Какие изменения вскоре ждут жилищную сферу в Казахстане
Мининдустрии хочет отделить застройщиков от бизнеса по управлению построенными жилыми объектами.
Как известно, после критики президента Токаева с 1 июля 2023 года кооперативы собственников квартир (КСК) останутся в Казахстане как одна из форм управления наряду с ОСИ. Какие нововведения разрабатывает компетентный орган в данной сфере, в интервью Inbusiness.kz рассказал руководитель управления развития жилищного фонда комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства министерства индустрии и инфраструктурного развития Арман Кахабаев.
— Арман, на днях стало известно, что КСК будут продолжать свою деятельность. Как дальше будет развиваться жилищная реформа?
Сколько квартир могут приобрести казахстанцы по «зелёной ипотеке»
— Реализация реформы по внедрению института объединений собственников имущества должна была осуществиться до 1 июля 2023 года. Все многоквартирные жилые дома были обязаны перейти на новые формы управления. В настоящее время принят пакет поправок, 15 марта этого года был принят закон в целях совершенствования реформы по внедрению института ОСИ, 15 мая он вступил в силу. Согласно данному закону, появилась новая форма управления ‒ непосредственное совместное управление (НСУ). Собственники квартир, нежилых помещений могут создать данную форму объединения, если в доме не больше 16 квартир. Таких небольших домов сегодня в стране 10 183, или четверть всего жилого фонда.
На данный момент также действуют простые товарищества (ПТ) — до 30 квартир — и объединения собственников имущества (ОСИ).
При реализации реформы мы столкнулись с некоторыми проблемами. В основном они были связаны с деятельностью простых товариществ, так как они являются юридическими лицами, есть проблемы с открытием на них банковских счетов. Счета открываются только на физлиц. При открытии на физлицо также остается вопрос передачи счета вновь избранному доверенному лицу – новому председателю. Как показала практика, ПТ были созданы фиктивно и обслуживание домов осуществляли те же КСК.
Официальный срок деятельности КСК должен был истечь 1 июля, но если КСК сейчас прекратят свою деятельность, существует большой риск срыва работ подготовки к отопительному сезону. В этой связи, министерством индустрии было предложено отменить в законе о жилищных отношениях нормы о прекращении деятельности КСК, то есть снять ограничение срока до 1 июля 2023 года. 24 мая законопроект одобрен в мажилисе.
КСК остается: казахстанцев не будут заставлять переходить на ОСИ
— Какие еще меры по совершенствованию законодательства будут приняты?
— Отменяется норма о ликвидации КСК, предлагается вернуть в закон о жилищных отношениях форму управления КСК, но при этом будет ужесточена регламентация их деятельности в части установления для них аналогичных требований, предъявляемых к ОСИ. Это открытие отдельных счетов на каждый дом, отчетность, контроль, прозрачность.
Для многодомных КСК будет разработан механизм корпоративного управления, путем открытия на каждый многоквартирный жилой дом текущего и сберегательного счета. В основном, в этом и заключались проблемы. К примеру, несколько домов обслуживалось в одном КСК, все дома накапливают средства на капитальный ремонт. Вместе с тем КСК собирает средства на одном счету, аккумулирует их и тратит на ремонт одного дома. Возможно, жители, которые собирали деньги, не увидят ремонт в своем доме, так как КСК может содержать на эти средства другой дом. Поэтому в отношении КСК будет применена концепция как в ОСИ: один дом – один счет.
Кроме того, на сегодняшний день имеет место практика, когда дома управляются аффилированными управляющими компаниями от застройщиков — потребительские кооперативы. Проект поправок в жилищное законодательство планируется разработать до 1 июня этого года, где мы хотим запретить деятельность по управлению домами потребительскими кооперативами. Так как их деятельность регулируется не законом о жилищных отношениях, а законом о потребительском кооперативе.
— Дома, которые еще не перешли на ОСИ, но планируют это сделать, могут ли это сделать?
— Да, конечно. Запрета на переход к определенной форме нет. В случае, если жители домов, в которых форма управления КСК, хотят образовать ОСИ, то они могут перейти на новую форму.
— Что касается аварийного и ветхого жилья, какое по ним будет принято решение?
— Проблемы аварийного и ветхого жилья решаются в рамках программы реновации. Президентом было поручено до 2029 года обеспечить 40 тысяч собственников новым жильем взамен их жилья. В настоящее время акиматы всех регионов разработали дорожные карты. Реновация под собой подразумевает, что будет произведен снос аварийных и ветхих домов и взамен собственникам будет выдано новое жилье, по квадратуре аналогичное тому, что у них было, но не менее 1-комнатной квартиры.
— Что касается домов, которые не выбрали форму собственности. Ранее предполагалось, что такие дома будут управляться акиматами. Как будет обстоять дело с новыми поправками?
— Нами разрабатывается правила, касающееся многоквартирных жилых домов, собственники которых не определялись с формой управления, к которой они хотят перейти. Жилищная инспекция будут назначать временно управляющую компанию в данных домах, чтобы не оставить дом бесхозным. Это временная мера, когда жители примут решение перейти к определенной форме управления домом, они смогут перейти. Акиматы будут назначать данные временные компании. До конца мая текущего года проект правил будет размещен на портале Открытых данных, где все физлица и юрлица смогут оставить свои комментарии.
Ипотека без первоначального взноса в 2023 году в РК: какие банки выдают и на каких условиях
— Если говорить о тарифах, как они будут устанавливаться в новых формах управления имуществом?
— Тарифы будут устанавливаться в соответсвии с законодательством. Как вы знаете, в Астане минимальный тариф еще не утвержден. Согласно методике, если дом старый, то к нему применяется повышенный тариф. Будут установлены соответствующие коэффициенты. К примеру, если для новых домов установлен тариф 60 тенге за квадратный метр, то чем старше дом, к нему будет применяться коэффициент: 1,5; 1,6 и так далее. Для расчета коээфициента станут учитывать технические характеристики дома и год сдачи в эксплуатацию.
В целом, на сегодняшний день подлежит переходу на новые формы управления 46 714 домов. Из них сейчас обеспечен переход 45 489 многоквартирных жилых домов, или 97,4% — из которых 5 825 перешли на ОСИ и 39 664 в ПТ. Осталось перейти 1225 домов: в Астане – 212, и в Алматы – 1013. Жилые дома в остальных регионах перешли на новые формы управления.
