Ортақ құрылыс – пайдалы мәміле немесе тәуекелді инвестиция

Статистика көрсеткендей, үлестік құрылыс Қазақстанда жылжымайтын мүлікті сатып алудың ең танымал тәсілі болып табылады. Бұл факт жаңа ғимараттың қосалқы ғимаратпен салыстырғанда неғұрлым қолайлы бағасымен, сондай-ақ құрылыс салушылар үшін тартымды жағдайлармен байланысты.

Дегенмен, оның кемшіліктері де бар. Үлестік құрылысқа қатысушылар пәтерлерін үйдің құрылысы аяқталғаннан кейін ғана ала алады. Көбінесе нысанды пайдалануға беру мерзімі кешіктіріледі, бұл үлескерлер үшін күтпеген қиындықтарды тудырады. Сонымен қатар, салынып жатқан үйдегі баспана сатып алушылардың көпшілігі тек оның параметрлері мен орналасқан жеріне қызығушылық танытады, ал олар жеткізудің нақты мерзіміне, келісімшарт түріне және аяқталу нұсқасына назар аудармайды. Мұндай абайсыздық пәтерді қабылдау кезінде көңілсіздікке және оны орналастыруға байланысты қосымша қиындықтарға айналуы мүмкін. Осындай келеңсіздіктерден қорғану үшін Астанада үлестік қатысу арқылы пәтер сатып алудың маңызды аспектілерімен танысайық.

Артықшылықтар туралы шешім қабылдаңыз

Ортақ құрылысқа кіріспес бұрын, сіз тұрғын үйдің параметрлерін – орналасқан жерін, максималды бағасын, класын, үй түрін шешуіңіз керек. Егер сізде балалар болса, оқу орындарына назар аудару керек. Мысалы, мемлекеттік мектепке олар тіркелу арқылы түседі. Тұрғын үйді қай кезеңде сатып алу керектігін шешу бірдей маңызды – дайын үйде, жартылай салынған немесе құрылыстың бастапқы кезеңінде. Сарапшылар сонымен қатар жергілікті жылжымайтын мүлік нарығын зерттеуді ұсынады (1 м2-нің қазіргі орташа бағасын біліп, нарықтағы ұсыныстармен танысыңыз).

Құрылыс компаниясын таңдау

Ортақ құрылыстағы пәтерді сенімді құрылыс салушыдан сатып алған дұрыс. Компанияның активтерінде бар TK санын біліп, оларды жеткізу мерзімдеріне назар аудару қажет. Ұзақ мерзімді құрылыс нысандары бар әзірлеушілерге сенбеу керек. Өйткені, 2006-2007 жылдардағы дағдарыс ірі фирмаларға да әсер етті. Дегенмен, бүгінде олар дамуды жалғастыруда. Сондай-ақ әзірлеушінің серіктестерін зерттеу ұсынылады. Мысалы, беделді банк компанияларды қаржыландырмайды.

Сондай-ақ құрылысшыға үйдің орналасқан жері туралы хабарлауға уақыт бөлген жөн. Мысалы, егер ол перспективалы аймақта орналасқан деп мәлімделсе, онда бұл деректердің өзектілігін Астана қаласының Бас жоспарын зерделеу арқылы тексеруге болады. Әзірлеушінің сенімділігін растаудың (немесе жоққа шығарудың) тиімді жолы бұрын пайдалануға берілген объектілермен көрнекі танысу. Тұрғын үй кешенінің сапасы туралы оның тұрғындарынан тікелей біле аласыз.

Әзірлеушінің құжаттарын тексеру

Құрылыс компаниясының ұйымдық-құқықтық мәртебесін тексеру үлестік құрылыста пәтер сатып алудың міндетті құрамдас бөлігі болып табылады. Алайда, шын мәнінде, кез келген инвестор мұндай нәрселерге баруды ұнатпайды. Сонымен қатар, мәміле жасасу және ақшаны аудару алдында әзірлеушінің құжаттарын тексеру маңызды.

Демек, компанияның GASK рұқсаты болуы керек. Оны келесі құжаттардың көшірмелері болған жағдайда ғана беруге болады:
-жергілікті атқарушы органдардың жер учаскесіне құқық беру туралы шешімі;
– жобалық-сметалық құжаттаманың сараптамасының қорытындысы;
– бас мердігердің қала құрылысы, құрылыс және сәулет қызметін жүзеге асыру құқығына құрылыс-монтаждау жұмыстарының түрлерімен мемлекеттік лицензия;
– әкімдікпен келісім (егер нысан мемлекеттік бағдарлама бойынша салынған болса).

қоспағанда Сонымен қатар, құрылыс салушының үй құрылысына салған инвестициясының көлемін тексеру ұсынылады. Заң құрылыс компаниясының күрделі салымдарының үлесі құрылыстың жалпы құнының 15 пайызынан кем болмауы тиіс, ал үлестік құрылысқа қатысушылардың үлесі 75 пайыздан аспауы тиіс.

Біз ортақ тұрғын үйге келісім-шарт жасаймыз

Кейбір акционерлер келісім-шартқа қол қою тәртібін жай ғана формальдылық деп санайды. Сондықтан оның шарттарына тереңдеп үңілгісі келмейді. Дегенмен, болашақ пәтерге қатысты барлық аспектілер осы құжаттың мазмұнына байланысты екенін түсінуіңіз керек. Келісімшарттың ең маңызды тұстарына тоқталайық.

