Қазақстандағы жылжымайтын мүлік бағасын талдау
Қаржы мәселесі әрқашан бірінші орында. Әсіресе, жылжымайтын мүлікті сатып алу сияқты маңызды инвестицияға келгенде. Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығындағы қазіргі жағдай қандай, келесі дағдарысты күту керек пе, әлде, керісінше, риэлторлардың ұсыныстарын қараудың уақыты келді ме, біз өз шолуымызда анықтаймыз.
Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығындағы тенденциялар
2011 жылы қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығындағы пәтерлер мен үйлердің бағасы баяу, бірақ сенімді түрде өсті. Халықтың нақты ақшалай табыстары да өсті – соның арқасында 2013 жылға қарай баға өсті қайталама тұрғын үй нарығы , ал транзакциялар саны дерлік 15%-ға өсті (әсіресе Алматы мен Астанада).
2014 жылы жағдай өзгере бастады: макроэкономикалық факторлар (атап айтқанда, ақпандағы теңгенің құнсыздануы) жылжымайтын мүлік бағасының біртіндеп төмендеуіне әкелді. Осылайша, қайталама нарықта доллар бағасы орта есеппен 15-17%-ға, теңге бағасы 9%-ға жуық төмендеді. Солтүстік Қазақстан, Шығыс Қазақстан және Алматыда транзакциялар саны 20 пайызға дерлік қысқарды. Сонымен бірге, Батыс Қазақстанда (мұнайлы өңірлер деп аталатын) бұл көрсеткіш өзгеріссіз қалды – бұл өңірлердің тұрғындары жылжымайтын мүлік нарығында белсенді болып қалды (мысалы, Атырауда және облыста транзакциялар саны өсті 8%-ға).
2015 жылы Қазақстанда жылжымайтын мүлік бағасы төмендей ме?
Бүгінгі таңда, өкінішке орай, жылжымайтын мүлік сатушыларының қуануға ерекше себептері жоқ – мұнай бағасының құлдырауы, теңгенің әлсіреуі, құбылмалы айырбас бағамына көшуі, ипотекалық несиенің тоқырауы аясында бағаның айтарлықтай төмендеуі байқалады (сарапшылар 2016 жылдың соңына қарай 25%-ға дейін болжауға болады). Дегенмен, жағдай әлі сын көтермейді – 2015 жылғы тамыздағы жағдай бойынша бір шаршы метрдің орташа теңгелік бағасы 339 мың теңгені құрайды (2014 жылдың басында дәл осындай көрсеткіш дерлік тіркелген). 2015 жылдың шілдесінен бастап бағаның құлдырау қарқыны жеделдеді – бар болғаны бір айдың ішінде орташа баға шамамен 2%-ға төмендеді. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік сатушылар жеңілдіктер көлемін арттыруды жалғастыруда – қайталама нарықта ол 18-20% дейін жетуі мүмкін.
Бастапқы жылжымайтын мүлік нарығы сондай-ақ «төмен» емес – мұнда да бағаның төмендеуі байқалды. Дегенмен, бұл жағдайда біз демпинг туралы айтып отырған жоқпыз, сатушылар бонустық бағдарламаларға, бөліп төлеу жоспарларына және акцияларға жүгінеді – жаңа тұрғын үй құрылысының үлкен көлемімен бірге бұл сатып алушыға үлкен артықшылықтар береді.
Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында қай нысандар ең тиімді болып табылады?
Түрлі типтегі және форматтағы тұрғын үй бағасының өзгеру қарқыны шамамен бірдей. Комфорт класындағы пәтерлер бәрінен бұрын арзандады, люкс жылжымайтын мүлік бағасы әлі арзандаған жоқ (әдетте, мұндай тұрғын үй төмендеуімен баяу әрекет етеді). Бюджеттік сатып алушылар үшін ең тартымды нұсқа – 1-2 бөлмелі «Хрущев» бағасы орташа есеппен 12% -ға арзандады (бағаның төмендеуінің баяу қарқыны нарықтағы мұндай пәтерлерге сұраныстың жоғары деңгейімен байланысты). Жалпы, бағаны төмендету көрсеткіші 18 пайыздан аспайды.
Мүлік бағасының төмендеуін күту керек пе?
