Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті бағалау – қарапайым азамат нені білуі керек
Бағалаушылар ұсынатын қызметтер тізімінің ішінде үйлерді, пәтерлерді және басқа да жылжымайтын мүлікті бағалау ең аз танымал. Дегенмен, жекешелендіру басталғаннан бері сұранысқа ие. Бүгінгі таңда бұл сала жеткілікті түрде жетілдірілмеген. Сондықтан клиенттер үшін де, бағалаушылар үшін де проблемалар туындау қаупі жоғары.
Қарағанды қаласының бағалаушылар палатасының мәліметінше, 98% жағдайда жылжымайтын мүлікті сараптау және бағалау жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып несие алумен байланысты. Қалған 2% сақтандыру объектісінің құнын анықтау қажет болғанда сатып алу-сату операцияларына түседі. Алматы мен астана әртүрлі статистиканы көрсетеді. Бұл қалаларда құрылыс нарығы дамыған, сондықтан үйлерді бағалау бірінші кезекте ірі құрылыс салушыларға қажет. Олар белгілі бір аумақта салынып жатқан баспананың бағасын негіздеу үшін, сондай-ақ оны нарықтағы бағамен теңестіру үшін жылжымайтын мүлікті бағалау агенттігіне жүгінеді.
Жылжымайтын мүлікті тапсырыс бойынша бағалау – зиянды құбылыстың бастаулары
Жылжымайтын мүлікті бағалау лицензияланған қызмет түрі болып табылады. Үкімет бағалауды өзін-өзі реттеуге көшу ниетіне қарамастан, әлі де лицензия қажет. Ол көптеген сұрақтарды тудырады. Мысалы, Қазақстанда лицензия тек 2 сала бойынша – «зияткерлік меншік» және «жылжымайтын мүлік және құрал-жабдықтар» бойынша берілетінін көпшілік атап өтеді. Жылжымайтын мүліктің жабдыққа ешқандай қатысы жоқ болса да. Бұл екі түрлі бағыт. Тағы бір мәселе – жылжымайтын мүлікті бағалау лицензиясы мерзімсіз. Яғни, мұндай қағазы бар, көп жыл жұмыс істемей, біліктілігін жоғалтқан адам заң бойынша әлі күнге дейін жылжымайтын мүлікті бағалаудың сарапшысы болып табылады.
Сонымен қатар, жеке тұлғаларға да, заңды тұлғаларға да лицензия алу қажеттілігі наразы. Бірақ, заң бойынша заңды тұлғада 2 жеке тұлға болуы керек. Бұл жерде жеке тұлғаларда рұқсат болса, заңды тұлғаға неліктен рұқсат алу керек деген сұрақ туындайды.
Тағы бір кемшілік бар – лицензияның бүкіл ел бойынша жарамдылығы. Қолданыстағы заңнамаға сәйкес, әрбір жылжымайтын мүлікті бағалаушы кез келген елді мекенге келіп, жергілікті жылжымайтын мүлік нарығын білмесе де өз қызметін дамыта алады. Төмен сапалы немесе теңшелген бағалаудың үлкен тәуекелдері бар.
Осылайша, Қазақстандағы бағалаушы мамандығы тек лицензияны талап етеді. Қазір нақты тұтынушылармен жұмыс істеу үшін лицензия жиі алынады. Бұл жағдай бәсекелестіктің күшеюіне әкелді. Бүгінгі таңда бағалаушылар клиенттердің кез келген шарттарымен келіседі, бұл тапсырыстық бағалаудың өркендеуіне әкеледі.
Банктерде заң жоқ
Әдетте, бағалау төтенше жағдайда ғана жүргізіледі. Соның бірі пәтерді банкке бағалау. Ипотекалық заңға сәйкес қарыз алушыға бағалаушы мен сақтандыру компаниясын таңдау құқығы беріледі. Дегенмен, іс жүзінде банктің өзі клиенттердің қызметтерін пайдалана алатын бағалау компанияларының тар шеңберін анықтайды. Әдетте адамдар банктің тілектерін орындап, дұрыс бағалаушыға барады. Кейбір қарыз алушылар бағалаушыны өздері таңдайды. Бірақ банк ұсынылған есепті қабылдамауы мүмкін. Бұл жағдайда несиені өңдеу кешіктірілуі мүмкін. Айта кетейік, монополияға қарсы агенттіктің банк мекемелеріне жүргізген аудиті бірқатар банктердің филиалдары мен нақты бағалау компаниялары арасында келісімнің барын растады.
Қарағандыда пәтерді бағалау үшін 1500-ден 15000 теңгеге дейін алады. Көптеген адамдар үшін тәуелсіз бағалау жылжымайтын мүлік – кезекті бюрократиялық кешігу. Сондықтан олар арзанырақ бағалаушы табуға тырысады. Дегенмен, тек тәуелсіз бағалаушылар немесе тіпті кеңсесі жоқ шағын фирмалар ең төменгі баға бойынша жұмыс істейді. Көбінесе мұндай жылжымайтын мүлікті бағалаушы жаңадан келген студент.
Ал, «Темірбанк» АҚ кез келген бағалаушының есебін заң талабына сай қабылдаймыз деп отыр. Бірақ банк қызметкерлерінің мүлікті тексеруімен бағалаушының есебіне сараптама әлі де қажет. Егер банк өзіне бейтаныс бағалаушыны кездестірсе, бірінші кезекте өңірлік палатадан осы компания бойынша тізілімнен үзінді көшірме сұрайды. Содан кейін есептің заңға сәйкестігі, сенімділігі, сәйкестігі және т.б. Қателер анықталған жағдайда құжат қайта қарауға жіберіледі.
