Цены на вторичное жилье в крупных регионах Казахстана почти не меняются
Экономика Казахстана такова, что инвестировать здесь принято в первую очередь в рынок недвижимости. Конечно же, речь идет не о глобальных инвесторах, по многим причинам их в республику сейчас просто так не заманишь. Средний казахстанский класс в силу неразвитости фондового рынка предпочитал и предпочитает вкладываться свои сбережения в жилье. Это делает мониторинг за ценами на него важным и непрекращающимся делом как для тех, у кого его нет, так и для тех, у кого оно имеется. Поэтому мы решили выяснить, какие квартиры пользуются сейчас наибольшим спросом у населения.
Жители Астаны хотят все больше комфорта
Наше внимание в первую очередь по вполне понятным причинам привлекла Астана. Оказалось, что в ней спрос на жилье на сегодняшний день распределен неравномерно. По словам директора агентства недвижимости «Столичное» Жани Турысова, запросов на покупку жилья эконом-класса поступает больше, чем существует заявок на его продажу. Жители других городов, переезжающие в Астану, стремятся купить его как можно дешевле, чтобы закрепиться в столице. В комфорт-классе спрос и предложения уравновешены, а вот в сегменте бизнес-класса и премиума объявлений о продаже квартир в Астане больше, чем желающих их купить, добавил г-н Турысов.
«Жилье, построенное в Астане в 2000-х годах, морально уже устарело. Жилкомплексы на левом берегу Ишима позиционированные в то время, как бизнес-класс, сегодня соответствует нормам всего лишь комфорт-класса. Люди, которые в них живут, это понимают и стремятся улучшить свои жилищные условия – купить новые квартиры», — рассказал наш собеседник.
И именно они являются потенциальными клиентами агентств при продаже нового жилья. Если еще 10 лет назад наличие паркинга не было обязательным условием для жилкоплекса бизнес-класса, то сейчас он там просто обязан быть. Паркинг в высотках премиум-сегмента должен обеспечивать доступ к лифту. То есть потребности людей в комфорте с каждым годом растут и строительные компании стремятся их удовлетворить, добавил Жани Турысов.
По его словам, на сегодняшний день первое место по популярности в Астане занимает Есильский район, расположенный на левом берегу Ишима. На него приходится 60% запросов покупателей, поступающих в агентства недвижимости, потом как здесь имеется современная инфраструктура: широкие дороги, расположены современные торгово-развлекательные центры и офисы многих крупных компаний. Есильский район самый динамично растущий в городе, если еще три года назад здесь проживало только 11% населения Астаны, то сейчас уже 20%, рассказал г-н Турысов.
«Оставшиеся 40% запросов на покупку квартир делят между собой Алматинский и Сарыаркинский районы, расположенные на правом берегу Ишима. Спрос на квартиры в первом составляет 30%, во втором – 10%. Алматинский район самый густонаселенный и львиная доля построенных в 2000-х годах домов находится как раз здесь. То есть жилищный фонд вторичного рынка сосредоточен в этом районе», — добавил он.
Говоря о площади астанинских квартир, чаще всего интересующих покупателей, наш собеседник выделил 1-комнатные квартиры на 35-40 квадратных метров и 2-комнатные на 45-55 квадратов. Конечно, это жилье небольшого размера, но покупательская способность большинства жителей Астаны невысокая. А жилье в столице традиционно дорогое, вот и покупают то, за которое придется меньше заплатить, пояснил наш собеседник. Если считать очень грубо, то квадратный метр квартиры на вторичном рынке в Алматинском районе стоит 800 долларов, в Сарыаркинском — 700 долларов, в Есильском районе — 900-1100 долларов.
Комфортное жилье в Алматы — непопулярно
В Алматы спрос на жилье выше, чем количество предложения на рынке, рассказала вице-президент Ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко. Если у клиента серьезная сумма накоплений, то его выбор падает на квартиры в новостройках эконом-класса с небольшой площадью. Это 1-комнатные квартиры площадью до 40 квадратных метров, 2-комнатные до 60 квадратов и 3-комнатные до 85 квадратных метров. Ели же сбережения скромные, то люди приобретают жилье на вторичном рынке, по возможности в центре Алматы. Среди наиболее популярных Нина Лукьяненко назвала Бостандыкский и Алмалинский районы.
