Ипотека в Казахстане: выбираем для себя

Рынок ипотечного кредитования Казахстана оживился. Сегодня у желающих взять кредит на покупку квартиры или дома есть три пути:

• обратиться в банк;
• участвовать в программах ипотечных организаций;
• участвовать в системе жилстройсбережений.

У каждого из вариантов есть особенности, которые делают его неприемлемым при одних стартовых условиях и оптимальным — при других.

Ипотека в банках

В 2018 году ипотечные кредиты выдавали от 11 до 18 из 33 банков второго уровня. В течение года некоторые программы приостанавливались, у некоторых были сложно выполнимые условия, поэтому и наблюдается такая вилка в количестве банков.

Если брать обобщенные условия, то картина такова:

• Средний показатель ГЭСВ (ставка по кредиту, которая учитывает все дополнительные платежи за его обслуживание и, соответственно, увеличивает его фактическую стоимость) — 20%. Но в этом случае речь идет об идеальном заемщике с высоким официальным доходом, который делает первоначальный взнос от 50%, имеет депозит в банке-кредиторе, может предоставить дополнительный залог и т. п.
• Первоначальный взнос — 30%. Есть банки, готовые на 15–20%, но таких мало.
• Срок кредитования — 10–20 лет. Большинство банков выставляют планку до 15 лет.

Что касается реальной переплаты по кредиту из расчета 10 млн тенге на 10 лет, то она составит от 10,3 до 17 млн тенге за весь период.

Такой вариант подходит в том случае, если есть действительно хороший стабильный доход, а заемщик, к примеру, хочет переехать из старого дома в новострой, даже если это вторичка. Всего, по данным аналитиков рынка, банковские ипотечные программы занимают 15% рынка жилищных ссуд.

Ипотечные организации

Еще около 15% ипотечного кредитования в Казахстане приходится на относительно новый продукт — программы ипотечных организаций.

7-20-25

Это государственная программа, выведенная на рынок в июле 2018 года. Она предназначена для тех, кто не имеет собственного жилья, но есть подтвержденный стабильный доход, например бюджетников. Получить кредит по ней можно в одном из банков-партнеров. Среди основных условий:

• жилье — только первичка от компании-застройщика в сданном доме;
• ставка — 7%;
• стоимость квартиры: не более 25 млн тенге для Астаны, Актау, Алматы, Шымкента и Атырау, 15 млн — в других населенных пунктах;
• первоначальный взнос — 20%;
• максимальный срок — 25 лет.

Заемщику не нужно залоговое имущество, но если банк считает, что платежеспособность под вопросом, нужно будет привлекать созаемщиков.

Если брать по программе кредит в размере 10 млн тенге на 10 лет, получим переплату в 3,9 млн. Сумма ежемесячного платежа по кредиту составит при этом 116–118 тыс. тенге.

Программа «7-20-25» позиционируется как «народная ипотека», однако сейчас ее доступность широким слоям населения под большим вопросом.

Дефицит квартир, удовлетворяющим условиям ипотеки. Основной объем жилплощади раскупается еще на этапе строительства. Вторичка в программу не попадает, даже если это квартира в новострое, купленная на этапе котлована, в ней ни дня не жили и хозяин продает ее с черновым ремонтом.

В некоторых регионах квартир от застройщика в указанном ценовом диапазоне нет в принципе.
Сумма первоначального взноса все равно остается существенной.

Проблемы доступности «народной ипотеки» постепенно решаются. Так, работникам бюджетной сферы в Алматы предоставляются сертификаты номиналом 1 млн тенге для частичной уплаты первого взноса. Расширяется сеть банков-партнеров. Совершенствуются механизмы кредитования. Даже несмотря на недочеты, о которых говорилось выше, в 2018 году по «7-20-25» было прокредитовано почти 3 тыс. заявок.

В целом программа «7-20-25» подходит, если у заемщика официально нет в собственности жилья, есть средства на первый взнос и доход, который можно подтвердить.

«Баспана хит»

Ипотечная организация «Баспана», оператор государственной программы «7-20-25», предлагает собственный ипотечный продукт «Баспана хит». На конец 2018 года он реализовался только через «Цеснабанк», однако компания обещает расширение сети банков-партнеров в ближайшем будущем.

