Обременение на жилье в Казахстане

В некоторых случаях на недвижимость может быть наложено обременение. Для собственника оно означает невозможность полноценно распоряжаться кровными квадратными метрами. Такое жилье нельзя продать, подарить, обменять, сдавать, а иногда и даже проживать в нем. Рассказываем, почему так случается, как проверить свою будущую жилплощадь на наличие обременения и что со всем этим делать.

Кто и в каких случаях может наложить обременение?

Обременения накладываются как государственными органами, так и юридическими или физическими лицами. Различают два их типа:

• добровольное;
• принудительное.

Инициатором добровольного обременения выступает собственник. Он передает жилье в залог при оформлении кредита, для обеспечения выполнения долговых обязательств и т.п. Практика добровольного обременения используется при утере правоустанавливающих документов, чтобы обезопасить недвижимость от мошенников.

Что касается принудительного обременения, то накладывать арест и запрещать сделки могут:

• суды и судебные исполнители;
• правоохранительные органы;
• органы государственных доходов;
• органы опеки.

Инициировать процедуру могут и третьи лица, которые имеют к собственнику юридические притязания (например, споры по долгам или имущественные). Органы опеки наложением обременения на недвижимость защищают интересы несовершеннолетних.

Виды обременений

Все обременения на недвижимость регистрируются в правовом кадастре. Существует несколько их видов, которые отличаются объемом ограничений и прав собственника

1. Право пользования недвижимостью на срок не менее календарного года. В данном случае речь идет об аренде, сервитуте, ренте, пожизненном содержании, безвозмездном пользовании. Если, к примеру, квартира сдается в долгосрочную аренду, а собственник решил ее продать, то до окончания срока договора новый собственник должен выполнять все его условия. Говоря проще, нельзя выселять жильцов под предлогом того, что квартира продается.

Если на приусадебном участке имеется сервитут (право прохода или проезда к коммуникациям, источникам воды и т.п.), то в случае перехода к новому собственнику, он сохраняется. То же касается и остальных ситуаций в данном случае.

2. Залог. Смена собственника возможна, но исключительно с согласия залогодержателя. То есть ипотечную недвижимость можно продать, предварительно достигнув соглашения с банком. Обязательства по залогу в этом случае сохраняются, их несет новый собственник.

3. Арест. С имуществом, которое находится под арестом, невозможно провести никаких сделок. Собственник обязан обеспечить сохранность такой недвижимости до тех пор, пока обременение не будет снято.

4. Обременения от государственных органов. В случаях неуплаты алиментов, налогов, а также для обеспечения имущественных прав несовершеннолетних ограничения на жилье могут наложить фискальные или органы опеки.

5. Временное прекращение прав. Используется, если документы на жилье утеряны или украдены. Здесь сам собственник накладывает обременение, чтобы злоумышленники не смогли распорядиться его жилплощадью. Эта практика применяется также в ходе купли-продажи недвижимости: таким образом собственник гарантирует покупателям, что сделка состоится. Срок обременения не может составлять более 15 дней.

При наличии обременения на часть недвижимости (например, полдома на участке) продать, поменять или подарить объект целиком не получится. Но остальные собственники вправе распоряжаться своими долями без ограничений.

Справка о наличии обременения

Единственный способ проверить, есть ли обременение на недвижимость, которую вы собираетесь купить или уже купили (а бывает и так, что факт наличия обременения всплывает спустя годы после покупки), – взять соответствующую справку.

В справке указываются:

• адрес объекта недвижимости;
• количество собственников;
• основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, дарения и т.п.);
• наличие или отсутствие обременений и основания для них.

Чтобы избежать в дальнейшем проблем, стоит потребовать этот документ у собственника жилья перед заключением сделки купли-продажи.

Где можно получить справку?

Есть несколько путей, которыми граждане Казахстана могут получить справку об обременении:

1. Через ЦОН – понадобится удостоверение личности или доверенность.
2. Через портал egov.kz.
3. Через официальный запрос в Департамент юстиции. Подавать его нужно письменно, по месту нахождения жилья, ждать ответа до 15 дней.
4. У нотариуса. Он имеет доступ к базе зарегистрированных прав на недвижимое имущество.

Справка об обременении выдается бесплатно, на ее формирование уходит от 20 минут до одного рабочего дня (кроме случая подачи письменного запроса в Департамент юстиции). Но важно помнить, что она действительна исключительно на дату выдачи.

Снятие обременения

Основной принцип снятия любого обременения заключается в том, что прекращается действие факторов, которые привели к его наложению. Собственник жилья:

• выплачивает ипотеку или другие кредиты;
• уплачивает задолженность по налогам, алиментам, штрафам;
• оформляет утраченные документы, продает недвижимость и т.д.

С документами, подтверждающими основание для снятия обременения, нужно обратиться в ЦОН или на портал egov.kz.

Сложнее всего дело обстоит с арестом имущества по уголовному или гражданскому делу. Здесь обременение может быть снято либо после исполнения решения суда, либо после прекращения дела.

Особенности участия в сделках, когда недвижимость является предметом судебного разбирательства

Неявные признаки проблемной недвижимости

Даже первичная недвижимость не застрахована от наличия обременения. Поэтому выяснить этот момент у продавца совершенно нелишне. Также должны насторожить такие вещи:

• судебные дела у собственника жилья, которое вы хотите приобрести (можно проверить в «Судебном кабинете»);
• цена ниже рыночной;
• частая смена владельцев.

Покупка жилья – это серьезная инвестиция. Чтобы не ставить ее под удар, отнеситесь со всей ответственностью к проверке недвижимости перед покупкой, в том числе на наличие обременений.