Консультация юриста: договор купли-продажи квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке сопряжена не только сложным процессом выбора, но и юридическими нюансами, разобраться в которых без сторонней профессиональной помощи, практически невозможно. Самый важный документ, конечно, договор купли-продажи, в котором должны быть отображены ключевые условия сделки, а также важные моменты ответственности сторон. Мы обратились в юридическую фирму «Артюшенко и партнеры» к партнеру Артюшенко Андрею и юристу Чагай Виктории за разъяснениями.

Право изучить проект договора заранее

Безусловно, у каждого лица, желающего приобрести квартиру в новостройке (да и в любом другом объекте) есть право ознакомиться с проектом договора заранее. Чаще всего у застройщиков уже разработаны свои типовые договора с примерными условиями. По запросу потенциального покупателя, менеджеры по продажам или консультанты обычно предоставляют типовой договор для того, чтобы покупатель мог изучить основные условия, предложить свои изменения, корректировки, а также задать уточняющие вопросы.

Что обязательно должно быть в договоре

Согласно п.1 ст.393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Объект покупки – квартира. Вышеуказанная норма устанавливает, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке должны быть указаны данные, характеристики, позволяющие точно идентифицировать недвижимое имущество. Это местонахождение квартиры, кадастровый номер, общая площадь недвижимого имущества, в том числе отдельно размер жилой площади.

Если мы говорим о договорах долевого участия, то указанных существенных условий недостаточно, т.к. долевое строительство регулируется отдельными положениями соответствующего Закона РК.

Если таких данных в уже подписанном договоре нет и невозможно идентифицировать недвижимое имущество, то стороны еще могут заключить дополнительное соглашение, в котором такие характеристики прописать.

Цена и дополнительные платежи. Цена договора также является существенным условием. Если стороны договора являются резидентами Казахстана, то цена должна быть указана в тенге. Если же хотя бы одной из сторон является нерезидент, то цену можно указать в иностранной валюте на усмотрение сторон.

Право собственности покупателя на квартиру по договору купли-продажи возникает только после государственной регистрации сделки в уполномоченном органе, поэтому в договоре купли-продажи следует указать, кто будет оплачивать регистрационный сбор.

Сроки. Следует также указать срок исполнения обязанности продавца по передаче квартиры, а также условия и обязательства в случае изменения сроков.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.386 ГК РК). Это означает, что с момента заключения договора положения, указанные в нем, становятся обязательными как для продавца, так и для покупателя. Соответственно покупатель должен до подписания договора оценить все риски, связанные с заключением договора и предусмотреть главные и обязательные пункты для него.

При этом, если договор требует обязательной регистрации, то такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Это относится к договорам купли-продажи любого недвижимого имущества, а также к договорам долевого участия в строительстве (п.1 ст.11 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве»).

! Обратите внимание на порядок определения срока передачи квартиры покупателю.

Какие пункты договора могут быть спорными либо невыгодными покупателю?

Дополнительные платежи. В некоторые договоры продавцы включают обязанность покупателя оплатить имеющуюся задолженность по коммунальным платежам, хотя согласно действующему законодательству, бремя нести расходы по содержанию жилья несет владелец. Но если покупатель согласился с таким условием, то ему и придется оплачивать такие долги.

Перепланировка. Также на практике встречаются договоры купли-продажи от застройщиков, которые реализовывают квартиру с одной жилой комнатой, а затем покупатель сам обязан возводить стены, делать перепланировку, осуществлять ремонтные работы и т.д., то есть это квартиры полностью в «черновой» отделке. Покупателю это может быть невыгодно, так как все эти затраты на перепланировку, ее согласование с государственными органами, изготовление нового техпаспорта, могут стоить немало денег.

Расчеты. Если используются какие-либо формулы (например, для расчета коммунальных расходов в местах общего пользования), то важно одинаково с продавцом понимать порядок и особенности применения формул.

Управляющая компания. Часто продавец навязывает свою управляющую (обслуживающую) компанию, отдельным договором. При этом указывая, что основной договор купли-продажи может быть подписан только совместно с договором с управляющей компанией. Внимательно знакомьтесь с тарифами, порядком их изменения и другими финансовыми условиями. Вы не обязаны соглашаться с навязыванием застройщиком своей управляющей компании. Это ваше право делать такой выбор или нет.

Что можно предпринять для оспаривания уже подписанного договора, если покупателя в итоге не устроит квартира?

Зачастую все обнаруженные недостатки квартиры фиксируются сторонами в акте при осмотре квартиры до заключения договора. Если покупатель был согласен со всеми недостатками, оговоренными в акте и в договоре, то он не сможет в будущем требовать от продавца устранения недостатков.

Если после заключения договора купли-продажи окажется, что квартира имеет недостатки, которые не были оговорены продавцом, то покупатель вправе потребовать от продавца согласно п.1 ст.428 ГК РК:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

4) замены имущества ненадлежащего качества на имущество, соответствующее договору;

5) отказа от исполнения договора и возврата уплаченной денежной суммы.

Необходимо обратить внимание на то, что продавец отвечает за недостатки, которые возникли до передачи квартиры покупателю или по причинам, возникшим до этого момента даже тогда, когда продавец об этом не знал.

Следует отметить, что вышеуказанные требования, которые покупатель вправе предъявить продавцу могут быть не исполнены им во внесудебном порядке, продавец может быть не согласен с заявлениями покупателя и в этом случае покупателю ничего не останется, кроме как обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Важно отметить, что обнаруженные недостатки должны быть зафиксированы обеими сторонами до передачи квартиры, либо в момент ее получения. На практике продавец часто уклоняется от такой фиксации и придумывает различные схемы и увиливает от ответственности. Можем посоветовать покупателю при подписании акта приемки-передачи прямо на обоих экземплярах акта указать имеющиеся претензии к качеству квартиры, от руки в свободной форме, даже если в форме акта нет соответствующих строк для фиксации замечаний.

Приобретение недвижимости – это дело достаточно затратное в материальном плане, требующее от потенциального покупателя большой осмотрительности. Надо проверить полномочия представителя продавца, правоспособность продавца, наличие квартиры в собственности у продавца, документы на квартиру и еще много чего. Привлечение квалифицированного юриста на стадии рассмотрения договора поможет покупателю снизить будущие риски, связанные с приобретением недвижимости и избежать многих затрат в будущем.