Құқықтық кеңес: мәміле жасамас бұрын әзірлеушіден қандай құжаттарды тексеру қажет

Біз мақалалар топтамасын жалғастырамыз «Артюшенко және серіктестер» заң фирмасы . Бұған дейін біз не болу керектігі туралы айтқан болатынбыз үйді сату шарты . Ал бұл жолы заңгер Виктория Чагай сатып алушыға әзірлеушіден қандай құжаттарды сұрау керек екенін және оларды қалай тексеру керектігін анықтауға көмектесті.

Құрылыс салушының жер учаскесіне қандай құқықтары болуы керек және оны қандай құжаттар растайды

Сәйкес «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі – Заң) құрылыс салушы Заңда көзделген үш тәсілдің кез келгені бойынша үлестік құрылысты жүзеге асыру кезінде (кепілдік беру қорынан кепілдік алу, екінші деңгейдегі банктің жобасына қатысу); тұрғын ғимараттың қаңқасы салынғаннан кейін) не меншік құқығында, не мемлекет берген уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығында жер учаскесі болуы керек.

Тиісінше, жер учаскесі меншік құқығында болған жағдайда құрылыс салушының меншік құқығын растау әділет органдарында тіркелген құқық белгілейтін құжат (сатып алу-сату шарты, сыйға тарту, айырбастау, сот шешімдері, мұрагерлік құқық туралы куәлік және т.б.) болады. ). Жердің нақты меншігінде екеніне көз жеткізу үшін құрылыс салушы болса, одан жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) туралы анықтаманы талап ету қажет, онда жылжымайтын мүліктің иесі туралы мәліметтер көрсетіледі.

Жер учаскесі құрылыс салушыға мемлекет берген уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығымен тиесілі болған жағдайда жергілікті атқарушы органда жасалған және әділет органдарында тіркелген уақытша өтеулі жер пайдалану шарты растайтын құжат болып табылады. .

Тұрғын үй құрылысын ұйымдастыру үшін құрылыс салушыда тағы қандай рұқсаттар болуы керек?

Ең алдымен, кез келген құрылыс сияқты құрылыс салушының құрылыс-монтаж жұмыстарын жүргізуге лицензиясы, құрылыс-монтаждау жұмыстарының басталғаны туралы хабарламасы және жобалық құжаттаманың сараптамасының оң қорытындысы болуы керек.

Ортақ құрылысты жүзеге асыру кезінде құрылыс салушыда қосымша келесі рұқсаттар болуы керек:

• құрылыс салушы кепілдік қорынан кепілдік алу арқылы құрылысты жүзеге асырса, «Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры» АҚ кепілдігі;
• егер құрылыс салушы екінші деңгейдегі банктің жобасына қатысу арқылы немесе тұрғын ғимараттың қаңқасын салғаннан кейін құрылысты жүзеге асырса, үлескерлерден ақша тартуға жергілікті атқарушы орган берген рұқсат.

Құрылыс салушы үй сатып алу үшін қандай келісім-шарт түрлерін ұсына алады?

Заңның ережелеріне сәйкес құрылыс салушы акционермен қорытынды жасайды тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы келісім .

Мұндай шарттың үлгі нысаны Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрінің 2016 жылғы 28 шілдедегі бұйрығымен бекітілген. № 345 «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шартының үлгілік нысанын бекіту туралы». Үлгілік шарттың толық мәтіні – сілтеме .

Айта кету керек, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарты тұрғын үйдің орналасқан жері бойынша жергілікті атқарушы органда тіркелуге жатады. Үлестік қатысу шартын тіркеу үшін құжаттарды құрылыс салушы құрған уәкілетті компания ұсынады.

Бұл ретте Шартқа енгізілген барлық кейінгі өзгерістер, толықтырулар да жергілікті атқарушы органда тіркелуі тиіс.

Шарттың талаптары Қазақстан Республикасының заңнамасында бекітілген шарттың үлгілік нысанына сәйкес келмеген жағдайда, жергілікті атқарушы орган мұндай Шартты тіркеуден бас тартады.

Тиісінше, инвестициялық, алдын ала немесе өзге де келісімдер жергілікті атқарушы органда тіркелмейді.

