Жылжымайтын мүлікті сату үшін аванс пен депозитті қалай беруге болады?

Пәтерді көрсету сәтті өтті, тараптар мәмілеге келді, ең бастысы – депозитті немесе авансты аудару. Сатып алушы үй сатып алуды шешкеннен кейін не істеу керек? Біз кезең-кезеңімен анықтаймыз.

Депозиттің аванстық төлемнен қандай айырмашылығы бар?

Көптеген адамдар бұл терминдер бірдей деп санайды. Дегенмен, айырмашылық бар. Сонымен, Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің № 337 бабына сәйкес, депозит деп сатып алушы тараптың сатып алу-сату шартында көрсетілген төлемдер есебінен сатушыға аударатын ақша сомасы түсініледі.

Бұл ақша болашақта келісім-шарттың жасалуын және орындалуын қамтамасыз етуі керек – бұл тұрғын үйге алдын ала төлем ғана емес, сонымен қатар сатушы немесе сатып алушы мәміледен бас тартпайтынының кепілі. Салым туралы шартқа қол қою арқылы екі тарап міндеттеме бұзылған жағдайда бұл соманы қайтару немесе қайтармау шарттарын белгілейді.

Салыммен бірге аванс шартқа қол қоюдың дәлелі болып табылады (сатып алушы сатушыға белгіленген төлемдер шотына ақша сомасын береді). Дегенмен, бұл мәміленің нақты орындалуының кепілі емес. Мәселе мынада, біреудің міндеттемелерін бұзған жағдайда тараптардың келісімі бойынша аванстық төлем кез келген жағдайда сатып алушыға қайтарылады.

Депозитті немесе авансты аудару туралы келісімді қалай ресімдеуге болады?

Депозитті/аванстық төлемді аудару туралы түбіртектің мысалы, әдетте, келесідей болуы мүмкін:

Егер құжатта алдын ала төлемді депозит ретінде қарастыру керектігі айтылмаса, барлық сома автоматты түрде әдепкі бойынша аванс болып есептеледі. Олар салым/аванстық төлем туралы шартқа әдетте сатушының тұрғылықты жері немесе орналасқан жері бойынша қол қояды (егер шартта басқа шарттар белгіленбесе). Қазақстан аумағындағы барлық ақшалай міндеттемелер ұлттық валютада көрсетілуі тиіс. Салым сомасы көбінесе транзакция сомасының 1-3% құрайды, сирек жағдайда шамамен 5% құрайды.

Көбінесе сатып алушылар депозиттің үлкен мөлшеріне қызығушылық танытады, өйткені сатушы тараптың кінәсінен мәміле сәтсіз аяқталса, соңғысы екі еселенген соманы қайтаруға мәжбүр болады.

Депозитке өтініш беру үшін қандай құжаттар қажет?

Біріншіден, сатушыға құжаттар пакетін дайындау қажет меншік – ақша аудармас бұрын сатып алушы пәтердің «таза» екеніне көз жеткізуі керек. Сатушы тарап мыналарды көрсетуі керек:

• объектіге құқық белгілейтін құжаттар (сатып алу-сату шарты, сыйға тарту, мұрагерлік және т.б.) – пәтерді шынайы меншік иесі сатуды растайтын құжат. Барлық осы қағаздар (немесе олардың көшірмелері) ХҚО-да тіркелуі керек;
• тұрғын үйге тіркеу туралы куәлік. Келісімшартқа қол қоюды белгісіз мерзімге кейінге қалдырмау үшін алдын ала барлық қайта құрулар заңдастырылғанына және тіркеу куәлігі мен құқық белгілейтін құжаттардағы тұрғын үйдің сипаттамалары сәйкес келетініне көз жеткізіңіз. Бұл құжатты 5-10 күн ішінде Халыққа қызмет көрсету орталығынан немесе egov.kz сайтынан алуға болады, құжаттың қолданылу мерзімі шектеусіз;
• Пәтер иесінің СТН және төлқұжаты;
• құқықтық кадастрдан үзінді көшірме;
• егер пәтерді сатушының 18 жасқа толмаған туыстары болса, туу туралы куәліктердің көшірмелері, сондай-ақ қорғаншылық және қамқоршылық органдарының үлесті сатуға рұқсаты.

Сондай-ақ, салымды/аванстық төлемді аударар алдында жылжымайтын мүлікті сатушы ХҚО-дан мүлікке тіркелген ауыртпалықтар туралы анықтама алуы керек – оны шартқа қол қойылған күні алу қажет (рәсім 2007 жылғы 1 қаңтардан аспайды). 30 минут), себебі қағаз 1 күн ғана жарамды. Оның көмегімен сіз пәтердің кімге тиесілі екенін және бұл мүлікте қандай ауыртпалық бар екенін біле аласыз.

Депозитті кім алады?

Сатып алушы келісілген соманы тек мүліктің меншік иесіне немесе мүлікке билік етуге уәкілетті және нотариалды куәландырылған сенімхаты бар тұлғаға төлеуге міндетті. Пәтерде екі, үш және одан да көп ортақ меншік иелері болса, олардың барлығы шартта салымды қабылдайтын тарап ретінде әрекет етуге міндетті. Некеде тұрған сатып алушылар депозитті төлеу үшін жұбайының жазбаша келісімін беруі керек.

Сатып алушы депозитті төлемесе немесе сатып алу шарттарын өзгертсе ше?

Сатып алушының (сатушының) мәмілені тоқтату (толық орындалмаған шартты мерзімінен бұрын бұзу) немесе оның шарттарын өзгерту туралы шешім қабылдау мүмкіндігі бар. Міне, ең танымал жағдайлар:

• сатып алушы нарықта тұрғын үй алудың қызықты нұсқасын іздеді және өз міндеттемелерін орындаудан бас тартты – бұл жағдайда сатушы салымның барлық сомасын сақтауға құқылы;
• сатушы сатып алушыны бас тартуға мәжбүрлеп, пәтер құнын көтерді – бұл жағдайда депозит сатып алушыға екі еселенген мөлшерде қайтарылуға тиіс (ҚР АК No 338-бап). Дәл осы ереже сатушының кінәсінен мәміле сәтсіз аяқталатын ұқсас жағдайларда қолданылады;
• егер мәміле сатып алушы мен сатушы арасындағы келісім бойынша жойылса, депозит қайтадан сатып алушыға аударылады.

Заңға сәйкес мәміле тараптары өзара келісім бойынша аванстық төлемнің кез келген түрін – аванстық төлемді де, депозитті де таңдай алады. Жалғыз талап – құжаттың жазбаша болуы.