Гарантия на новостройку: когда застройщик должен сделать ремонт?

Бытует мнение, что все обязательства застройщика заканчиваются в момент подписания дольщиком или его представителем акта приема-передачи квартиры. Это мнение в корне ошибочно. Подписи под актом никоим образом не освобождают строительную организацию от ответственности за недоделки, которые проявятся в ходе эксплуатации здания или отдельной квартиры.

Законом Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» вводится понятие гарантийного срока на объекты строительства. Согласно этому закону, таким сроком считается время, на протяжении которого организация-застройщик гарантирует полное соответствие показателей качества объекта (не только жилой площади), которые указаны в проектной документации, и возможность нормальной эксплуатации жилого здания в соответствии с договором о долевом участии.

Закон устанавливает минимальный гарантийный срок – два года. Он может быть увеличен по желанию застройщика и должен быть обязательно указан в договоре о долевом участии.

Гарантийный срок продлевается на время, которое понадобилось для устранения выявленных недостатков, если в этот период эксплуатация объекта недвижимости была невозможна.

На какие недостатки распространяется гарантия?

Обязательства застройщика по устранению выявленных в ходе эксплуатации жилья недостатков возникают в том случае, если они возникли до того, как дольщик принял объект. Также гарантийный ремонт выполняется в том случае, если недочеты обусловлены причинами, которые существовали до приемки объекта. Рассмотрим эти положения подробнее.

При подписании акта приема-передачи квартиры дольщик вместе с представителем строительной компании проводит тщательный осмотр квартиры с целью выявления явных дефектов:

• видимые изъяны покрытий пола, стен, потолка и элементов декора, если они были предусмотрены по договору;
• неработоспособность установленного оборудования (сантехника, электроприборы, газовые приборы, средства учета);
• некачественная установка дверей и окон или неудовлетворительная работа соответствующей фурнитуры (запирающих элементов, петель, уплотнителей).

Все выявленные в ходе осмотра недостатки застройщик обязан устранить до подписания акта приема-передачи. И только после этого начинается гарантийный период.

К недостаткам, которые обязан устранять застройщик в это время, можно отнести:

• трещины и деформации поверхностей, возникшие в результате усадки здания или по другим причинам (кроме форс-мажорных обстоятельств). Здесь следует иметь в виду, что, если объект строительства расположен в сейсмоактивной зоне, в договоре о долевом участии нередко прописывается сила землетрясений, при которых здание не должно терять свои эксплуатационные свойства;
• протекание крыши, проблемы с водостоками;
• неудовлетворительную работу систем отопления, электропитания, водоснабжения, газоснабжения, если недостатки в их работе возникли по вине застройщика, а не из-за поставщика услуги;
• поломки лифтового оборудования (кроме механических повреждений в процессе эксплуатации);
• недостатки, выявленные на придомовой территории (смытая первым дождем тротуарная плитка или асфальт, просевший канализационный люк и т.п.).

Очевидно, что требовать от застройщика устранения недостатков, которые возникли после заселения здания по вине жильцов, бессмысленно. Например, трещина в потолке, появившаяся в результате работ по перепланировке соседней квартиры, гарантийным случаем не является.

Как потребовать устранения недостатков, и в какие сроки застройщик должен все сделать?

Итак, в ходе эксплуатации жилья выявились недостатки или дефекты, которые, по мнению собственника квартиры, обязан устранить застройщик в рамках своих гарантийных обязательств. В этом случае дольщик должен составить письмо с подробным описанием выявленных недостатков и просьбой к компании-застройщику устранить их согласно имеющейся гарантии.

Письмо пишется в двух экземплярах и доставляется непосредственно в офис компании. Один экземпляр остается в офисе, а второй собственник квартиры забирает себе. На втором экземпляре застройщик обязательно должен указать входящий номер документа, дату приема письма и завизировать прием подписью ответственного лица и печатью компании.

Если нет возможности доставить письмо непосредственно в офис застройщика, или в компании отказываются регистрировать обращение, его можно отправить почтой с уведомлением о вручении. В этом случае датой приема письма считается день его вручения сотрудником почты получателю.

С дня получения обращения у застройщика есть 30 суток на устранение указанных в письме недостатков. Если, по мнению застройщика, в указанный период выполнить все требуемые работы невозможно (например, по сезонным причинам), то между собственником квартиры и строительной компанией может быть заключен отдельный договор, в котором будут указаны точные сроки окончания работ.

Когда и с чего лучше начинать ремонт квартиры в новостройке

Что делать, если застройщик отказывается устранять недостатки по гарантии?

Если в месячный срок после получения письма с просьбой устранить недостатки застройщик на него не отреагировал, следующий шаг – оформление досудебной претензии. Частью этого документа является акт обследования помещения, который составляется в присутствии представителя застройщика. Для определения размера ущерба необходимо пригласить независимого эксперта-оценщика.

Сумма ущерба указывается в претензионном письме, которое также составляется в двух экземплярах и доставляется в офис застройщика. После получения претензии у строительной компании вновь имеется месяц на реакцию.

Заключительным этапом борьбы с недобросовестными застройщиками является обращение в суд. В исковом заявлении владелец квартиры может обратиться с просьбой заставить строительную компанию устранить выявленные дефекты и выполнить свои гарантийные обязательства. Кроме того, собственник жилья может самостоятельно (или с помощью другой строительной компании) выполнить все необходимые работы и требовать от застройщика компенсации понесенных при этом финансовых затрат.

В последнем случае, помимо копий досудебной претензии, правоустанавливающих документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность заявителя, к исковому заявлению прикладываются все документы, в которых зафиксированы расходы на ремонт (квитанции, чеки, договора, акты выполненных работ).

При подаче искового заявления также необходимо уплатить государственную пошлину в размере одного процента от суммы иска.

Вместо резюме

Одним из способов минимизировать возможные проблемы из-за низкого качества работы строительной компании является тщательный выбор надежного застройщика. Анализируйте информацию, имеющуюся о компании в Интернете и СМИ. Обратите внимание на публичность фирмы: чем больше она открыта, тем меньше вероятность халтурной работы. Пообщайтесь с жильцами уже сданных компанией объектов – их отзывы могут дать больше информации, чем самые обширные пресс-релизы.

Если же вам все же довелось столкнуться с явными гарантийными дефектами, не отчаивайтесь и добивайтесь от застройщика устранения недостатков через суд. В подавляющем большинстве случаев судьи становятся на сторону собственника квартиры.