Аяқтау

Акционер келісім-шартта қарастырылған аяқтау нұсқасына назар аударуы керек. Өйткені, Үкіметтің 2009 жылғы қаулысымен тұрғын үйді тек жақсы аяқтау арқылы жалға беру міндеттелді. Бұл талап барлық құрылыс компанияларына қатысты. Бірақ барлық әзірлеушілер бұл шешіммен келіспейді. Олар мұны кейбір үлескерлердің пәтерді өз қалауыңыз бойынша жабдықтауға мүмкіндік бермейтіндіктен, жақсы аяқталған баспана сатып алғысы келмейтінімен түсіндіреді.

Құрылыс компаниялары адамдардың көпшілігі үлестік қатысуды реттейтін заңнамамен үстірт таныс екенін біледі. Сондықтан олар үйді пайдалануға бермес бұрын пәтер кілттерін тапсырады. Адамдардың өзі жөндеу жұмыстарын жүргізеді, оны құрылыс салушы нысан пайдалануға берілген кезде жақсы аяқтайды.

Құны 1м2

Пәтер құнының өсуі үлестік құрылысқа қатысушылар үшін елеулі тәуекелдердің бірі болып табылады. Келісімшартта 1 м2 үшін баға көрсетілуі керек. Ол болмаған жағдайда мүліктің түпкілікті құны көбінесе бастапқы құннан жоғары болып шығады, өйткені шартта көрсетілген қалған сомалар шамамен алынған. Бұл жағдайда құрылыс салушы күтпеген жағдайларға (құрылыс материалдарының қымбаттауы, дағдарыс және т.б.) сілтеме жасап, тұрғын үйдің түпкілікті бағасын көтеруі мүмкін. Қарыз алушы көрсетілген соманы төлеуге мәжбүр болады. Жағымсыз жағдайларды болдырмау үшін шартта 1 м2 бағасы, нысанды аяқтау мерзімі және кешіктірілген жағдайда айыппұл мөлшері көрсетілуі керек.

Қосымша шаршы метрлер үшін төлем

Ортақ құрылысқа қатыспас бұрын, сіз тұрғын үй учаскесіндегі қатеге қатысты шартты зерделеуіңіз керек. Әдетте, келісім-шартта құрылыс компаниясы немесе үлескер белгілі бір қателік үшін бір-біріне артық төлем жасамайтыны жазылған. Егер бұл шарт болмаса, әзірлеуші ​​сатып алушыдан қосымша есептегіштер үшін қосымша ақы төлеуді талап етуі мүмкін.

Біз ақша аударамыз

Бұл үй құрылысына үлестік қатысу арқылы тұрғын үй сатып алу мәмілесінің соңғы кезеңі. Ақшаны аудару екі жолмен мүмкін болады.
1. Пәтер үшін қаражат құрылыс салушының кассасына төленеді.
2. Қаражат құрылыс салушымен ынтымақтасатын банк арқылы аударылады.

Құрылысқа үлестік қатысу бөліп төлеуге мүмкіндік береді. Бірақ содан кейін клиент өз табысының тұрақтылығына толық сенімді болуы керек, өйткені көптеген құрылыс компанияларының шарттары бойынша, егер толық сома төленбесе, ақша үлескерге қайтарылмайды.

Айта кету керек, үлескерлердің аударылған ақшаның бағытын қадағалауға мүмкіндігі жоқ. Отандық әзірлеушілер пайда мен шығындар туралы ақпаратты ашпайды. Сондықтан үлестік құрылысқа қатысушылар заңмен қорғалмағандықтан жиі шағымданады. Егер сіз бөлісу келісімін зерттесеңіз қатысу болса, онда клиентті қорғайтын бір ғана тармақ бар. Бұл нысанды пайдалануға берудің кешігуіне қатысты. Кешіктірілген күн үшін құрылыс компаниясы үлескерге жылжымайтын мүлік құнының 0,1% төлеуге міндетті. Дегенмен, тәжірибе көрсеткендей, ұзақ мерзімді құрылыстағы пәтерлердің иелері күту үшін өтемақы ала алмайды.

Келісімшартты бұзып, аударылған соманы өндіріп алу да қиындық туғызады. Егер құрылыс салушы нысанның құрылысын аяқтамаса, онда оның қаражаты жоқ. Сондықтан мұндай үлестік қатысу тек шығын әкеледі. Бұл жағдайдан шығудың жалғыз жолы – салынып жатқан үйдегі үлесті сату.

Коммуналдық төлемдерді қашан төлеу керек

Көптеген үй иелері осы қаржылық тұзаққа түседі. Құрылысшылар адамдарды Тұрғын үй кеңсесінің қызметтерін төлеуге мәжбүрлеу үшін кез келген тәсілді пайдаланады. Заң бойынша тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу тұлғаны меншік құқығын тіркегенге дейін коммуналдық төлемдерді төлеуге міндеттемейді.

Мемлекеттік комиссия үйді қабылдамаған болса, құрылыс компаниясы меншік құқығына актіні жалға алушыларға бермейді. Сонымен қатар, егер нысан БТИ-де тіркелмеген болса, «Астанаэнергосбыт» онымен шарт жасай алмайды. Бұл жағдайда үй аяқталмаған болып саналады. Дегенмен, іс жүзінде тұрғындар пәтер кілтін үй пайдалануға берілгенге дейін алады. Оған қоса, олар коммуналдық төлемдерді төлеуге міндетті, дегенмен әзірлеушілердің бұған құқығы жоқ.

Құқықтық базаның кемшіліктеріне қарамастан, Астанадағы құрылысқа үлестік қатысу ең қолайлы болып табылады жылжымайтын мүлікке ие болу жолы. Сонымен қатар, мемлекет үлестік құрылысты барынша ашық және тәуекелділігі аз етуге тырысуда.