Кто есть кто на стройке

Стройка – это сложный процесс, в котором каждая составляющая играет важную роль. Качество новостройки, комфорт, удобство эксплуатации напрямую зависят от того, насколько профессионально каждый из участников строительства выполняет свои обязанности.

Однако обыватель зачастую не знает, кто есть кто на стройке, и не представляет, каким образом распределяется ответственность. А поэтому, в случае чего, не понимает, к кому предъявлять претензии.

Основные участники строительства

Простые рабочие на стройке отвечают лишь каждый за свою функцию, и будущие собственники квартир в новостройке не обязаны знать, кто именно мог допустить ошибку: подсобный рабочий или архитектор, инженер-проектировщик или юрист. Инвесторы взаимодействуют с «верхушкой» этой системы. Поэтому рассмотрим самых важных участников строительства с точки зрения покупателя первички.

Заказчик

Заказчик – тот, кто является собственником или обладает правом пользования земельным участком. Согласно установленной процедуре, заказчиком подается заявка на возведение построек на данном участке, изменение существующего объекта или его снос.

Именно реквизиты заказчика указываются в правоустанавливающей документации на участок, в разрешении на проведение стройработ и декларации об их начале. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.

В том случае, если заказчик не является собственником данного участка, между ним и владельцем заключается договор аренды. Во избежание проблем стоит проверить, имеется ли такой договор, заказав Выписку из Государственного реестра прав на недвижимость по кадастровому номеру участка.

Застройщик

Застройщик – компания, обладающая правами на выполнение строительных работ. Он занимается непосредственно строительством зданий и другой недвижимости как для себя, так и для передачи ее во владение иным лицам. Застройщик берет на себя функции заказчика и выполняет ряд работ:

• разрабатывает проект;
• оформляет разрешения;
• привлекает инвестиции, подрядчиков;
• организует процесс строительства.

Говоря простым языком, заказчик нанимает застройщика, чтобы тот выполнил все необходимые работы по реализации проекта, связанного со строительством.

Кто такие подрядчики?

Согласно действующему законодательству, подрядчиком может быть человек и/или организация, взявшие на себя обязательства за обозначенную плату выполнить определенные работы в оговоренный срок согласно договору подряда.

Генеральный подрядчик – организация, отвечающая за качество строительства и его сроки. Если речь идет о возведении такого крупного и значительного объекта, как жилой дом, компания должна иметь лицензию на право строительной деятельности. Ее реквизиты обязательно фигурируют в разрешительной документации.
В свою очередь, генподрядчик может привлекать другие организации для выполнения определенных задач и работ в ходе застройки. Эти участники строительства называются субподрядчиками. Их названия указываются исключительно во внутренней документации, и отчитываются данные компании только перед генподрядчиком.

Девелопер

Слово произошло от английского «развивать», соответственно, девелопер – тот, кто развивает недвижимость, предпринимая любые действия для повышения ее рыночной стоимости. Сленговое название уже прижилось и плотно вошло в обиход, но если подбирать аналог в официальных терминах, то к понятию девелопмента ближе всего будет инжиниринговая деятельность. Чем занимаются девелоперы:

• проводят технические и экономические исследования, экспертизы;
• подготавливают программы инвестирования и направляют денежные потоки;
• проводят конкурсы, аукционы;
• заключают подрядные договоры;
• осуществляют технадзор и консультирование;
• координируют действия всех участников строительства.

На практике называть себя девелоперами могут и заказчики, и застройщики. Причем в крупных компаниях нередко заказчик и застройщик – это одно и то же юридическое лицо, и чаще всего эта же компания является и генподрядчиком.

Из перечисленных участников в паспорте стройки указываются только заказчик, генподрядчик и организация-разработчик проекта, а также контакты ответственных лиц со стороны авторского и технического надзора, инспектора Госстройнадзора.

С кем заключать договор?

За качество здания или другого объекта недвижимости, соблюдение всех правил и норм при постройке основную ответственность несут заказчик и генеральный подрядчик. При этом генподрядчик отвечает за сам процесс строительства, а заказчик – за его законность и соответствующее нормам документальное оформление.

Понятно, что будущего собственника квартиры в новостройке в первую очередь интересует насущный вопрос: «С кого спрашивать?». Так вот: перед частным инвестором полную ответственность несет именно заказчик, который гарантирует:

• качество работ;
• соблюдение сроков сдачи объекта;
• соответствие жилплощади заявленным в договоре параметрам.

Логично, что заключать договор нужно именно с заказчиком. Однако существует практика, при которой заказчик на основании договоров передает свои функции застройщику или генподрядчику. Кроме того, нередко привлекаются или создаются компании по управлению активами, которые работают с инвесторами, заключают договоры и акты приемки-передачи. В таком случае необходимо перед сделкой проверить наличие всей необходимой документации о делегировании функций и прав, на основании которой организация привлекает средства инвесторов для строительства ЖК.

Таким образом, покупатель недвижимости в новостройке в основном взаимодействует с заказчиком или с компанией, которая представляет заказчика. С ними выясняются все вопросы, подписываются инвестиционный договор и акт приема-передачи. С них и спрашивают в случае несоблюдения условий договора.

Перед сделкой обязательно стоит поинтересоваться репутацией компании и соблюдением сроков сдачи предыдущих объектов, потому что ничто не защитит частного инвестора лучше, чем его собственная предусмотрительность.