Қазақстандағы жеңілдікті ипотека: тұрғын үй сатып алуға берілген несиелер кімдер үшін табыс пен шығын әкеледі
Бүгінгі таңда қазақстандық банктер «7-20-25» бір ғана жеңілдетілген ипотекалық бағдарламаны ұсынады, сонымен қатар жеңілдікті мемлекеттік ипотека бар, бірақ оларды тіркеу шарттары одан да қатаң. Дегенмен, олар қазақстандықтарды мүлде шатастырмайды, өйткені елде ипотекалық несие алушылардың саны артып келеді. Басқаша айтқанда, халықтың қарыз ауыртпалығы артып келеді, ірі қалаларда тұрғын үй құрылысы қарқынды түрде жалғасуда, бірақ бұл, қазақстандық экономистердің пікірінше, тек құрылысшылар мен банкирлер үшін тиімді, ал тұрғындар үшін қажетсіз ауыртпалық тудырады. мемлекеттік бюджет.
Мәселен, 2023 жылдың 1 қыркүйегіндегі жағдай бойынша Қазақстанда 520,1 мың ипотека иесі тіркелсе, жыл басынан бері 21,6 мың несие берілді (бар болғаны алты айда +4,4%). 2023 жылғы тамызда ипотекалық несие алушылардың саны 12,7 мың адамға (өсім 25%-ға – редактордың ескертпесі) 34,3 мың адамды құрады.
Қазақстан Республикасы Ұлттық банкінің мәліметі бойынша, 2023 жылдың 8 айында қарыз алушылардың банктерге төлеуі тиіс жалпы сома 191 миллиард теңгеден асты. Ал қазақстандықтардың ипотекалық портфелінің жалпы көлемі 5,4 трлн теңгеге дейін өсті.
Тек «7-20-25» бағдарламасы бойынша 2023 жылғы 28 қыркүйектегі жағдай бойынша 948,4 млрд теңгеге 70 137 несие берілді, оның ішінде:
Астанада 395,3 млрд теңгеге 25 183 несие берілді,
14 012 – Алматы қаласында 216,5 млрд.теңгеге,
5 290 – Шымкент қаласында 65,3 млрд.
Жалпы, қаржы реттеушісінің мәліметінше, соңғы үш жылда елімізде ипотекалық несиелеу 2,5 есеге өскен. Бұл ретте барлық ипотекалық несиелердің 70%-ын бір банк – «Отбасы Банкі» АҚ береді.
Қазақстандық жетекші экономист Расул Рысмамбетов ипотеканың мемлекетке неліктен тиімді емес және банктер мен құрылыс салушыларға тиімді екенін түсіндірді.
Ақтөбе облысында жаңа жеңілдетілген ипотекалық бағдарлама іске қосылады
Жеңілдікті ипотека құрылыс салушылар үшін біршама тиімді ме және олар мемлекетті жаңа ипотекалық жеңілдік бағдарламаларын жасауға итермелей ме?
– Жеңілдікті ипотека – бұл сұраныс мемлекет тарапынан қаржыландырылатын кезде, сондықтан ешкім ешқашан бағаға дауласпаған, сондықтан әзірлеушілер ашық, түсінікті қаржылық есептерді жариялады. Сонымен қатар, тұрғын үйге сұранысты жоғары деңгейде ұстап тұру үшін жаңа жеңілдікті ипотекалық бағдарламаларды белсенді түрде ілгерілету құрылыс салушылар мүддесіне сай.
Құрылыс салушылар үшін тұрғын үйді сатып алу үшін ойдан шығарылған әлеуметтік жеңілдіктер өте маңызды. Осыған сүйене отырып, құрылыс салушылар жинақталған зейнетақы қаражатын алып тастауды лоббиді және дәл осы қаражатқа қазақстандықтар жаппай ипотекалық тұрғын үй сатып ала бастады деп есептеймін. Қазір олар біраз тынышталды, өйткені олардың «жайлы мектеп» сияқты бағдарламалары бар, олар арқылы мемлекеттік бюджетті пайдалана алады, бірақ болашақта олар жеңілдетілген ипотекаға қайта оралады деп ойлаймын.
Үкімет пен президент үшін үлкен плюс елордада, Алматыда және басқа да ірі қалаларда «Отбасы банкі» қызметінің жабылуы болды. Бірақ менің ойымша, әлеуметтік нысандардың ірі құрылыс келісім-шарттары аяқтала салысымен құрылысшылар қайтадан ипотекалық тұрғын үй құрылысына қайта оралып, қаланы дамыта отырып, оның ішінде 4G жобасын – Алматы мен Қонаев арасындағы қалалар тізбегін салуды талап етеді деп ойлаймын. . Бұл болады, өйткені жеңілдікті дамыту құрылысшылар үшін өте тиімді, бұл оларға жақсы ақша табуға мүмкіндік береді және мемлекетке осы кірістер туралы көп есеп берудің қажеті жоқ.
Жеңілдікті ипотека дегеніміз несиелер бойынша теріс кірісті ипотека болып табылады. Бұл неге мемлекет бюджетін келемеждеу деп ойлайсыз, түсіндіріп беріңізші?
– Өйткені 7 пайыздық ипотека, мысалы, өткен жылы инфляциядан 13 пайызға төмен болды, бұл инфляциядан үш есе төмен. Ал қазір 7% қазіргі инфляциядан әлі де төмен (қазіргі уақытта 10-8%). Биыл, менің болжамым бойынша, инфляция 11-12%-ды құрайды – бұл әлі де жеңілдетілген несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемеден жоғары. Ал мемлекет бұл айырмашылықтың орнын толтырады. Яғни, бұл ақша мемлекеттен банктер мен құрылыс салушыларға түседі. Өйткені бұрынғы да, қазіргі президент те, үкімет те әзірлеушілерді кірістері туралы есеп беруге және т.б. мәжбүрлей алмайды. Барлық дерлік компаниялар есептерді жариялауы керек, бірақ әзірлеушілер жарияламайды.
