Прием готовой квартиры: как проверить, что застройщик выполнил все нормы на строительные работы и подключение коммуникаций

Для того что бы приобрести в собственность готовую квартиру в новом доме у застройщика, в первую очередь, этот дом должен быть сдан в эксплуатацию. А что делать при приеме квартиры, нам помогли разобраться специалисты с юридической фирмы «Артюшенко и партнеры».

Только в том случае, если при строительстве были соблюдены все строительные нормы и правила, здание построено в соответствии с проектной документацией, построенный многоквартирный жилой дом может быть сдан в эксплуатацию, так как существует особый порядок приемки.

Таким образом, предполагается, что в случае, если дом сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в органах юстиции как объект недвижимости, нарушений строительных норм нет.

Практически любой построенный многоквартирный жилой дом в Казахстане подлежит приемке в эксплуатацию. Без процедуры приемки объекта в эксплуатацию многоквартирный жилой дом не может быть зарегистрирован как завершенный, и не может быть внесен в соответствующие базы как объект недвижимого имущества. До прохождения данной процедуры многоквартирный жилой дом считается набором строительных материалов, недостроем.

Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон) предусматривает при строительстве объектов проведение технического и авторского надзора за соблюдением качества выполнения строительно-монтажных работ и их соответствием требованиям утвержденных проектов и нормативных документов.
Авторский надзор должен осуществляться в течение всего периода строительства (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) многоквартирного жилого дома либо консервации строительства незавершенных объектов.

Отдельно ведется журнал авторского надзора. В него вносятся указания, выявленные отступления от проектно-сметной документации, выявленные нарушения требований строительных норм, правил и технических условий по производству СМР, а также указания об устранении выявленных отступлений или нарушений и сроки их выполнения. При завершении строительства многоквартирного жилого дома лицо, осуществляющее авторский надзор, выдает заказчику (застройщику) заключение о соответствии выполненных работ проекту.

Технический надзор также осуществляется на всех стадиях – от начала выполнения строительно-монтажных работ и до приемки и сдачи объектов в эксплуатацию. При этом, в соответствии с п.5 ст.34-1 Закона, лица, осуществляющие технический надзор обязаны обеспечивать качественное выполнение строительно-монтажных работ, применение качественных строительных материалов.

На технический надзор распространяется требование по информированию органов ГАСКа в случае выявления нарушений норм и требований, установленных законодательством Республики Казахстан.
При завершении строительства многоквартирного жилого дома лица, осуществляющие технический надзор, выдают заказчику (застройщику) заключение о качестве строительно-монтажных работ.

В соответствии с п.2 ст. 73 Закона приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта производятся заказчиком при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и наличии декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ утвержденному проекту.

Формы таких документов утверждены Приказом Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 24 апреля 2017 года № 235 «Об утверждении форм заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту, декларации о соответствии».

Документом, подтверждающим завершение строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с утвержденным проектом и государственными нормативами и полную готовность объекта к эксплуатации, является акт приемки объекта в эксплуатацию, форма которого утверждена Приказом Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 24 апреля 2017 года № 234 «Об утверждении формы акта приемки объекта в эксплуатацию», который подписывается заказчиком, подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзоры.

В случае приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию с нарушениями и строительными недоделками участники приемки в эксплуатацию несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан – то есть административную или уголовную ответственность, в зависимости от причиненного ущерба.

Таким образом, приобретая готовую квартиру в новом доме, который был сдан в эксплуатацию, принимая во внимание вышеуказанную процедуру приемки, а также ответственность, предусмотренную законами, каких-либо нарушений строительных норм быть не должно.

Однако в случае, если все же имеются основания полагать, что приемка была осуществлена с нарушением законодательства, при покупке квартиры можно попросить застройщика предоставить копии всех тех документов, на основании которых дом был принят в эксплуатацию либо воспользоваться услугами эксперта в сфере строительства для того, чтобы определить соответствие качества проведённых работ принятым стандартам.