«Когда бюджет не позволяет покупателю приобрести жилье в двух этих районах, то он выбирает спальные районы с развитой инфраструктурой: налаженными транспортными маршрутами, близостью как можно большего количества школ и детских садов, магазинов. Всем этим обладают Ауэзовский район и относительно новые микрорайоны Мамыр и Жетысу. Если же денег совсем мало, то выбирают жилье на окраине города», — добавила она.
Сделок в сегменте жилья с повышенной комфортностью в Алматы сейчас совершается немного. Покупая такие квартиры, люди понимают, что в данный момент цены на них стагнируют, поэтому пришло время улучшить свои жилищные условия. Но это на вторичном рынке города, а вот стоимость новых квартир выросла. За последние три месяца цены на жилье в популярных жилых комплексах выросли в среднем на 8%.
Карагандинцам любо всякое жилье
Отличительной особенностью рынка недвижимости в Караганде является паритет интересов покупателей между новым и перепродаваемым жильем, рассказала директор карагандинского агентства недвижимости «Адмирал» Ирина Барбаева. Востребованность квартир на первичном рынке обусловлена тем, что население доверяет качеству постройки домов. Популярность жилья на первичном рынке объясняется стремлением карагандинцев улучшить свои жилищные условия. Самым популярным районом города является Казыбекбийскй район, после него Октябрьский район.
«По запросам наших клиентов могу сказать, что большинство интересуется двухкомнатными квартирами эконом-класса. Дело в том, что после девальвации оформить ипотечный кредит в банке стало сложнее, платежеспособность людей снизилась, а размер зарплат остался прежним. Цена зависит от состояния жилья и расположения в городе, но в среднем в Казбекбийском районе двухкомнатная квартира на вторичном рынке будет стоить 7,5-9 миллионов тенге. На первичном рынке все зависит от застройщика, в среднем квадратный метр жилья в черновой отделке обойдется в 190 тысяч тенге», — рассказала Ирина Барбаева
Кстати, карагандинские продавцы квартир, по ее словам, перешли на тенге при формировании цен. За минувший год стоимость жилья в Караганде, выраженная в нацвалюте, не изменилась. А если переводить ее в доллары, то даже снизилась. Оно и понятно, ведь на местном рынке недвижимости продавцов сейчас больше, чем покупателей.
Квартирам в Шымкенте предрекают рост цен
А вот жители юга не перестают ориентироваться на курс тенге к доллару. Кроме того, что цены на квартиры в Шымкенте колеблются вместе с разницей между казахстанской и американской валютами, то есть насколько дорожает долларов, на столько же и квартиры, от этого зависит и активность на рынке жилья. Как только доллар начинает расти, часть населения начинает активно покупать квартиры, опасаясь дальнейшего удорожания. А когда курс падает, продавцы хотят поскорее продать квартиры, так как боятся, что доллар сильно подешевеет. Но по факту, продать квартир хочет больше людей, чем купить их, рассказал директор агентства недвижимости Gold Kaganat в Шымкенте Нурлан Ибадулаев. На вторичном рынке жилья самым востребованным является центр город: улица Туркестанская, проспекты Желтоксан и Тауке хана.
«Новое жилье пользуется спросом в микрорайоне «Нурсат». 90% сделок купли-продажи квартир в Шымкенте приходится на рынок вторичного жилья, так как новое жилье мало кому доступно. В отличие от Астаны и Алматы стоимость жилья у нас зависит не только от расположения жилкомплекса, но еще от этажа и серии планировки», — рассказал он.
Покупателей в основном интересуют 2 и 3 этажи и 103-105 серия квартир. Например, двухкомнатная квартира 103 серии по проспекту Тауке хана, расположенная на втором этаж, будет стоить 30-35 тысяч долларов. В новых жилкомлексах ориентироваться можно на цену квадратного метра: в среднем 800-100 долларов.
«Цены, конечно, высокие. Дело в том, что наш город является третьим по значимости городом в Казахстане. Миграция к нам уже сейчас очень большая. А учитывая решение правительства сделать Астану финансовым центром, Алматы культурным и туристическим центром, а Шымкент самой крупной индустриальной зоной Казахстана, то большинство производственных компаний откроют здесь свои представительства», — пояснил наш собеседник.
В будущем этот фактор повлияет на динамику цен на городском рынке недвижимости, уверен он.
