Страхование недвижимости в Казахстане: необходимость или лишние заботы?

Страхование недвижимости в Казахстане, как, впрочем, и в других странах бывшего СССР, пока еще только набирает обороты и на сегодняшний день является не самым популярным видом страхования. Причин тому несколько:

• самим традициям страхования в Казахстане мало лет, в отличие от Запада, где страхуется всё и очень давно;
• недостаточные усилия самих страховых компаний по популяризации своих услуг;
• финансовые кризисы, которые, случаясь, подрывают доверие ко всем финансовым институтам, в том числе и к страхованию.

Отдельно нужно сказать об усилиях государства, которое задумывается об обязательном страховании недвижимости, но пока что вопрос так и остаётся на уровне дискуссий.

Соответственно, страховать недвижимость или нет, каждый собственник решает самостоятельно. Особняком стоит история банковского страхования при ипотечном кредитовании. О ней поговорим чуть позже отдельно.

Чтобы правильно застраховать свою недвижимость, собственник должен понимать:

• от каких рисков страхует страхования компания;
• как работает механизм страховки;
• от каких рисков нужно получить страховую защиту и на какую сумму.

Страховать можно и нужно от различных рисков. Это и риски в рамках force majeure (к примеру, природные катаклизмы), и риски действий третий лиц по отношению к вашей недвижимости, и риск собственных действий, нанесших ущерб третьим лицам. Последний риск, при котором страхуется собственная гражданско-правовая ответственность перед третьими лицами, кстати, является самым распространенным в страховании недвижимости на данный момент.

Обращаясь в страховую компанию можно выбрать как полный пакет, так и отдельные виды страховок, благо программы страхования достаточно гибкие.

Составляем договор

Определившись со страховыми рисками, от которых хочется застраховаться, клиент должен определиться со стоимостью страхового покрытия. Желательно, чтобы страховое покрытие покрывало стоимость объекта. Тем не менее, клиент может страховать имущество на сумму его реальной стоимости или меньшую. Эту цифру, цифру страхового покрытия, потом на местности проверит сюрвейер – представитель страховой компании, который выезжает на объект страхования и определяет его среднерыночную стоимость.

Дальше нужно определиться со страховым тарифом, который выплачивает клиент. Страховая компания оценивает свои риски наступления страхового случая. Для этого она анализирует статистику по району, где находится страхуемый объект. Если квартирные кражи там случаются часто, или район сейсмоопасный, а клиент страхуется от этих случаев, то страховая предложит более высокий тариф. Если объект находится под круглосуточной охраной, тариф может быть значительно снижен.

Следующий важный пункт страхового договора — это время его действия. Обычно недвижимость страхуют на год с правом пролонгации, хотя вполне можно страховать и на более длительный срок. Всё зависит от природы рисков.

При заключении договора страхования важно обратить внимание также и на франшизу. Франшиза — это участие страхователя в компенсации страхового ущерба. Франшиза призвана мотивировать страхователя обходиться со страховым имуществом бережно. Если наступает страховой случай, то страховая выплата, которую получает страхователь, уменьшается на величину франшизы. Размер франшизы напрямую связан с тарифом – чем меньше франшиза, тем выше тариф и наоборот. Бывают варианты бесфрашизного страхования, однако ввиду высокой стоимости они более редки.

Страховые компании, в свою очередь, стараются обезопасить себя от недобросовестных страхователей, а также учитывают вероятность наступления тех или иных страховых случаев, от которых они предлагают страховку, чтобы предложить адекватное рынку и своим рискам ценообразование, а также минимизировать свои риски регулярными платежами максимально большого количества страхователей. Страховые компании прописывают для себя чёткие процедуры защиты от действий недобросовестного страхователя, который исполняет свои обязанности по договору ненадлежащим образом. Согласно гражданскому кодексу Республики Казахстан, страховой случай должен обладать всеми признаки случайного события, без всяких признаков регулярности или умысла страхователя.

