Ипотекалық пәтер: жалға беру кезінде өтелу мерзімі
Жалға берілетін жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, бірінші кезекте оның өзін қаншалықты тез ақтайтыны оның иесін қызықтырады. Және бұл таңқаларлық емес, өйткені инфляция мен өмір сүру деңгейінің өсуін ескере отырып, ақша құнын жоғалтуға бейім. Өтелу мерзімін түсіну объектінің түрін, құнын және жалға алу түрін анықтауға көмектеседі.
Тұрғын үй қоры: мемлекеттен тұрғын үйге кім және қалай сене алады
Есептеу формуласы
Қаржы мәселесінде интуицияға сенудің қажеті жоқ. Әсіресе, ипотекаға үй сатып алу мәселесі көтерілсе. Болашақ иесі мүлікпен бірге банк алдында міндеттемелерді де алады, оны орындамау тіпті мүлікті жоғалтуға әкелуі мүмкін. Сондықтан, мәмілеге қол қоймас бұрын, қарапайым формуланы қолдана отырып, пәтердің өтелуі мен кірістілігін есептеуді бағалаңыз.
Өтелу мерзімі – бұл үлес, бөлгіш – сатып алу бағасы, ал бөлгіш – бір жылдағы таза пайда сомасы.
Табыстылықты есептеу үшін таза жылдық табысты мүліктің құнына бөлу керек. Бұл формула сатып алу кезеңінде дұрыс таңдау жасауға көмектеседі.
Ұмытуға болмайтын нюанстар да бар. Жылдағы таза пайдаңызды болжау оңай емес. Нысанның тоқтап қалуы, жалдау ақысының төмендеуі, күтпеген жөндеулер немесе сатып алулар түріндегі ықтимал тәуекелдерді қосу міндетті болып табылады. Жоғалған табыс мөлшері де маусымдық жағдайға байланысты өзгеруі мүмкін. Бұл әсіресе курорттық қалалардағы тұрғын үйлерге қатысты, мұнда жалға алушылардың ағыны жыл мезгіліне тікелей байланысты.
Меншік және сатып алынған мүлік – ажырасуда не талап ете аласыз
Жалға берілетін ең жақсы тұрғын үй
Инвестордың алдында тұрған келесі логикалық сұрақ: қандай тұрғын үй сұранысқа ие және қандай жалға алу қолайлы.
Транзакция статистикасы көрсеткендей, жалдаушылар арасындағы ең үлкен сұраныс ауданы 45 м2-60 м2 болатын бір және екі бөлмелі пәтерлерге.
Қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді жалға алудың артықшылықтарын салыстыру кезінде әрбір нұсқаның өзіндік артықшылықтары бар. Пәтерлерді күнделікті жалға беру көп пайда әкеледі (риэлторлардың пікірінше, орта есеппен 60%), ал жиһаздың, жабдықтардың және жалпы тұрғын үй алаңының тозуы минималды. Екінші жағынан, ұзақ мерзімді жалға алу кезінде қонақтарды үнемі іздеудің қажеті жоқ, бұл тоқтау қаупін айтарлықтай азайтады. Күнделікті пәтер ең жақсы 75% «жұмыс істейді», яғни айына 20-25 күн.
Мысал ретінде Астанадағы пәтерді алсақ, онда қысқа мерзімді жалға беруден түсетін табыс орта есеппен 240 000 – 305 000 теңгені, ұзақ мерзімді жалға беруде – 200 000 теңгені құрайды. Тұрақты тұрғындардың қатысуымен жан тыныштығын асыра бағалау қиын болса да. Бұл сомадан салық төлеу керек екенін ұмытпаңыз.
Тұрғын үйді өтеу
Ипотека нұсқаларын қарастырған кезде өте тиімді өтеу үшін мөлшерлеме 20%-ға дейінгі инфляция деңгейімен 18%-ға дейін болуы керек. Өтелу мерзімі объект түріне, «жүктеме» дәрежесіне және оны ұстауға жұмсалатын ағымдағы шығындарға байланысты 8-12 жылды құрайды.
Егер инвестордың қаржылық мүмкіндігі болса, қолма-қол ақшаға емес, бірден бірнеше жылжымайтын мүлікті ипотекаға сатып алған тиімдірек. Өзгерістен алынған сома банкке ай сайынғы төлемді толығымен өтейді. Жалдау ақысының құны жылдар өткен сайын өсетінін және ипотекалық төлемдер бастапқы деңгейде тұрақты болатынын ескерсек, иесі сайып келгенде көбірек табыс алуы мүмкін. Кейіннен нысандарды қайта сатуға болады.
Сондықтан, инвестициялаудан қорықпаңыз, әсіресе жылжымайтын мүлікке инвестициялар ең қауіпсіз деп танылғандықтан. Ең бастысы, ипотека шарттарын мұқият зерделеу және қонақтарды табуда ұйымдастырушылық қабілетін көрсету.
