Құқықтық кеңес: жаңа ғимараттағы пәтерді сату шарты

Жаңа ғимаратта пәтер сатып алу қиын таңдау процесін ғана емес, сонымен қатар үшінші тараптың кәсіби көмегінсіз анықтау мүмкін емес заңды нюанстарды да қамтиды. Ең маңызды құжат, әрине, сатып алу-сату шарты болып табылады, онда мәміленің негізгі шарттары, сондай-ақ тараптардың жауапкершілігінің маңызды сәттері көрсетілуі керек. хабарластық «Артюшенко және серіктестер» заң фирмасы Түсіндіру үшін Артюшенконың серіктесі Андрей мен адвокат Чагай Виктория.

Шарт жобасын алдын ала қарау құқығы

Әрине, алғысы келетін әрбір адам жаңа ғимараттағы пәтер (және кез келген басқа объектіде) шарт жобасымен алдын ала танысуға құқығы бар. Көбінесе әзірлеушілер өздерінің стандартты келісімшарттарын шамамен шарттармен әзірледі. Әлеуетті сатып алушының өтініші бойынша сату менеджерлері немесе кеңесшілер әдетте стандартты келісім-шартты ұсынады, сонда сатып алушы негізгі шарттарды зерттей алады, өз өзгерістерін, түзетулерін ұсына алады және нақтылау сұрақтарын қоя алады.

Келісімшартта не болуы керек

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 393-бабының 1-тармағына сәйкес, тараптар арасында оның барлық маңызды талаптары бойынша келісімге қол жеткізілсе, шарт жасалған болып саналады.

Сатып алу объектісі – пәтер. Жоғарыда көрсетілген норма сатып алу-сату шартында жылжымайтын мүлікті дәл анықтауға мүмкіндік беретін мәліметтер, сипаттамалар міндетті түрде болуы тиіс екенін белгілейді. Бұл пәтердің орналасқан жері, кадастрлық нөмірі, жылжымайтын мүліктің жалпы ауданы, оның ішінде жеке тұрғын үй алаңының көлемі.

Егер біз үлестік қатысу туралы келісімдер туралы айтатын болсақ, онда бұл маңызды шарттар жеткіліксіз, өйткені үлестік құрылыс Қазақстан Республикасының тиісті Заңының жекелеген ережелерімен реттеледі.

Егер қол қойылған шартта мұндай деректер болмаса және жылжымайтын мүлікті анықтау мүмкін болмаса, онда тараптар мұндай сипаттамалар белгіленген қосымша келісім жасай алады.

Баға және қосымша төлемдер. Шарттың бағасы да маңызды шарт болып табылады. Егер шарт тараптары Қазақстанның резиденттері болса, онда баға теңгемен көрсетілуі керек. Егер тараптардың кем дегенде біреуі резидент емес болса, онда баға тараптардың қалауы бойынша шетел валютасында көрсетілуі мүмкін.

Сатып алушының сатып алу-сату шарты бойынша пәтерге меншік құқығы мәмілені уәкілетті органда мемлекеттік тіркегеннен кейін ғана туындайды, сондықтан сатып алу-сату шартында тіркеу жарнасын кім төлейтіні көрсетілуі тиіс.

Уақыт. Сондай-ақ сатушының пәтерді беру жөніндегі міндеттемесін орындау мерзімін, сондай-ақ мерзімдер өзгерген жағдайда шарттар мен міндеттемелерді көрсету керек.

Шарт жасалған кезден бастап күшіне енеді және тараптар үшін міндетті болады (ҚР АК 386-бабының 1-тармағы). Бұл шарт жасалған сәттен бастап ондағы көрсетілген ережелер сатушы үшін де, сатып алушы үшін де міндетті болады деген сөз. Тиісінше, сатып алушы келісім-шартқа қол қоймас бұрын шарт жасасумен байланысты барлық тәуекелдерді бағалауы және ол үшін негізгі және міндетті тармақтарды қарастыруы керек.

Бұл ретте, егер шарт мiндеттi тiркеудi талап етсе, онда мұндай шарт тiркелген кезден бастап жасалған болып есептеледi. Бұл кез келген жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттарына, сондай-ақ құрылысқа үлестік қатысу шарттарына қатысты (Заңның 11-бабының 1-тармағы). ҚР «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы»).

! Пәтерді сатып алушыға беру мерзімін анықтау тәртібіне назар аударыңыз.

Шарттың қандай тармақтары сатып алушы үшін даулы немесе тиімсіз болуы мүмкін?

Қосымша төлемдер . Кейбір шарттарда сатушылар сатып алушының қолданыстағы коммуналдық төлемдерді төлеу міндеттемесін қосады, дегенмен қолданыстағы заңнамаға сәйкес, тұрғын үйді ұстау ауыртпалығын меншік иесі көтереді. Бірақ егер сатып алушы мұндай шартпен келіскен болса, онда ол мұндай қарыздарды төлеуге мәжбүр болады.