Әзірлеушінің қолтаңбасының құқығын қалай тексеруге болады?

Әзірлеушінің қол қою құқығын тексеру үшін одан Жарғыны сұрау керек.

Жарғы, құрылтай шартынан айырмашылығы, коммерциялық құпия болып табылмайды, сондықтан кез келген мүдделі тұлға жарғылық рәсімдердің сақталуын тексеру үшін әзірлеушіден жарғыны талап ете алады.

Егер шартқа директор қол қоятын болса, онда Жарғыда атқарушы органның – директордың өкілеттіктерін тексеру қажет. Әзірлеушінің директоры кім екенін тексеру үшін egov.kz сайтында электрондық цифрлық қолтаңба бар болса, заңды тұлғаның басшысы туралы мәліметтер бейнеленген тіркелген заңды тұлғаның анықтамасын сұрауға болады.

Егер шарт сенімхат негізінде жасалатын болса, онда Жарғыда сенімхат беру құқығын тексеру қажет.

Кейде Жарғыда солай болады қатысушылардың жалпы жиналысының (жалғыз қатысушының) мәмілені бекіту құзыретін белгілейді. Бұл ретте әзірлеушіден шарт жасасу туралы қатысушылардың жалпы жиналысының хаттамасын (жалғыз қатысушының шешімін) талап ету қажет болады.

Құрылысқа арналған құжаттарды тексеру кезінде әзірлеуші ​​тарапынан қандай алаяқтық/трюктерден сақ болу керек?

Әзірлеуші ​​тарапынан ең көп таралған қулық – үлескердің тексеруі үшін құжаттарды ұсынғысы келмеуі.

Бұл ретте, Заңға сәйкес акционердің алуға құқығы бар, ал құрылыс салушының уәкілетті компаниясы келесі ақпаратты беруге міндетті екенін білу қажет:

• әзірлеушінің және уәкілетті компанияның атауы және заңды мекенжайы туралы;
• мемлекеттік тіркеуді (қайта тіркеуді) растайтын анықтаманың болуы туралы;
• Кепілдік беру қорымен жасалған кепілдік беру туралы шарттың болуы және Кепілдік беру қорынан кепілдік алу арқылы тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуды ұйымдастыру кезінде оның негізгі шарттары туралы;
• тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуды ұйымдастыру кезінде екінші деңгейдегі банктің жобасына қатысу немесе құрылыс салудан кейін үлескерлерден ақша тарту арқылы үлескерлерден ақша тартуға жергілікті атқарушы органның рұқсатының болуы туралы тұрғын үй (тұрғын ғимарат);
• тұрғын үйлерді (тұрғын үйлерді) салу үшін құрылыс салушы іске асыратын жобалар бойынша;
• салуға арналған тұрғын үй (тұрғын ғимарат) құрылыс объектісі бойынша;
• уәкілетті компанияның жер учаскесіне тиісті құқығын растайтын құжаттың болуы туралы.

Бұл ретте құрылыс нысаны туралы ақпарат мыналарды қамтиды:

• құрылыс-монтаждау жұмыстарының басталуы туралы хабарлама;
• жобалық-сметалық құжаттамаға сәйкес объектінің орналасқан жерін және сипаттамасын көрсету;
• оны аяқтау мерзімі туралы мәліметтер;
• мердігер (бас мердігер) туралы негізгі мәліметтер, оның ішінде аты-жөні, осы саладағы жұмыс тәжірибесі, лицензияның болуы, ол мердігер (бас мердігер) ретінде әрекет еткен пайдалануға берілген құрылыс алаңдары туралы мәліметтер.

Жаңа ғимаратта пәтер сатып алу сіздің ақшаңызды жосықсыз әзірлеушілердің қолына бермеу үшін ақпаратты мұқият дайындауды және тексеруді талап етеді. Сондықтан инвестицияңызды қамтамасыз ету үшін құрылыс құжаттарын тексеруден тартынбаңыз және қорықпаңыз.

Мақалаға қатысты сұрақтарыңыз немесе сізді қызықтыратын және оқуға пайдалы ұсыныстарыңыз болса, бізге жаз .