Условия:

• Кредит выдается для приобретения жилья на любом рынке. Главное условие — дом должен быть сдан в эксплуатацию.
• Первоначальный взнос — от 20%.
• Срок — до 15 лет.

Формальная ставка по кредиту составляет 11%, но с учетом комиссий и других платежей за обслуживание — 11,9% годовых. Таким образом, при займе 10 млн тенге на 10 лет переплата составит более 7 млн, а выплачивать каждый месяц придется около 143 тыс. тенге.

У заемщика уже есть в собственности жилье, а также официальный доход, и он не хочет ограничиваться предложениями первичного рынка? Значит, ему стоит рассмотреть вариант кредитования от ИО «Баспана» «Баспана хит».

Ипотечные программы «Баспана Хит» и «7-20-25»: кому какую?

Программа «Орда» от Казахской ипотечной компании

Наиболее широкая по возможностям, но и наиболее дорогая из представленных ипотечных программ. Она — для тех, у кого уже есть недвижимость, которая может стать залогом, и кто просто хочет улучшить свои условия проживания. Например, имея квартиру, купить дом.

Условия:

• В программе участвует первичная и вторичная недвижимость.
• Первоначальный взнос — 30–50%, возможен вариант предоставления недвижимости в залог.
• Срок — 20 лет.
• Ставка — 12–14%, точный размер определяется суммой подтвержденного дохода.
• Максимальная сумма кредитования — 40 млн тенге.

Реальная ставка кредита составляет от 12,9 до 15,1%. Таким образом, взяв по этой программе 10 млн тенге на 10 лет, заемщик переплатит от 7,8 до 9,1 млн тенге. Столь невыгодные финансовые условия компенсируются лояльностью пакета к тем, кто имеет хороший доход, но не может его официально подтвердить.

Система жилстройсбережений

В 2018 году 7 из 10 ипотечных кредитов были выданы через Жилстройсбербанк Казахстана (ЖССБК). Как же работает эта система, в чем ее преимущества и недостатки?

ЖССБК выдает, пожалуй, самые «гуманные» ипотечные кредиты — в среднем 4–5% годовых. Однако такую процентную ставку необходимо «заслужить», продержав 50% от стоимости будущей квартиры на депозите как минимум 3 года. При этом депозитная ставка составит всего 2% (9–10% в других коммерческих банках). Вкладчику также начисляется премия от государства в размере около 90 тыс. тенге.

Сумма депозита, возможность и суммы его пополнения и даже соблюдение клиентом графика внесения платежей — все это формирует оценочный показатель, который в конечном итоге окажет влияние на процентную ставку по ипотеке.

Другие условия:

• Кредитуется покупка первичного и вторичного жилья, основное условие — недвижимость не старше 60 лет.
• Срок — до 25 лет.
• Первоначальный взнос — 50%: можно накопить на счете в банке за установленное время, можно внести сразу.

Очевидно, что этот вариант подходит для семей, которые могут соблюдать определенную финансовую дисциплину и готовы ждать с покупкой жилья минимум 3 года.

ЖССКБ также предлагает промежуточные кредиты на условиях 8,9% ставки и при взносе 50% от стоимости недвижимости. При этом на клиенте остается обязательство пополнять депозит. Правда, когда ему исполняется три года, накопленная сумма идет в уплату займа, а ставка по кредиту устанавливается на уровне 4–5% годовых.

Как итог

На первый взгляд, вариантов ипотечного кредитования много и они довольно разнообразны. Однако практически везде:

• требуется единоразовый взнос от 20 до 50% стоимости жилья;
• необходим стабильный подтвержденный доход выше среднего;
• сумма ежемесячных платежей составляет от 1,5 до 4 средних месячных зарплат.

За программы кредитования от банков и кредитных организаций (кроме программы «7-20-25») придется в течение 10–15 лет выкладывать большие деньги, при этом переплачивая по кредиту до 30% его суммы. Программа «7-20-25» имеет ряд существенных ограничений, а кредит от ЖССБК требует не только финансовых вложений, но и временных затрат.

В любом случае просчитать максимально приемлемый для себя вариант можно, обратившись в несколько разных учреждений — коммерческих банков или ипотечных организаций.

Главное — правильно рассчитать свои силы, не взять на себя тех обязательств, которые не получится выполнить, и понимать, что в случае с ипотекой речь идет о десятках лет регулярных немаленьких отчислений из семейного бюджета.