Как выбрать риелтора, чтобы продать недвижимость быстро и выгодно?

Продажа квартиры – процесс утомительный, он потребует от вас массы терпения и практических знаний в области жилищного законодательства. Многие казахстанцы предпочитают доверить поиск покупателей агентствам по недвижимости. Мы попытались выяснить, как найти надежного и добросовестного риелтора, потратив минимум усилий.

На что стоит обратить внимание при выборе потенциального риелтора?

• Отзывы клиентов о работе специалиста. Найти такую информацию можно на сайте агентства или на тематическом форуме города. Вы также можете обратиться непосредственно к риелтору с просьбой предоставить историю сделок, образцы использованных рекламных объявлений, рекомендации прямых клиентов, коллег, отзывы, онлайн-рекомендации в соцсетях.
• Наличие сертификата у агентства недвижимости. Официальный сертификат свидетельствует о надежности посредника, а также о высоком уровне подготовки риелторов. Бонусом станет членство компании в профильной общественной организации (например, в Объединенной ассоциации риелторов Казахстана).
• Регистрация риелтора в качестве индивидуального предпринимателя, если специалист работает самостоятельно, без агентства.
• Паспортные данные риелтора (желательно снять ксерокопию документов), юридический адрес агентства (зачастую «черные» риелторы указывают в учредительных документах несуществующий адрес), свидетельство о государственной регистрации.

Какие вопросы задавать риелтору перед началом сотрудничества?

Список конкретных вопросов может быть разным, вот лишь примерный минимум:

1. Сколько лет риелтор работает в данной сфере? В каких агентствах ему довелось служить?
2. В каком сегменте работает специалист (жилая или коммерческая недвижимость, на вторичном или первичном рынке, эконом- или премиум-сегмент и т. д.)?
3. Какие услуги предоставляет риелтор (создание спроса, размещение вашего объекта в базе, юридическое сопровождение сделки, сбор документации, реальная продажа конкретного объекта)?
4. В какие сроки может быть продана квартира?
5. Кто именно будет заниматься сбором документов?
6. Каким риелтор видит процесс предпродажной подготовки квартиры? Какие мероприятия собирается проводить для быстрой и выгодной продажи?
7. Где будет размещена информация об объекте? Какие каналы будут задействованы (СМИ, интернет-площадки, баннеры и т. д.)? Кстати, в дальнейшем лично проверьте текст объявления, качество фотографий и т. д.
8. Во сколько может быть оценена квартира?

Кроме того, хорошее риелторское агентство должно по вашему требованию предоставить документ о регистрации в налоговом органе, книгу жалоб, а также бумаги с актуальными расценками на предоставляемые услуги.

Какие комиссионные обычно требуют за работу риелторы?

Как правило, комиссионные за работу риелтора составляют 2% от суммы сделки – по 1% платят продавец и покупатель. В ряде случаев риелторы могут брать фиксированную плату за свои услуги без привязки к стоимости объекта. Ориентировочная сумма риелторских услуг в Алматы и Астане по состоянию на 2016 год – 200-300 тысяч тенге за объекты недвижимости стоимостью до 36 млн тенге и 1% от стоимости объекта дороже 36 млн тенге. Если же запрашиваемая сумма существенно ниже, не стоит сразу же соблазняться предложением – скорее всего, такой риелтор потребует доплат.

Будьте внимательны! Некоторые риелторы иногда вносят в договор пункт, согласно которому посредник получает право претендовать на разницу между реальной ценой продажи квартиры и стоимостью, указанной в соглашении с владельцем недвижимости. Этот пункт означает скрытую комиссию, которую получит риелтор помимо суммы, выплаченной вами за его услуги. Стоит насторожиться и в том случае, если в договоре о сотрудничестве есть пункт о запрете на встречу собственника квартиры и покупателя. Это может свидетельствовать о желании риелтора заработать на скрытой комиссии.

Какие документы необходимо подписывать для сотрудничества с риелтором?

Поскольку сегодня государство не регламентирует профессиональную деятельность риелторов (продажа объектов недвижимости регулируется лишь ГК РК), единых официальных договоров о предоставлении риелторских услуг не существует. Вам могут предложить заключить «договор на оказание услуг», «эксклюзивный договор» и т. д. Независимо от названия бумаги, внимательно ознакомьтесь с ее содержанием, оформите свои требования и пожелания. В документе могут быть такие пункты:

• обязательства и ответственность риелтора (агентства). Требуйте, чтобы в бумагах было четко расписано, за какие услуги и в каком объеме вы должны будете заплатить. Чаще всего агентства берут оплату за результат, однако возможна и тарификация по конкретным услугам;
• обязательства клиента: готовность приехать на объект в назначенное время (например, для показа квартиры или подписания договора), предоставление данных о семейном положении, информации о местонахождении, запрет на сотрудничество с другими агентствами (например, в случае подписания эксклюзивного договора) и т. д.;
• пункт о необходимости подписать акт выполненных работ (многие агентства ведут строгую финансовую отчетность);
• пункт о привлечении третьих лиц для успешной реализации сделки (рекламщиков, юристов, строителей, нотариусов и т. д.);
• пункт об условиях расчета и ответственности при просрочке уплаты вознаграждения (включая размер штрафных санкций);
• срок действия и расторжения договора.

Вы также можете составить и подписать с риелтором акт приема-передачи ключей (для организации просмотров с потенциальными покупателями) и документов на квартиру. Ведь чтобы внести аванс или задаток, покупатели должны увидеть оригиналы (в крайнем случае – нотариально заверенные копии) документов, подтверждающих ваше право собственности на жилье. Еще одна бумага, которую придется подписать, – доверенность, выданная риелтору для сбора документов. Она позволит специалисту представлять ваши интересы в ЦОНах и других инстанциях.

В чем преимущества помощи риелтора?

• Экономия времени. Обязанности по поиску покупателей, продвижению объявления, сбору и подготовке документов, демонстрации объекта берет на себя риелтор.
• Объективная оценка квартиры с учетом тенденций на рынке недвижимости.
• Полное сопровождение до заключения сделки.

Таким образом, хороший риелтор станет для вас финансовым и юридическим консультантом, организатором рекламной кампании и безопасных расчетов с покупателем. Главное, на что стоит обратить внимание, – это репутация агентства и объем услуг, которые вы оплачиваете.