Поэтому при заключении страхового договора и определении всех его параметров страховая компания может требовать установку пожарной или иной сигнализации, а при наличии факторов регулярности может и вовсе отказать в заключении договора. Например, если сюрвейер обнаружит случавшиеся факты подтопления и неблагополучных соседей, в договоре страхования имущества может быть отказано. Или же компания предложит значительно более высокую франшизу, чем обычно предлагается по договорам страхования такого типа.

Кроме основных финансовых показателей страхового договора следует учитывать и процедурные вопросы при наступлении страхового случая. Они тоже описываются в договоре. И хотя каждая сторона надеется, что страховой случай не наступит, страхователь должен очень тщательно относиться к заключению договора страхования, читать полностью весь текст, особенно тот, который написан мелким шрифтом, задавать вопросы и не бояться просить внести изменения в типовой договор страховой компании. Юридическая помощь в таких вопросах тоже лишней не будет.

Если страховой случай наступил

Если страховой случай все же наступил, страхователь должен действовать строго в соответствии с процедурами, описанными в договоре. Обычно это вызов представителя страховой компании, так называемого аджастера, для оценки ущерба и обращение в компетентные органы – в полицию, к представителю Агентства по чрезвычайным ситуациям, и т.д.

Аджастер должен составить акт с оценкой причинённого ущерба. Если страхователь согласен с суммой, то он подписывает акт и пишет заявление в страховую компанию на возмещение ущерба. Вместе с заявлением в страховую компанию передаётся пакет документов – заявление о наступлении страхового случая, договор страхования, акт с указанным размером ущерба, копия удостоверения личности страхователя и копия регистрационного номера налогоплательщика (страхователя).

Если страхователь не согласен с оценкой аджастера, он может за свой счёт привлечь независимого оценщика. В некоторых случаях, когда ущерб невелик, может применяться упрощённая процедура. Например, разбито стекло в квартире. В этом случае может допускаться самостоятельное составление акта страхователем с участием свидетелей. Возможность применения упрощенной процедуры должна также быть прописана в договоре.

Титульное страхование

Титульное страхование (от английского «title» — право собственности именно в сфере недвижимости) направлено на защиту от юридических рисков, а именно от оспаривания третьими лицами права собственности на недвижимость. Это очень дорогой вид страхования, договор на которое заключается в момент сделки с недвижимостью. Такое страхование может быть показано, если продаваемая квартира до этой сделки часто меняла хозяев, или же если имеются подозрения о возможных притязаниях третьих лиц в будущем. В этом случае на предварительном этапе сделки купли-продажи клиент должен получить у хозяина квартиры копии правоустанавливающих документов и предоставить их для изучения в страховую компанию.

К сожалению, поскольку у страховой компании не намного больше инструментов получения необходимой информации, чем у самого клиента, в случае положительного решения страховой компании по такому виду страхования, стоимость все равно будет высокой. Обратите внимание, что такой договор также не будет бессрочным. По указанным причинам этот вид страхования пока что мало распространён в Казахстане и других странах бывшего Союза, в отличие от того же США.

Реальной практикой применения титульного страхования является банковское страхование при предоставлении ипотечного кредита. В этом случае банк обычно требует титульное страхование на первые три года ипотеки, страхование имущества и страхование жизни от несчастного случая.

И всё-таки страхование недвижимости – необходимость или лишние заботы?

Как мы отмечали выше, страхование недвижимости в Казахстане не является обязательным, но «лишние» заботы, связанные с обеспечением такого вида страхования далеко не всегда будут для вас лишними. В некоторых случаях нужно сильно задуматься над необходимостью страхования своей недвижимости. Оно очень пригодиться вам, если жильё и (или) ремонт имеют высокую стоимость, если высок риск природных катаклизмов, например, землетрясений, в вашем регионе, а также в случае, когда важно по каким-то причинам застраховать свою собственную ответственность перед третьими лицами.