Сіздің ойыңызша, бірден-бір дұрыс шешім жеңілдетілген ипотеканы мүлдем тоқтату бола ма, неге?
– Өйткені сұранысты субсидиялағанда, ұсыныс – бұл жағдайда әзірлеушілердің – ашық және есепті жұмыс істеуге ынтасы жоқ, өйткені олар бәрібір сатып алады. Мұнда жақсы мысал келтіруге болады. Тәжікстан шағын мемлекет, бірақ құрылыс компаниялары көп, олар қазір құрылыс қарқынын арттырды, бірақ баспана арзандады. Ал нарық заңы бойынша баспана көп болса, бағасы да төмендейтіні анық. Сұраныс пен ұсыныс заңы бағаның идеалды формуласы болып табылады. Сондықтан сұраныс көбейсе, пайдалануға берілген тұрғын үй саны да өседі, оның бағасы сөзсіз төмендеуі керек, бірақ бұл болмайды, өйткені сұраныс та қаржыландырылады, яғни қолдау көрсетіледі. Осылайша, сұраныс ұсыныстан үнемі жылдам өседі.
Оның үстіне сапалы құрылыс жоқ, яғни 10-15 жылдан кейін сапасыз тұрғын үй мәселесі – әлеуметтік немесе басқа да мәселеге тап боламыз. Мен Алматыдағы құрылыс нысандарын, тіпті элиталық тұрғын үй кешендерін де бірнеше рет аралап көрдім, олардың біршама қарабайыр салынғанын, қабырғалары жұқа, бетонның сапасы күмәнді екенін түсіндім. Оның үстіне құрылыстың көптігі байқамай инфрақұрылымға салмақ түсіреді. Құрылысы жүріп жатқан тұрғын үйлер көп болса, кейбір экономикалық заңдарға сай болса жақсы. Ал қазіргі жағдайда бұл азаматтардың қамын ойлап, ақша табуға деген ұмтылысты бүркемелеп тұрғандай. Барлығы жұмыс орындарын ашпай, қаланы дамытпай, жаппай салынып жатыр, бұл ретте бұл Алматыда болып жатыр. Осылайша, біз жұмыссыздар тұратын болашақ геттоларды салып жатырмыз. Көпқабатты үйлер салу – бұл қала құрылысы, ал қаладағы өмір жайлылық, жұмыс орындары дегенді білдіреді, бұл жай ғана бетон қораптарды салудан гөрі кеңірек.
Қазақстан мен ТМД елдеріндегі ипотекалық пайыздық мөлшерлемелерді Америка мен Еуропадағы мөлшерлемелермен салыстыратын болсақ, олар қанша жоғары?
– Американдық ипотека негізінен айнымалы мөлшерлемелерге негізделген және олар ФРЖ мөлшерлемесіне көбірек қатысты. Мысалы, қазір ФРЖ мөлшерлемені 5%-ға дейін көтеруде – бұл американдықтар үшін өте жоғары ипотекалық пайыздық мөлшерлемеге әкеледі. Ал біздің елде бұл мөлшерлеме бір деңгейде бекітілген – бұл 7% (индикативті мөлшерлеме), бірақ қазір ол жалпы алғанда 7%-дан сәл жоғары. «Отбасы банкі» ипотеканы 9 пайызбен берген кезде елде көптеген жанжалдар болды, бірақ іс жүзінде ол 18 пайыз болып шықты, себебі адам пәтер құнының барлық сомасынан пайыздық мөлшерлемемен есептелді, дегенмен адам алып кеткен. ипотека үшін қажетті соманың жартысы ғана. Иә, банк соманың 100%-ын резервте қалдырды, бірақ мен жеңілдікті құрылымдар тарапынан шығындар бойынша біраз жұмыс күтер едім.
Кішкентай асүйді қалай ыңғайлы және кең етуге болады: лайфхактар
Неліктен қазір Ресейде жеңілдетілген ипотека жаппай қысқартылуда?
– Солтүстік көршімізде қазір жеңілдетілген ипотека қысқарып жатыр, себебі бұл Ресей бюджетінің шығыс бөлігіне салмақ түсіреді. Жеңілдікті ипотеканың өзі маған қате болып көрінеді, өйткені халықтың әлеуметтік осал топтары болса, оларға жай ғана тегін пәтер берудің мәні бар. Алты баласы бар бір ана қымбат ипотеканы төлей алмайды, ол міндетті түрде бүкіл мерзім бойы және бірнеше рет қарызға батады, бұл өз кезегінде оған ғана емес, сонымен бірге барлық қаржылық модельдерге де күйзеліс тудырады. Сондықтан бұл санаттағы азаматтарға пәтерлер тегін берілуі керек – жеңілдіктер жойылып, пәтерлер белгілі бір аумақтарда емес, қарапайым үйлердің ішінде ғана таратылуы керек. Сондықтан жеңілдетілген ипотека бюджетке салмақ түсіріп, халық күйзеліске түседі деп есептеймін. Кезінде «Отбасы» нарығындағы үлесін арттыру үшін банк халықтың осал топтарына ғана емес, барлығына несие беруді ұсынған болатын. Ал қазір барлығы дерлік жеңілдетілген ипотека ала алады, бұл біздің барлығымыз халықтың әлеуметтік осал топтарына жататынымызды мемлекет мойындауының бір түрі немесе бұл жай ғана нарықтық қадам емес, жалпы кедейшілік осылай бүркеледі. .
