоимость таких квартир существенно выше, и даже при высоком качестве ремонта в течение первых лет проживания новосела могут ожидать неприятные сюрпризы, связанные с усадочными процессами. Так что, весьма вероятно, ремонт все же придется делать, просто несколько позже.

Усадка – причины и длительность

По окончанию возведения любого многоквартирного дома начинается процесс, который строители называют «усадкой конструкций». Это незначительная (если были соблюдены технологии строительства) деформация элементов здания или его проседание под действием силы тяжести. При некачественном проектировании и строительстве степень деформаций может быть довольно заметной, вплоть до появления трещин в стенах и нарушения горизонта полов.

Степень усадки зависит от множества факторов:
• материала стен (меньше всего деформируются стены монолитных зданий, а сильнее всего – кирпичные);
• пластичности грунта, на котором стоит дом;
• высотности здания;
• качества строительных работ и материалов.

Факторами, влияющими на скорость и степень усадки здания, помимо физических свойств грунта и материала стен, являются также массовые ремонты, которые производятся в новых квартирах. Вибрации от работы перфораторов, демонтажные работы, нередкие затапливания при слабой (или отсутствующей) гидроизоляции неминуемо приводят к перераспределению нагрузок в элементах конструкции здания.

Также следует учесть увеличение массы здания при выполнении работ по стяжке, монтаже стеновых панелей, установке мебели и т.п. Кажется, что в сравнении с массой самого дома этот прирост незначителен, но на самом деле отделочные работы могут добавить до 40 тонн (!) на каждые 100 квадратных метров жилой площади. Посчитайте, на сколько возрастет масса многоквартирника высотой в 12-16 этажей.

С учетом того, что ремонтные работы могут проводиться годами, незначительные усадки могут наблюдаться и через много лет после постройки дома.

Также сложно спрогнозировать усадку здания из-за проседания грунта. На скальных основаниях усадки вообще может не быть, а на мягких грунтах дом может проседать не один год. Например, Пизанская башня, при постройке которой был явный просчет проектировщика при анализе грунта, «падает» на протяжении многих столетий. Но столь крайние случаи являются исключениями. Подавляющее большинство современных высоток усаживаются за год-два.

Получается, что заранее точно сказать, когда усадка полностью закончится, практически невозможно. Поэтому принято считать, что все усадочные процессы, которые способны привести к значимым нарушениям геометрии здания, заканчиваются примерно через пару лет после окончания его постройки.

Покупка квартиры: аспекты выбора новостройки

Когда начинать ремонт?

Если подходить с формально-юридической точки зрения, то к ремонтным работам можно приступать сразу после оформления права собственности на жилье и получения разрешения на проведение работ, требующих согласования (если такие работы не планируются, то и разрешения ждать не нужно).

Но если усадка здания способна испортить результат ремонта в первые год-два, то очевидно, что идеальным временем для начала качественного дорогостоящего ремонта является третий-четвертый год с постройки дома. К этому времени не только заканчивается проседание дома, но и завершается период массовых интенсивных ремонтов в соседних квартирах.

Однако, с учетом того, что простаивающая квартира – это прямой убыток, большинство покупателей жилья в новостройках стараются сразу привести ее в состояние, пригодное для проживания.

Какой ремонт стоит делать в новостройке?

Как ни странно, временный первоначальный ремонт в новой квартире лучше всего начинать с разработки дизайн-проекта, который будет полностью реализован только через пару лет. По этому проекту вы сразу можете выполнить ту часть работ по преобразованию бетонной коробки в дом-мечту, на которой никак не скажется усадка конструкций здания.

К таким работам можно отнести:
• перепланировку (демонтаж и монтаж перегородок);
• разводку коммуникаций – отопление, водоснабжение, электропроводка и кабели для Интернета и ТВ;
• гидроизоляцию санузла и кухни;
• теплоизоляцию.

На этапе первоначального ремонта, в принципе, вполне можно выполнить большую часть отделочных работ. Главное – не используйте дорогие материалы, старайтесь уложиться в минимальный бюджет. Тогда будет не так обидно наблюдать за появлением трещин на недавно гладких стенах и потолке.

Для отделки стен лучше всего использовать недорогие обои или водоэмульсионную краску. В кирпичных домах можно некоторые плоскости оставить вовсе без штукатурки – стиль лофт все больше входит в моду в жилых помещениях. Пол лучше застелить недорогим линолеумом. Потолок можно оштукатурить и побелить.

Также не рекомендуется устанавливать дорогую сантехнику. Можно поставить дешевые унитаз и раковину, которые потом не будет жалко выбросить.

Что категорически не рекомендуется делать до полной усадки здания:
• выполнять стяжку полов – даже незначительный перекос плит перекрытия станет причиной растрескивания основы пола;
• укладывать на вертикальные и горизонтальные поверхности плитку;
• устанавливать гипсокартонные перегородки (они почти наверняка будут в той или иной степени деформированы);
• устанавливать дорогие двери и окна;
• выполнять монтаж теплых полов.

Порядок работ при выполнении временного ремонта в новостройке не отличается от этапов при обычном капитальном ремонте:
• производится монтаж электропроводки, так как без электроинструмента любые работы на порядок сложнее;
• устанавливается сантехника и выполняется разводка водоснабжения и канализации;
• вчерновую подготавливается поверхность стен и пола;
• устанавливаются межкомнатные двери;
• далее сверху вниз – отделка потолка, стен, пола;
• устанавливается электрофурнитура – выключатели, розетки, встроенное освещение;
• выполняется полная уборка квартиры и установка мебели.

Ремонт в новостройке: составляем смету самостоятельно

Возможен ли дорогой дизайнерский ремонт в новостройке до окончания усадки?

В принципе, если не экономить на материалах, то можно выполнить любой ремонт и не выжидая два-три года. На сегодняшний день существуют технологии и материалы, которые не реагируют на растрескивание стен и проседание панелей.

Для отделки потолка в этом случае оптимально использовать натяжные потолки. Стены надежно прикроют шелковые обои. На пол под покрытие укладывается пробковая стяжка.

При установке всех внутренних конструкций можно использовать специальный демпфирующий крепеж. На швах – эластичные композитные составы.

Вполне возможно обустроить идеальное жилье сразу после сдачи нового дома. Но обойдется подобный ремонт существенно дороже.