Қайта құру. Сондай-ақ іс жүзінде бір қонақ бөлмесі бар пәтерді сататын құрылыс салушылармен сатып алу-сату шарттары бар, содан кейін сатып алушының өзі қабырғаларды салуға міндетті. қайта құру , жөндеу жұмыстарын жүргізу және т.б., яғни бұл пәтерлер толығымен «дөрекі» әрлеуде. Бұл сатып алушы үшін тиімді болмауы мүмкін, өйткені қайта жоспарлауға, оны мемлекеттік органдармен келісуге және жаңа тіркеу куәлігін өндіруге арналған барлық шығындар көп ақшаны қажет етуі мүмкін.

Есептеу. Егер қандай да бір формулалар қолданылса (мысалы, жалпы аумақтардағы коммуналдық шығындарды есептеу үшін), онда формулаларды сатушымен бірдей қолдану тәртібі мен ерекшеліктерін түсіну маңызды.

Басқарушы компания. Көбінесе сатушы өзінің басқарушы (қызмет көрсету) компаниясын жеке келісіммен жүктейді. Бұл ретте, негізгі сатып алу-сату шарты тек басқарушы компаниямен жасалған шартпен бірге жасалуы мүмкін екенін көрсетеді. Тарифтерді, оларды өзгерту тәртібін және басқа қаржылық шарттарды мұқият оқып шығыңыз. Сіз өзіңіздің басқарушы компанияңыздың әзірлеушісінің таңбасымен келіспеуге міндетті емессіз. Мұндай таңдау жасау немесе жасамау сіздің құқығыңыз.

Егер сатып алушы ақыр соңында пәтерге қанағаттанбаса, қол қойылған келісімшартқа қарсы шығу үшін не істеуге болады?

Көбінесе пәтердің барлық анықталған кемшіліктерін тараптар келісім-шарт жасасқанға дейін пәтерді тексеру кезінде актіге тіркейді. Егер сатып алушы актіде және шартта көрсетілген барлық кемшіліктермен келіскен болса, онда ол болашақта сатушыдан кемшіліктерді жоюды талап ете алмайды.

Егер сатып алу-сату шарты жасалғаннан кейін пәтерде сатушы белгілемеген кемшіліктер бар екені анықталса, онда сатып алушы АК-нің 428-бабының 1-тармағына сәйкес сатушыдан талап етуге құқылы. Қазақстан Республикасы:

1) сатып алу бағасының пропорционалды төмендеуі;

2) ақылға қонымды мерзімде кемшіліктерді өтеусіз жою;

3) олардың кемшіліктерді жоюға жұмсалған шығындарын өтеу;

4) сапасыз мүлікті шартқа сәйкес мүлікке ауыстыру;

5) шартты орындаудан бас тарту және төленген ақша сомасын қайтару.

Төлеу керек Сатушы пәтерді сатып алушыға бергенге дейін туындаған ақаулар үшін немесе сатушы бұл туралы білмесе де, осы уақытқа дейін туындаған себептер бойынша жауапты екеніне назар аудару.

Айта кету керек, сатып алушының сатушыға ұсынуға құқығы бар жоғарыда аталған талаптарды ол соттан тыс тәртіпте орындамауы мүмкін, сатушы сатып алушының мәлімдемелерімен келіспеуі мүмкін және бұл жағдайда сатып алушының таңдауы қалмайды. бұзылған құқықты қорғау үшін сотқа жүгінуге.

Айта кету керек, табылған кемшіліктерді екі тарап пәтерді бергенге дейін немесе оны алған кезде жою керек. Іс жүзінде сатушы мұндай бекітуден жиі жалтарып, әртүрлі схемалар ойлап тауып, жауапкершіліктен жалтарады. Актіге қол қою кезінде біз сатып алушыға кеңес бере аламыз қабылдау-тапсыру туралы актінің тікелей екі данасында пәтердің сапасына бар талаптарды қолмен еркін нысанда, тіпті егер ескертулерді бекіту актісі түрінде тиісті жолдар болмаса да көрсетеді.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу – әлеуетті сатып алушыдан үлкен таңдауды талап ететін материалдық жағынан өте қымбат бизнес. Сатушы өкілінің өкілеттігін, сатушының құқық қабілеттілігін, сатушының меншігінде пәтердің бар-жоғын, пәтерге арналған құжаттарды және тағы басқаларды тексеру қажет. Келісімшартты қарау сатысында білікті заңгерді тарту сатып алушыға жылжымайтын мүлікті сатып алумен байланысты болашақ тәуекелдерді азайтуға және болашақта көптеген шығындарды болдырмауға көмектеседі.