Сарапшылар қазіргі жағдайды 2007-2009 жылдардағы дағдарыспен салыстырады – сол кезде республикадағы пәтердің орташа бағасы шамамен 30%-ға төмендеді. 2015 жылы да осындай «симптомдарды» көріп отырмыз: мұнайдың арзандауы, ипотекалық несиелендірудің қысқаруы, ұлттық валютаның әлсіреуі. Бұл қазақстандық жылжымайтын мүлік бағасының құлдырауы 2016 жылдың басына дейін байқалып, 20-25 пайызға жетеді деген сөз. Осы күзде бағаның құлдырау қарқыны сәл бәсеңдеуі мүмкін (дәстүрлі маусымдық сұранысқа байланысты), бірақ алдағы айларда «артта қалудың» орнын толтырады.
Қазақстанның қай өңірінде ең арзан баспана бар?
Аймақтық қазақстандық нарықтардағы жағдай әркелкі, бұл елдің әртүрлі қалаларындағы тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейіне де, белгілі бір елді мекеннің инвестициялық әлеуетіне де байланысты. Осылайша, тұрғын үймен қамтамасыз ету бойынша көшбасшылар Алматы мен Астана болып табылады (бір адамға 27 м²), дәл осы елді мекендер жылжымайтын мүліктің ең жоғары бағасымен ерекшеленеді. Астанада 2015 жылдың шілдесінде «шаршы» ең төменгі құны $800, Алматыда — $430, Шымкентте — $405 болды.
Дағдарыс жағдайында пәтер сатып алған дұрыс па?
Бұл сұрақ бүгінде ең жиі қойылатын сұрақ. «Қиын кезеңде» жылжымайтын мүлікті сатып алудың айқын артықшылығы – объектілер массасынан таңдау және дұрыс баға бойынша ең жақсы нұсқаны сатып алу мүмкіндігі (бірақ мұндай ұсыныс тек қолма-қол ақшамен төлеуді жоспарлайтын клиенттерге қатысты. банк несиелерін пайдалану). Қосымша бонустар – мүмкін болатын жеңілдіктер (бағаның одан әрі төмендеуін біле отырып, сатушылар пәтерлердің жарияланған құнын 15%-ға дейін төмендетеді, әсіресе тұрғын үйдің элиталық сегментіне келгенде). Дегенмен, ықтимал қауіптерді қарастырған жөн:
- Валюталық тәуекел – кейбір сатушылар бағаны долларға байланыстыруы мүмкін және жинақтарыңызды теңгеде сақтасаңыз, айырбас бағамындағы айырмашылықтан ұтылу қаупі бар. Шығу жолы – өзіңізге қолайлы валютада есеп айырысуды келісу.
- Егер сіз салынып жатқан үйде пәтер сатып алуды жоспарласаңыз, өтімділік тәуекелі болуы мүмкін (салушы дағдарысқа байланысты нысанды уақытында бермеуі мүмкін). Шығудың жолы – қазірдің өзінде салынған үйлердегі жылжымайтын мүлікке назар аудару.
- Несиелік тәуекел – дағдарысқа байланысты кірісті жоғалту және сәйкесінше ипотека бойынша төлем қабілетсіздігі қаупі артады. Шығудың жолы – дағдарыс кезінде ипотекалық несиеден бас тарту.
Осылайша, транзакциялар санының салыстырмалы түрде қысқаруына қарамастан, Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы тұтынушылар үшін тартымды болып қала береді. Тұрғын үй тапшылығы жоқ, құрылыс жоғары қарқынмен жүріп жатыр – тек елордада 2015 жылғы тамыздағы жағдай бойынша 160-тан астам тұрғын үй кешені салынуда (тұрғын үйлердің жалпы ауданы шамамен 7 миллион шаршы метрді құрайды) «).
Сарапшылар сатып алушыға «нарық иесі» атағын береді, бұл жақын арада жылжымайтын мүлікті сатып алу тиімді қаржылық операцияға айналады дегенді білдіреді!
Homsters.kz ұсынады:
- Көктөбе қаласы тұрғын үй кеші – Көктөбе бөктеріндегі аз қабатты тұрғын үй кешені. Кең макеттер, биік төбелер, таза ауа – барлығы Алматыда отбасымен жайлы өмір сүру үшін жасалған.
- TK зодиак – Алматы қаласындағы жайлылық санатындағы тұрғын үй кешен, онда әртүрлi көлемдi патерлерi, коммерциялық үй-жайлары, екi деңгейлi жерасты тұрағы бар.
- Көркем II – Баска комфорт класындағы жаңа өмір, бірақ қазырдың озінде Астана. Жобаның ұраны: «Абыройлы өмір сүр!» «Көркем ІІ» елді мекен 2016 жыл 4 тоқсанында толтыру жоқ.
