Алматыдағы кеңестік пәтерлер: олар неге өз бағасын сақтап отыр
Алматыда қымбат екінші деңгейлі тұрғын үйдің едәуір бөлігі кеңестік үйлерге тиесілі.
Алматыдағы кеңестік пәтерлер неге әлі де қымбат
Қазақстандағы қайталама тұрғын үй нарығында ең қымбат пәтерлер Алматы, Астана және Атырау қалаларында сатылады. Оңтүстіктегі мегаполисте қайталама тұрғын үйдің шаршы метрі 681 мың теңгеге дейін жетеді. Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, бұл сегменттің едәуір бөлігі кеңестік кезеңде салынған ескі тұрғын үйлерге тиесілі. 40–60 жыл бұрын салынған пәтерлер неге әлі де сұранысқа ие және бағасын жоғалтпай отыр?
Алматыдағы кеңестік пәтерлердің қымбаттығы – орналасуында
Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының төрағасы Ермек Мусреповтың айтуынша, 1990 жылдарға дейінгі Алматыдағы негізгі құрылыс Сәтпаев, Райымбек, Розыбакиев және Калдаяков көшелерінің шекарасында жүргізілген.
«Бұл — 40-жылдардан 90-жылдарға дейін салынған көне Алматы. Негізінен үйлер 70–80-жылдары салынды: кірпіштен, монолитті, панельді, оның ішінде цифрлық ықшамаудандар да бар. Кеңестік тұрғын үй қоры қаланың орталық бөлігінде орналасқан. Ол әрдайым сұранысқа ие. Ол кезде салынған үйлер бүгінде беделді аудандарда тұр», — деді ол.
Мусрепов атап өтті: пәтер бағасына ең үлкен әсер ететін фактор — орналасуы.
«Алмалин және Түрксіб аудандарындағы 70-жылдары салынған үйлердің бағасында 30 пайыз айырмашылық бар. Бұл, негізінен, орналасуға байланысты», — деп қосты ол.
Ескі тұрғын үй қоры ескіріп барады — бұл бағаға әсер етеді
Қазіргі танымалдылығына қарамастан, кеңестік үйлер біртіндеп тартымдылығын жоғалтуда.
«Олар ескіреді, тозады. Мұндай пәтерлердің бағасы кейде шеткері орналасқан жаңа үйлерден де жоғары. Алматы мен Қазақстанда осындай парадокс бар: орталықтағы қайталама тұрғын үй — қымбатырақ», — деді Мусрепов.
Дегенмен, оның айтуынша, бұл жағдай уақыт өте келе өзгереді.
«Негізінде бұл — ғимараттардың тозуы туралы мәселе. Инженерлік желілерді ауыстыру қажет, себебі олар жарты ғасырдан астам уақыт бойы жұмыс істеп тұр. Мұның бәрін жаңартып, жөндеу керек. Бұл шығындар, өз кезегінде, шаршы метрдің өзіндік құнына кіреді», — деп түсіндірді ол.
Сонымен қатар, ол былай деді:
«Бағаның төмендеу жағына қарай түзетілетініне — бұл жылжымайтын мүлік нарығының барлық қатысушыларының берік сенімі. Баға өспейді. Қазіргі таңда мұндай жылжымайтын мүлікке инвестиция салу экономикалық жағынан тиімсіз. Коммуникацияны ауыстыру, ұстау қажет. Қала барлық ескі тұрғын үй қорын күрделі жөндеуден өткізе алмайды».
Кеңестік пәтерлер ипотека талаптарына жиі сәйкес келмейді
Мусреповтың айтуынша, тағы бір проблема — ипотекалық несиелеудегі шектеулер.
«Ипотека рәсімдеу кезінде банктер үйдің пайдалануға берілген жылына міндетті түрде қарайды. Олардың талаптары бойынша тұрғын үй 50–55 жылдан аспауы тиіс. Өйткені бұл — тұрақсыз актив. Дефолт болған жағдайда мұндай мүлікті аукцион арқылы сату қиын және тиімсіз», — деп түсіндірді ол.
Сатып алушылар бар, бірақ сұраныс төмендеуде
Қазақстан риэлторлар бірлестігі президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненко да Алматыдағы кеңестік пәтерлерге сұраныс бар екенін растайды.
«Пәтер — бұл тауар. Әр пәтердің өз сатып алушысы бар — айтылған бағаға байланысты. Ескі үйлер, әдетте, бұрынғы қаланың шекарасында орналасқан, ал қазір олар орталықта қалып отыр. Бұл — олардың тартымдылығының бір себебі», — деді ол.
Дегенмен, сарапшы мұндай үйлерді жаңарту қажеттігін атап өтті.
«Әрине, олар ескірген. Меніңше, реновация бағдарламаларын қарастыру керек: коммуникацияны жаңарту, кіреберістерді, фасадтарды, шатырларды жөндеу қажет», — деді Лукьяненко.
Сонымен қатар, ол қазіргі сатып алушылар көбіне жаңа үйлерді қалайтынына назар аударды.
«Көпшілігі жаңа, таза, жайлы тұрғын үйді қалайды. Жоспарлау, гардероб, кір жуатын бөлме, үйдің және ауланың инфрақұрылымы — бәрі маңызды. Егер объект ипотекаға сай келмесе, оны тек қолма-қол ақшаға сатып алуға болады. Бұл сатып алушылар санын күрт азайтады. Ал олар азайса, баға да, әрине, төмендей бастайды», — деп қорытындылады ол.
Бағалар төмендей бастады
Сарапшылардың айтуынша, бағаның төмендеуі тренді қазірдің өзінде байқалады. Шын мәмілелер жиі төмен бағада жасалып жатыр. Сонымен қатар, қайталама тұрғын үйге жеңілдетілген несие берудің болмауы сұранысты одан әрі тежеп отыр.
Сондай-ақ оқыңыз: Қазақстандағы тұрғын үй бағасы: қай жерде арзан, қай жерде қымбат