банк мекемесі бағалау есебін қабылдамау құқығына назар аударады. Мұның бірнеше себептері бар:
– аймақтық бағалаушылар палатасының құрамында компанияның болмауы;
– бағалаушының жауапкершілігін сақтандыру шартының болмауы;
– бағалаушы фирманың мүліктің бұл түрін бағалауға лицензиясы жоқ.
Сондай-ақ, банк өкілдері жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, несие берудің ерекшеліктеріне тоқталды. Бірінші кезеңде ұсынылған мүліктің банктік талаптарға сәйкестігі тексеріледі. Әрі қарай бағалаушының есебі қаралады. Егер ескертулер болмаса, несие беру мәселесі шешіледі. Бағалау фирмаларына келетін болсақ, банк екі бағытта жұмыс істейді.
1. Банк бағалаудың клиенті ретінде әрекет етеді және осы қызмет үшін өз бетінше ақы төлейді. Бұл жағдайда тәуелсіз бағалаушыны өзі анықтайды.
2. Сметалық тапсырыстар банк клиенті. Ол компанияны таңдап, қызмет ақысын төлейді. Бұл жағдайда банк клиенттің таңдауын шектемейді.
Айта кету керек, несиелік өтінімді қарау және кепіл құнын анықтау кезінде банктер жеңілдік (дисконт) қолданады. Онда тәуекелдер бар. Пәтерлер үшін жеңілдік 10-30% аралығында. Мысалы, бағалаушы пәтердің нарықтық құнын $40 000 және банктік жеңілдікпен 20% береді. Сонда мүліктің кепіл құны $32 000 болады. Яғни, пәтерді кепілге алған несие сомасы 32 000 АҚШ долларынан аспайды.
Өзін-өзі реттеу перспективалары
Мемлекеттік бағдарлама бойынша 2020 жылға қарай бағалау қызметі өзін-өзі реттеуге көшуі тиіс. Палаталарға бағалаушыларды бақылау функциялары беріледі, ал палаталарды қадағалау әділет департаменттері ұсынған мемлекетте қалады. Осылайша, мемлекет реттеу құнын төмендетеді, палаталар тиімді реттеуші органға айналады және жылжымайтын мүлікті бағалау нарығын дамыта алады, бұл Қазақстандағы бағалаушы мамандығын байыпты етеді.
Бүгінгі таңда мемлекеттік органдар бағалаушыларды нормативті түрде бақылайды. Жылжымайтын мүлікті бағалау кәдімгі кәсіпкерлік қызмет болғандықтан, ол 3 жыл сайын тексеріледі. Ал кәсіпкер бұзбауы үшін, сырттан сигнал болмаса, қызметке араласуға болмайды, дейді Қарағанды облысы Әділет департаменті қызметкерлерінің бірі. Ол өзін-өзі реттеуді және әрбір өңірдің аумақтық жоспарының ерекшеліктерін ескеретін бірыңғай бағалау стандартын енгізуді қолдайды.
Шенеунік жылжымайтын мүлік базасының өзектілігі туралы да есеп береді. Олар оған БСН (заңды тұлға) және ЖСН (жеке тұлға) бойынша максималды ақпаратты енгізгісі келеді. Мәліметтер базасында ұсынылған ақпаратты мемлекеттік органдардың веб-сайтынан табуға болады. Бірақ ол үшін БСН немесе ЖСН білу керек.
Сарапшылар не кеңес береді?
1. Жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде оның нақты бағасын сатып алу-сату шартында көрсету маңызды. Бұл жылжымайтын мүліктің құнын сот арқылы өтеген жағдайда көмектеседі.
2. Бағалаушымен оның кеңсесінде келісім-шарт жасаған дұрыс.
3. Бағалаушы жергілікті палатада тіркелуі тиіс.
4. Жылжымайтын мүлiктi бағалауға бас лицензиясы немесе материалдық емес активтерге лицензиясы бар бағалаушының жалға алынған жер учаскелерiн бағалауға құқығы бар.
5. Бағаланатын мүлiктiң схемасы тiркеу куәлiгiне сәйкес болуға тиiс. Орналасуға енгізілген өзгерістер құжаттарда көрсетілуі керек. Бағалаушы қайта өңдеу фактісін көрсетуі керек.
Мүлік қалай бағаланады?
Бағалаудың 3 әдісі бар:
– салыстырмалы;
– пайдалы;
– қымбат.
Қарағандыдағы бағалаушылардың көпшілігі үйлерді немесе пәтерлерді бағалау қажет болғанда салыстырмалы әдісті пайдаланады. Дегенмен, жылжымайтын мүлікті бағалаудың мұндай тәртібі барлығына бірдей қолайлы емес. Өйткені, бағалаушылар газет ақпаратына сүйенеді. Бірақ газеттер көбіне жоғары бағамен жарнама береді. Бұл жылжымайтын мүлік агенттіктерімен айналысады. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік туралы хабарландыру жай ғана «үйрек» болуы мүмкін. Сондықтан, сатып алу-сату операциялары туралы нақты ақпаратпен таныспай, пәтерлерді бағалаушы олардың нақты құнын көрсете алмайды. Мәселе риэлторларға да, бағалаушыларға да қолжетімді болатын жылжымайтын мүліктің бірыңғай деректер базасы арқылы шешіледі. Алайда, мемлекеттік органдардың көмегінсіз оны қалыптастыру мүмкін емес.