Консультация юриста: самостоятельная проверка объекта недвижимости и определение рисков перед покупкой

Однако, ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не всегда может означать, что многоквартирный жилой дом оснащен всеми необходимыми коммуникациями и подключен к ним.

Также застройщик должен выполнить следующие функции: организовывать оказание коммунальных работ и услуг, в том числе заключить договоры энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида.

В соответствии с п. 78 «Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства» утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750, в построенном доме должна быть предусмотрена разводка электрокабелей и проводов, установлены внутриквартирные распределяющие автоматы (без электротехнических приборов бытового назначения, газовых или электрических кухонных плит), проведены водопроводные и канализационные трубы с запорной арматурой и заглушками до места установки приборов (без установки санитарно-технического оборудования и приборов), установлены приборы учета потребления коммунальных услуг (общедомовые и индивидуальные), отопительные приборы.

Предлагаем вам самостоятельно определить имеются ли подключения инженерных сетей. Достаточно просто проверить идет ли горячая и холодная вода из труб, работают ли электрические приборы, идет ли подача газа.

Однако, это не всегда является гарантией того, что в последующем у собственника квартиры не возникнет сложностей с инженерными сетями, в случае если дом принят в эксплуатацию с нарушениями законодательства РК. Может оказаться что застройщик после приема дома в эксплуатацию не перевел многоквартирный жилой дом на постоянную схему подключения к инженерным сетям.

При таких обстоятельствах не исключено, что подача электроэнергии и услуги по водоснабжению могут быть прекращены в случае, если такие подключения были временными. Более того, возможна ситуация, когда застройщик допустил самовольное подключение к сетям.

Услуги в сфере передачи и (или) распределения электрической энергии, производства тепловой энергии, передачи и (или) распределения тепловой энергии и технической диспетчеризации отпуска в сеть и потребления электрической энергии, водоснабжения и водоотведения систем относятся к регулируемым услугам (товарам, работам) в сфере естественных монополий.

Так, в соответствии с п. 9. Правил предоставления равных условий доступа к регулируемым услугам (товарам, работам) в сфере естественных монополий, утвержденных Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 175, регулируемые услуги (товары, работы) предоставляются всем потребителям, заключившим договор с Субъектом, в соответствии с требованиями к их качеству, установленными законодательством Республики Казахстан.

Субъекты – поставщики услуг. Потребитель – физическое или юридическое лицо, пользующееся или намеревающееся пользоваться регулируемыми услугами (товарами, работами) субъектов естественной монополии, а также намеревающееся получить в целях равного доступа к регулируемым услугам (товарам, работам) технические условия на подключение объектов к сетям электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

Для того чтобы обезопасить себя от дальнейших проблем с подачей электроэнергии, водоснабжением, и предоставлением других коммунальных услуг их поставщиками, можно попросить застройщика предоставить справку или письменное подтверждение уполномоченной организации – поставщика услуг, подтверждающей, что жилой дом подключен к коммуникациям.

А в том случае, если по каким-либо причинам застройщик откажет в предоставлении таких документов, тогда необходимо обратиться к поставщикам услуг (воды, электричества, газа и др.) с заявлением о том, подключен ли конкретный многоквартирный жилой дом или нет.

Если же вы обнаружили, что ваш многоквартирный жилой дом не подключен к каким-то коммуникациям, вам необходимо обратиться в Управление государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) с заявлением, что Ваш дом не подключен к инженерным сетям несмотря на то, что принят в эксплуатацию. ГАСК правомочно принимать решения о применении к нарушителям предусмотренных законодательных мер в связи с допущенными нарушениями и отклонениями от норм законодательства, государственных нормативных требований, условий и ограничений, установленных в сфере архитектурной,

градостроительной и строительной деятельности. Также ГАСК может вынести предписание об устранении заказчиком (застройщиком) и (или) подрядной строительно-монтажной организацией (предприятием) допущенных нарушений в установленные сроки.