Қазақстанда тұрғын үй несиелері: олардың саны қанша және олар неліктен тиімді?
Қазіргі уақытта Қазақстандағы тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі ТМД елдеріндегі ең тиімді және ең ауқымды жүйе болып табылады. Мысалы, Ресей мен Беларусь елдерінде ол енді ғана дами бастады. Ал біздің елде осы схема бойынша сатылатын тұрғын үйлердің шаршы метрін сату жыл сайын артып келеді. Ал бағалар жылжымайтын мүлік нарығындағы ең тартымды шығар.
Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесін Германиядан қарызға алды, онда ол өзінің тиімділігін әлдеқашан дәлелдеп, 90 жылға жуық табысты жұмыс істеп келеді. Оның операторы – 100% мемлекет меншігіндегі «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ (ЖСҚБК). Тұрғын үй салымдарының арқасында қазақстандықтар отбасылық бюджетке үлкен салмақ түсірмей-ақ өз баспанасын сатып ала алады. Ол былайша көрінеді: кейбір банк салымшылары жинақ жасап, 200 АЕК (1 АЕК = 2 121 теңге) мөлшерінде 20 пайыздық мемлекеттік сыйлықақы алса, басқалары несие алады. Бұл жүйедегі несие мөлшерлемелерін өте қолжетімді деп атауға болады. Олар жылына 3,5-тен 8,5%-ға дейін ауытқиды.
Мемлекеттік банктің клиенттері, яғни HCSBK несиелеудің екі схемасының бірін таңдай алады. Біріншісі, кімге арналған жинақ жүйесі үшін соманы бірнеше жыл бойы жинақтауды жөн көреді пәтер сатып алу содан кейін төмен мөлшерлемемен несие алу. Екіншісі – аралық тұрғын үй несиесі. Оны шұғыл ақшаға мұқтаж адамдар ала алады, бірақ мұндай несиенің пайыздық мөлшерлемесі жоғары болады. Алайда, заңнамаға сәйкес депозиттер мен несиелер бойынша сыйақы банктің клиентпен келісімінің бүкіл мерзімі ішінде өзгеріссіз қалады.
Әкімдіктер құрылысшыларға жауапты
Тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесі тұтас тізбек болып табылады, оған ТҚКБ-нен басқа жергілікті атқарушы органдар (әкімдіктер), жеке инвесторлар мен құрылыс компаниялары қатысады. HCSBK белгілі бір құны мен жайлылық класы бойынша тұрғын үй сатып алғысы келетін салымшылар пулын құрайды. Ол әкімдіктерге тұрғын үй нысандарын салуға өтініш жібереді, олар қарайды. Ұсыныс мақұлданса, құрылыс компаниялары іске кіріседі.
Айтпақшы, нысандар қазына есебінен салынып жатыр. Тұрғын үй кешені пайдалануға берілгеннен кейін ЖСҚБ құрылысына жұмсалған қаражат оның салымшыларының қаражатынан әкімдіктерге қайтарылады. Жеке инвесторлар салған тұрғын үйлерді салу және сату сол схема бойынша жүзеге асырылады. Сондай-ақ әкімдіктер үйлерге барлық қажетті инженерлік құралдарды әкелуге міндетті инфрақұрылым.
Сондай-ақ, тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің шарттарына сәйкес, ХЦСБК клиенттері құрылыс компанияларымен ешқандай қарым-қатынасқа түспейді. Банктің өзі əкімдіктермен əр нысан бойынша жеке келісім-шарт жасайды. Биылғы жылы мұндайлардың құны Алматыдағы тұрғын үй шаршы метріне шамамен 142,5 мың теңге, Астана мен Ақтауда – 112,5 мың теңге, басқа өңірлерде – шаршы метріне 90 мың теңге.
Қазақстандағы тұрғын үй салымдары жүйесінің маңызды құрамдас бөлігі өңірлерді дамытудың 2020 жылға дейінгі мемлекеттік бағдарламасына айналды. Кезінде халық пен мамандарға «Қолжетімді баспана-2020» деген атпен белгілі болып, 2015 жылдың 1 қаңтарынан бастап жаңа атау алды. Оның операторы да ЖССБК болып табылады. Мәселен, 2014 жылы онда жалпы ауданы 429 шаршы метр болатын 7033 пәтер сатылған. 2015 жылы 6 558 адам жаңадан қоныс аударып, пайдалануға берілген тұрғын үйлердің жалпы ауданы 404 000 шаршы метрге дейін күрт өсті.
Тек тұрғын үй жинақтары жеткіліксіз болады
Өңірлерді дамыту бағдарламасы екі бағытта жұмыс істейді – «халықтың барлық санаттары үшін баспана» және «жас отбасыларға арналған баспана». ХЦБК салымшылар арасынан басымды сатып алушылардың пулын құрады және оларға тұрғын үй сатып алу үшін несие береді. Бұл бағдарламаға өтінімдер үйдің аяқталу күнінен үш ай бұрын қабылданады. Инвестор тәртіпті ұстанып, ХҚКО-дағы шотына қаражатты ай сайын аударып отырса, оның қажетті ұпай жинап, дәл осы пулға түсуге мүмкіндігі бар.
Бірақ жақсы беделден басқа, адам белгілі бір критерийлерге сай болуы керек. Біріншіден, ол Қазақстан Республикасының азаматы немесе оралман мәртебесіне ие болуы керек. Екіншіден, ол соңғы бес жылда бірде-бір тұрғын үйдің иесі бола алмайды. Үшіншіден, соңғы екі жыл ішінде Астана немесе Алматы қалаларында тұруға ықтиярхаттың болуы талап етіледі. Төртіншіден, бағдарламаға қатысушы өзінің төлем қабілеттілігін растауға міндетті. Бесіншіден, егер жас отбасы бассейнге түсуге ниет білдірсе, онда ерлі-зайыптылардың әрқайсысының жасы 29-дан аспауы керек.
Пәтер таңдауға келетін болсақ, өңірлерді дамыту бағдарламасына қатысушылар оған арнайы салынған үйлерден баспана сатып ала алады, сонымен қатар оны еркін жылжымайтын мүлік нарығында сатып алуға толық құқығы бар. Сонымен бірге классикалық «банк-клиент» схемасында риэлторлардың рөлі айтарлықтай төмендейді. Делдалдар инвесторлардың мүдделерін сатып алу-сату мәмілелерін жасау кезінде оларға тиісті сенімхат берген жағдайда тікелей өкілдік етуге құқылы.
Әрине, барлық қазақстандықтардың табысы жоғары емес, кейбіреулері төлем қабілеттілігін растай алмайды. Сондықтан олар үшін балама бар үй сатып алу мүмкіндігі. Жаңадан бастағандар үшін сіз оны жалға алып, үйіңізді өзгертпей-ақ тұрақты түрде төлей аласыз. Бес жылдан кейін мұндай жауапты жалға алушы оны сатып алуға құқылы. Өңірлерді дамыту бағдарламасы бойынша салынған тұрғын үйлердің бағасы бір шаршы метрге орта есеппен 90-142,5 мың теңгені құрайды.
