Ипотека в 2019 году. Что нужно знать?

Для получения ипотеки в Казахстане необходимо соответствовать ряду требований, которые выдвигаются банками к заемщикам.

Основные требования для получения ипотеки:

• Гражданство. Клиент должен быть гражданином Казахстана. В других случаях необходимо будет подтвердить факт постоянного проживания в Казахстане, а также получить вид на жительство.
  Возраст. Наиболее охотно банки оформляют ипотеку гражданам в возрасте от 21 до 48 лет, поскольку последний взнос должен быть внесен до наступления пенсионного возраста.
• Трудоустройство. Заемщику необходимо предоставить справку с места текущей работы, в которой будет указана заработная плата, должность и стаж не менее 6 месяцев. Важным условием для успешного получения ипотеки является достаточный доход, что указывает на кредитоспособность клиента.
• Положительная кредитная история. В кредитной истории содержится информация о кредитах, которые брал клиент, а также о том, своевременно ли они погашались. Основываясь на этих данных, банк принимает решение. Также необходимо заранее определиться с личными требованиями к банку и застройщику (продавцу) и внимательно изучить ипотечный договор.

На что нужно обратить внимание?

Надежность банка. В собственность квартиру получаете вы, но вот застройщику платит непосредственно банк. И от выполнения им взятых на себя обязательств будет зависеть наличие либо отсутствие претензий к вам застройщика после проведения сделки.

Оплата услуг сторонних специалистов. К таким специалистам можно отнести юристов, нотариусов, риелторов и т.д. Плата за их услуги может быть фиксированной или составлять определенный процент от суммы сделки. И хоть это дополнительные расходы, отказываться или экономить на таких услугах не стоит, так как покупка недвижимости – сложное и ответственное дело, процессуальные ошибки в котором могут обойтись гораздо дороже.

Обязательное страхование. Практически ни один банк не выдает ипотечные кредиты без дополнительного страхования. Страховка защищает самого заемщика от непредвиденных обстоятельств. Естественно, все возможные проблемы предугадать невозможно, да и стоить это может слишком дорого, потому условия страховки обычно довольно гибкие и каждый может подобрать оптимальный для себя вариант.

Возможность изменения договора. Многие договоры при обоюдном согласии можно изменить: пересмотреть график и размер платежей, увеличить строк кредитования и т.д. При этом если в договоре указана возможность изменения его банком в одностороннем порядке, это повод задуматься. В таком случае банк может без уведомления клиента в любой момент изменить график выплат так, как удобно ему.

Ипотека в Казахстане: выбираем для себя

Условия расторжения. Ситуации бывают разные: вам не понравилась квартира и вы хотите купить другую, вы не можете платить в том объеме, в каком планировали, или вообще решили переехать в другой город. Всего не учесть. Именно поэтому в договоре обязательно должны быть прописаны условия его расторжения в зависимости от разных (самых распространенных) ситуаций.

Возможности и условия досрочного погашения. Для банка ипотечный кредит – это инвестиция в заемщика, которая определенное время приносит доход за счет выплаты процентов. Поэтому досрочное погашение кредита для банка не выгодно. В связи с этим во многих договорах условия досрочного погашения кредита прописаны достаточно жестко и могут включать разнообразные штрафы и пени.

Тип процентной ставки и график выплат. Фиксированные ставки больше, но привязка к курсу валют может в будущем вызвать проблемы. Если ваш доход напрямую зависит от курса доллара, то никаких проблем в плавающей ставке нет. В противном же случае лучше немного переплатить по фиксированной ставке, но обезопасить себя от финансовых рисков. На данный момент по ипотечному кредитованию обычно используется ануитетный график платежей как самый удобный для кредитополучателя. В этом случае все платежи одинаковые, не приходится просчитывать каждый платеж и можно легко распланировать свои финансы, имея фиксированную статью расходов каждый месяц. При классическом же графике платежи не только каждый раз будут разными, но и первые выплаты будут существенно больше, нежели при ануитетном варианте. Однако классический график немного выгоднее за счет меньших процентов. Так что, выбирая процентную ставку и график выплаты кредита, нужно очень тщательно взвесить все «за» и «против».

Какую квартиру выбрать при первой покупке?

Приобретение квартиры – важный шаг, требующий грамотного подхода и продуманных решений. Прежде всего, надо определиться, какую квартиру вам выгоднее всего на данном этапе покупать – в новостройке или на вторичном рынке. Учтите несколько особенностей обоих вариантов.

Квартира со вторичного рынка обычно уже готова к заселению с момента покупки. За время эксплуатации дома успели выявиться все недостатки его проектирования и строительства, можно заранее узнать, кто будет жить с вами по соседству. Такая информация поможет подобрать хороший вариант. Однако стоит брать в расчет состояние коммуникаций дома и стоимость ремонта квартиры, если он необходим.

При покупке квартиры от застройщика вы можете получить жилье в черновой или белой отделке. Первый вариант дешевле, но это «голые стены», второй – дороже, но в такую квартиру можно сразу въехать и жить. Плюсы жилья в новостройке – современные коммуникации, улучшенные планировки, чистая история (никаких юридических проблем с бывшими владельцами квартиры и их родственниками).

Немного математики

Давайте попробуем разобраться, какой из графиков выплаты кредита выгоднее, и сколько вообще надо будет платить.

Главные факторы, определяющие размер ежемесячного платежа:

• сумма кредитования;
• срок кредитования;
• процентная ставка;
• график платежей.

Обратите внимание, что сума кредитования не соответствует стоимости жилья. При любом ипотечном кредитовании банк попросит вас внести первый взнос. Обычно это от 30% стоимости квартиры. Соответственно, именно разница между полной ценой жилплощади и первым взносом и будет той сумой, которую банк вам выдает в виде кредита. Таким образом, чем больше первый взнос, тем меньше сума кредита, тем меньше платежи.

Давайте для примера возьмем квартиру в новостройке стоимостью 1 млн тенге. Первый взнос – 500 тыс. тенге. Сумма кредитования – 500 тыс. тенге. Берем процентную ставку 12% и срок кредитования 20 лет. В результате при разных графиках выплат, но абсолютно одинаковых условиях у нас получится следующая картина:

Ануитетный график выплат:

• ежемесячный платеж – 27707,66 тенге;
• итоговая сума выплат – 554153,15 тенге;
• переплата по процентам – 54153,15 тенге.

Классический график выплат:

• ежемесячный платеж – от 30000 до 25250 тенге;
• итоговая сума выплат – 552500 тенге;
• переплата по процентам – 52500 тенге.

Таким образом, выплаты по классическому графику, в итоге, получаются немного меньше, но и сумы ежемесячного платежа за первые месяцы больше.

Проблемы с выплатой кредита

При невозможности в полном объеме соблюдать кредитные обязательства нельзя игнорировать эту проблему. Своевременное обращение в банк позволит минимизировать неприятные последствия. Обычно банки охотно идут на реструктуризацию долга и пересмотр графика платежей, если клиенты обращаются к ним вовремя. Именно своевременность информирования банка является ключевым моментом при принятии решения в вашу пользу.