Жаңа ғимаратта үй сатып алу кезінде қандай келісім-шарт жасау керек: таңдау және жобалау нюанстары

Біз басылымдар сериясын жалғастырамыз Artyushenko & Partners заң фирмасы . Бұл мақалада заңгерлер Виктория Чагай мен Артюшенко Андрей бастапқы жылжымайтын мүлікке инвестицияның ең көп тараған түрлерін анықтап, жаңа ғимараттан үй сатып алу кезінде қандай келісім-шартты жасаған дұрыс екендігі туралы түсініктеме берді.

Қазақстанда бастапқы жылжымайтын мүлікке инвестицияның қандай түрлері кеңінен таралған?

Тәжірибеде бастапқы жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың ең көп тараған түрлері тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарттары, тұрғын үй-құрылыс кооперативтері арқылы инвестициялау, әртүрлі келісімдер жасау, мысалы, инвестициялық келісімдер, талап ету құқығын басқаға беру туралы келісімдер, алдын ала келісімдер және т.б.

Айта кету керек, алайда, қоспағанда тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарттары , жылжымайтын мүлікке инвестициялық келісім-шарттардың басқа түрлері заңнамалық актілердің талаптарын айналып өту мақсатында жасалады және сәйкесінше не қолданыстағы заңнаманы бұзудың, не оны тікелей бұзудың алдында тұр. Өкінішке орай, біздің заңнамада мұндай аспектілерді түсінуге түсінікті түсініктеме жоқ.

Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарты туралы біз алдыңғы мақаламызда толығырақ жазған болатынбыз: « Мәміле жасамас бұрын әзірлеушінің қандай құжаттарын тексеру қажет? », сондықтан осы шығарылымда бастапқы жылжымайтын мүлікке инвестицияның ең қауіпті түрлерін қарастырғым келеді.

Инвестициялық келісім, Алдын ала келісім, Тапсырыс беру келісімі, Басқару келісімі «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Қазақстан Республикасы Заңының талаптарын айналып өту үшін жасалатын шарттардың кең таралған түрлері болып табылады.

Әзірлеуші ​​осындай шарттарды жасай отырып, жауапкершіліктің көп бөлігін босатады, бірақ айта кететін жайт, келісімнің атауы, мысалы, инвестициялық келісім ретінде көрсетілген болса да, онда үлестік қатысу шартының белгілері болса, оған Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Заңының талаптары қолданылады.

Сонымен, 3-баптың 3-тармағына сәйкес «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Қазақстан Республикасының Заңы

Осы Заңның тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарттарын жасасуға қатысты ережелері құрылыс салушының мердігерлеріне және (немесе) уәкілетті компанияға тұрғын үйдегі (тұрғын ғимараттағы) үлестер бойынша есеп айырысу кезінде олармен де қолданылады. .

Тұрғын үй-құрылыс кооперативтері. Бір жағынан, олар «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының жеке Заңында нормативті түрде бекітілсе, екінші жағынан, уәкілетті мемлекеттік органдардың белсенді көмегін ескере отырып, алданған үлескерлер үшін дерлік бірден-бір құтқаруға айналады. Бұл соттардың тиісті шешімдерімен алаяқтық деп танылған істерге қатысты (Азбука жилья және т.б.).

Біз кеңесшілер ретінде тұрғын үй кооперативтері арқылы мәмілелерге қатысуды ұсынбаймыз. Біз көретін тәуекелдер:

• іс жүзінде тұрғын үй кооперативтерін құрылыс компаниясына жақын адамдар басқарады, осылайша барлық шешімдер тек осындай құрылыс компаниясының мүдделері негізінде қабылданады;
• тұрғын үй-құрылыс кооперативтері арқылы ақша жинаудың басқа пирамида схемасына айналу ықтималдығы, өзін-өзі реттеу тұрғысынан айтпағанда, мемлекет тарапынан да кепілдіктер жоқ;
• ТКШ қатысушысы дәл өзі қалаған пәтерге ие болатыны шындық емес. Ал пәтер беру фактісінің өзі Заң талаптары бойынша орындалу қиын. Жұмыс істеп тұрған тұрғын үй кооперативтері Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңында бекітілген негізгі қағидаттардың бірі – тұрғын үй кооперативінің мүшесіне тұрғын үй беру тәртібін сақтамайды. Аталған Заңның 54-бабының 1-тармағында: «Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативінің мүшелері арасында тұрғын үй-жайларды бөлу кооператив мүшелерінің жалпы құрылтай жиналысының шешімімен белгіленген тәртіппен жүзеге асырылады. үлестермен енгізілген немесе енгізілетін жарналардың сомасы.»Осылайша, шешімді бастапқыда оны құрған тұрғын үй-құрылыс кооперативінің мүшелері қабылдауы керек (бірақ бұл даулы мәселе, себебі Заңда бұл туралы ұғым жоқ. кооператив мүшелерінің жалпы құрылтай жиналысы), іс жүзінде мұны ешкім жасамайды. жасайды;

Бұл ретте Қазақстанда қызметі Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына жүз пайыз сәйкес келетін тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінің бар екенін де жоққа шығармаймыз. Бірақ біз оларды әлі көрген жоқпыз.

Біздің ойымызша, негізгі жылжымайтын мүлікке «инвестициялаудың» кез келген басқа нысаны осы жазбаны жазу күніндегі біздің қолданыстағы заңнаманың талаптарына сәйкес келмейді.

Осы түрлердің қайсысы жылжымайтын мүлікті сатып алушы үшін қауіпсіз?

Күшіне енуімен жаңа Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Заңында, сатып алушы үшін жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың ең қауіпсіз түрі тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт жасау болып табылады, өйткені Заңда үлескерлердің мүдделерін қорғаудың түрлі шаралары қарастырылған.

Мысалы, үлестік құрылыс тек үш жолмен жүзеге асырылуы мүмкін:

• «Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры» АҚ кепілдігін алу арқылы,
• екінші деңгейлі банк жобасына қатысумен,
• тұрғын үйдің қаңқасы салынғаннан кейін үлескерлерден ақша тарту кезінде.

Үлестік құрылыс кепілдік алу арқылы жүзеге асырылған жағдайда, құрылыс салушы төлем қабілетсіз болған жағдайда «Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры» АҚ өз қаражаты есебінен тұрғын үйдің құрылысын аяқтауды қаржыландырады, басқаша айтқанда Қор тұрғын үй (тұрғын ғимарат) құрылысының аяқталуына, кепілдік жағдайы туындаған кезде оны пайдалануға қабылдауға және тұрғын үйдегі (тұрғын ғимараттағы) үлестерді үлескерлерге беруге кепілдік береді.

Басқа жағдайларда, яғни. Екінші деңгейдегі банктің жобасына қатыса отырып, үлестік құрылыс кезінде және тұрғын үйдің қаңқасы салынғаннан кейін үлескерлерден ақша тарту кезінде үлескерлердің де мүдделері қорғалады, өйткені бірінші жағдайда құрылыс банк қаражаты есебінен қаржыландырылады, ал екінші жағдайда болашақта аяқталу кепілдігі бар. мұндай объект.

Сонымен қатар, «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Қазақстан Республикасының Заңы құрылыс салушыға, атап айтқанда, жұмыс тәжірибесіне және аяқталған жобалардың болуына айтарлықтай жоғары талаптар қояды.

Осы келісімшарттардың әрқайсысын қалай жасауға болады?

Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шартын жасасу тәртібі айтарлықтай ашық, өйткені мұндай шарт Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрінің 2016 жылғы 28 шілдедегі бұйрығымен бекітілген үлгілік нысанға негізделуі тиіс. № 345 «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шартының үлгілік нысанын бекіту туралы». Шарт жасалғаннан кейін ол тұрғын үйдің орналасқан жері бойынша жергілікті атқарушы органда тіркелуге жатады.

