Когда выгодно покупать квартиру в Алматы и Астане: сравниваем стоимость квадратных метров в 2018 году

Рынки первичной недвижимости Астаны и Алматы в 2018 году продолжили стабильное развитие. Ситуация в столице в течение года оставалась спокойной: средняя стоимость квадратного метра варьировалась в диапазоне 300–310 тыс. тенге за кв. м, не выходя за рамки сезонных колебаний. Рынок Алматы хоть и пережил несколько краткосрочных падений цен с 400 тыс. до 380 тыс. тенге за кв. м. в феврале-марте и августе, но на общую картину это существенно не повлияло – в стабильные периоды стоимость недвижимости держалась на уровне 385–390 тыс. Такой характер изменений цен на квартиры в новостройках объясняется рядом обстоятельств как внутри рынка, так и на уровне государства.

Какова ситуация на рынке и чем она обусловлена?

Стоимость квадратного метра на первичном рынке Алматы на протяжении 2018 года увеличивалась на 1–3% в разные сезоны. В Астане цены колебались в рамках 3–4%. Такое относительное спокойствие обеспечивали две уравновешивающих друг друга тенденции.

С одной стороны, города активно застраиваются, а увеличение количества предложений провоцирует снижение цен в новостройках, особенно в сегментах эконом- и комфорт-жилья. Рынки недвижимости Алматы и Астаны разрастаются по разным причинам. В первом случае дает о себе знать новый план развития столицы, который подразумевает расширение районов. Во второй ситуации имеет место эффект отложенного спроса – до 2017 года в Астане наблюдались низкие темпы строительства новостроек, но спрос неизменно увеличивался, поэтому строительные компании наверстывают упущенные возможности в 2018 году. Обе этих причины имеют один результат – доля новостроек на рынках недвижимости неустанно растет.

С другой стороны, новые жилищные госпрограммы позволяют потенциальным покупателям взять ипотечный кредит на выгодных условиях, что повышает спрос на первичное жилье. Следом за спросом увеличивается и стоимость квадратного метра в новостройках. Прогнозируется, что портфель ипотечных кредитов продолжит расти.

Таким образом, имеем перенасыщенный рынок новостроек и возрастающий спрос на них, что в совокупности позволяет рынку держать стабильный курс на развитие.

Как колебались цены на жилье разных классов?

На рынке Астаны наибольшие изменения цен коснулись недвижимости II и IV классов, а вот в сегментах I и III классов наблюдалось относительное спокойствие:

• I класс. Год стартовал со средней цены в 442 тыс. тенге за кв. м – на таком уровне цена удерживалась весь январь и февраль. В начале марта данный показатель вырос до 468 тыс., а к середине месяца упал до 440 тыс. В первые дни апреля рост возобновился – тогда на рынке установилась цена 476 тыс. Но с середины апреля начался спад: до начала июля стоимость уменьшилась до 440 тыс. Середина лета ознаменовалась стремительным увеличением цены – до 476 тыс. Во вторую неделю августа она достигла 490 тыс., однако всю осень стоимость стабильно снижалась и остановилась на уровне 460 тыс.
• II класс. Рост цен в этом сегменте был ровным весь год: если в начале года квадратный метр продавали за 320 тыс. тенге, то уже к экватору лета его стоимость возросла до 350 тыс. На данной отметке цена и остановилась.
• III класс. Цена недвижимости этой категории росла без неожиданных скачков, но постоянно. Она стартовала в январе с 273 тыс. тенге за кв. м, и уже к февралю увеличилась до 280 тыс. После падения в марте до 270 тыс. она вновь увеличилась до 280 тыс. Цена пребывала на таком уровне до конца апреля, после чего упала до 275 тыс. В последнюю неделю мая была зафиксирована максимальная цена – 293 тыс. тенге за кв. м. В июне она упала до 276 тыс., а после этого все лето и осень стабильно росла на 3–4 тыс. тенге ежемесячно.
• IV класс. За год цена одного квадратного метра квартир эконом-класса увеличилась на 30 тысяч – с 213 тыс. до 243 тыс. Наибольший скачок имел место в апреле и мае – тогда недвижимость подорожала с 220 до 243 тыс. тенге за кв. м.

На рынке Алматы цена на жилую недвижимость различных классов менялась неравномерно:

• I класс. С первых дней января по первую неделю марта цена жилья держалась на уровне 640–650 тыс. тенге за кв. м. Но уже со второй недели марта стоимость начала постепенно падать. Ситуация стабилизировалась в мае – цена остановилась на показателе 570 тыс., а уже к концу мая увеличилась до 590 тыс. Далее снова наметилась тенденция на понижение цены, но после всех взлетов и падений стоимость достигла отметки 684 тыс. Уже к концу третьего квартала квадратный метр элитного жилья продавался за 707 тыс. тенге.
• II класс. В этом сегменте новостроек неожиданностей не наблюдалось: в январе цена квадратного метра составляла 400 тыс. тенге, а в течение года имели место лишь незначительные колебания в рамках 5–10 тыс., поэтому уже в конце третьего квартала установилась стабильная стоимость 410 тыс. тенге за кв. м.
• III класс. Ощутимое снижение цен на жилье этой категории пришлось на первые недели года – в январе она упала с 295 тыс. до 285–280 тыс. тенге за квадрат. На этом уровне она находилась до марта, а затем вновь выросла до 290 тыс. До конца мая средняя стоимость варьировалась в рамках 280–292 тыс., но уже в июне возросла до 295 тыс. Далее рост продолжился – уже в августе цена закрепилась на уровне 300–310 тыс. и до конца третьего квартала увеличилась практически до 340 тыс. тенге за квадрат.
• IV класс. Начало года ознаменовалось стремительным падением цен в этом сегменте – квадратный метр подешевел практически с 360 тыс. до 265 тыс. тенге. Такой цена была до начала февраля. Затем она несущественно увеличилась до 278 тыс., после чего вновь упала до 260 тыс. В июле средняя цена в сегменте составляла 245 тыс. за кв. м, а уже в середине июля – 227 тыс. В августе наметилась новая тенденция роста – ближе к концу месяца цена достигла 230 тыс. и продолжила стабильный рост в следующих кварталах.

Когда выгодно покупать квартиру?

Проанализировав изменения цен недвижимости в Алматы и Астане, можно сделать вывод, что для каждого класса жилья есть свои благоприятные и неблагоприятные периоды, когда стоимость квартир или стремительно падает, или столь же уверенно растет.

Недвижимость эконом-класса в Астане выгоднее всего покупать в январе – в это время цена на жилье IV класса находится на своем годовом минимуме. Для рынка Алматы характерно традиционное сезонное снижение цен в июле. Самых высоких отметок цены в Астане достигают в апреле и в августе, а в Алматы – в первые недели января.

Квартиры III класса в Алматы лучше всего покупать в январе, а в Астане – в марте. В остальные месяцы на рынке наблюдается несущественный, но постоянный рост стоимости.

Тем, кто заинтересован в недвижимости II класса, нет необходимости отслеживать резкие падения стоимости, так как это наиболее стабильный сегмент рынка недвижимости и Астаны, и Алматы. Самые низкие цены здесь в январе, а к середине лета стоимость постепенно возрастает.

Гораздо сложнее с недвижимостью I класса. В Астане в таких новостройках квартиры наиболее выгодно покупать в январе-феврале, в конце апреля и в середине сентября. Самые высокие цены наблюдаются в марте, мае и июле. В Алматы стоимость квадратного метра снижается в июне-августе, а наименее выгодные периоды – январь, февраль и март.