Демек, сатып алушы шарт жасасу кезінде оның шарттарын стандартты нысанмен салыстырады және қайшылықтар болған жағдайда әзірлеушіден өзгертулер енгізуді сұрайды, өйткені. талаптары үлгілік нысанға сәйкес келмейтін шарт жергілікті атқарушы органда одан әрі тіркеуден өтпейді.
Инвестициялық келісім-шартты тұлға сатып алуға ниет еткен жағдайда ғана жасаудың мәні бар коммерциялық мақсаттағы жылжымайтын мүлік, бірақ жеке тұру үшін емес, өйткені мұндай келісімнің негізгі мақсаты құрылыс салушы мен инвестордың қол жеткізілген келісімдер негізінде кейбір коммерциялық, кәсіпкерлік қызметпен байланысты пайданы да, шығынды да бөлісуі болып табылады.

Сатып алушы, егер ол тұру үшін пәтер сатып алғысы келсе, абай болу керек, ал құрылыс салушы инвестициялық келісімшарт жасасуға шақырылады.

Алдын ала сатып алу-сату шартын жасасу ұсынылмайды, өйткені құрылыс салушы төлем қабілетсіздігі жағдайында сатып алушы болашақта пәтер алмай қалу қаупі бар. Қазақстандағы алдын ала шарттың құрылымы мынадай: егер тараптар келешекте негізгі шарт жасаспаса, онда тарап бас тартқан тараптан шығынды талап етуге құқылы. шарт жасасу, бірақ шарт жасасуға мәжбүрлеу емес. Сатып алушының негізгі тәуекелдері мыналар болып табылады: болашақта пәтерді беруге ешқандай кепілдіктің болмауы, пәтер үшін төленген соманы өндірудегі қиындықтар, сондай-ақ шартты жасалмады деп тану тәуекелі.

Келісімшарт жасасу кезінде нені іздеу керек?

Шарт міндетті түрде оның нысанасын анықтауы керек – бұл, әдетте, құрылыс салушының тұрғын үй ғимаратын салу, оны пайдалануға беру және үлескерге өз үлесін беру міндеті, ал үлескердің төлемді жүзеге асыру жөніндегі міндеті.

Сондай-ақ, шартта шарттың құны, есеп айырысу тәртібі және тұрғын үйді пайдалануға беру мерзімі (анық және түсінікті) көрсетіледі. Үлестік келісімде жалпы құнынан бөлек тұрғын үйдің бір шаршы метрінің құны белгіленеді.

Сондай-ақ тараптардың құқықтары мен міндеттері, жауапкершілігі, шартты бұзу тәртібі, дауларды шешу тәртібі және қорытынды ережелер сияқты стандартты шарттар көрсетілген.

Сатып алушы жылжымайтын мүлікті беру тәртібіне, атап айтқанда, мұндай беру мерзіміне және тұрғын үй ғимаратының кепілдік мерзіміне назар аударуы керек.

Жаңа ғимараттан үй сатып алғанда қандай транзакциялардан аулақ болған дұрыс және қайсысы сенімдірек?

Сатып алушы әзірлеуші ​​ұсынған барлық құжаттарды мұқият зерделеп, қажетті ақпарат болмаған жағдайда оларды сұрауы керек.

Егер әзірлеуші ​​​​сенімді болса, онда ол белгілі бір заңды талаптарды айналып өту үшін айла-амалдарды ойлап таппайды. Ол сатып алушымен бірден үлестік қатысу шартын немесе жылжымайтын мүлікті сату шартын жасайды, бірақ күрделі құрылымдар мен атаулармен шарт жасасуды ұсынбайды.

Бұл ретте Қазақстандағы барлық ірі құрылыс салушылар үлестік құрылысқа қатысты заң талаптарын мүлтіксіз орындамайтынын ескерген жөн. Ал біз тек компанияның имиджіне сенуді ұсынбаймыз. Құжаттарды зерттеңіз, оларды арнайы мамандармен талқылаңыз.