Пәтер сатып алу кезіндегі қауіпті сәттер

Тіпті Қазақстандағы экономикалық тұрақсыз жағдай да баспанаға сұранысты төмендеткен жоқ. Жеке пәтерге ие болғысы келетіндер көп, бірақ шаршы метрлердің саны мұндай қарқынмен өсіп жатқан жоқ. Сондықтан, өздеріне ұнаған пәтерді сатып алуға «уақыт тапқысы» келетін ниет өтініш берушілерді қырағылығына немқұрайлы қарап, алаяқтардың айла-шарғысына итермелейді.

Сақтандыру компанияларының бөліп төлеу жоспары

Қазақстан Республикасының аумағында сақтандыруды жүзеге асыру кезінде шаршы метрді алудың жаңа қызметі танымал болды. Пәтерді сатып алу үшін мұндай сақтандыру келесі әрекеттер схемасын қарастырады:

• полис шығарылады;
• пәтер іздейді
• бірінші төлем жасалады.

Содан кейін Ұлыбритания нысанды сатып алып, оны өз клиентіне қайта сатады. Сатып алушы кейіннен сатып алу мүмкіндігімен жалдау шартын жасайды. 10-30 жылдық жалдау және жарналардан кейін Ұлыбритания мүлікті өз клиентіне беруге және төлемдерді жүзеге асыру жылдарында жинақталған соманы қосымша аударуға уәде береді.

Тұрғын үйді сатып алу схемасы сатып алушының өмірін сақтандыру қажеттілігінен туындайды. Мұндай бағдарламаны Ұлыбританияның шетел капиталымен және Қазақстанда жұмыс істеуге лицензиясының жоқтығы ұсынған болатын. Қолданылған тәсіл Қазақстан Республикасында кәсіпкерлікті жүргізудің барлық ережелерін бұзды. Мұндай қызметтерді Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі берген лицензиясы бар резиденттер ұсына алады.

Маңызды! Қазақстан Республикасының заңнамасында сақтандыру ұйымдарының қызмет аясы нақты көрсетілген. Мұндай ұйымдардың жылжымайтын мүлікпен жұмыс істеуге құқығы жоқ.

Бір ғана қорытынды бар – сақтандыру компаниясымен проблемалар туындаған жағдайда сатып алушы мемлекеттен де, Ұлттық банктен де мәселені шешуге көмек ала алмайды.

Тұрғын үй кооперативтері VS қаржылық пирамидалар

Тұрғын үй сатып алу қызметтерін заңды схема бойынша жұмыс істейтін кооперативтер де ұсынады. Схема пәтер сатып алуға ниет білдірген азаматтардың белгілі бір санын біріктіруден, үй салуға және ғимаратты одан әрі күтіп ұстауға қатысудан тұрады.

Кооперативтің басқа мүшелерінің үлестері есебінен тұрғын үй алу схемалары қолданылады:

• акционер 10% жарна енгізеді;
• басқа акционерлерден де осындай жарна күтеді (шамамен 10-15 адам).

Бұл схемаға сәйкес, құрылыс кооперативтері үлескердің өзі тез арада шаршы метрлердің иесі болуы үшін тұрғын үй сатып алғысы келетін көптеген адамдарды тартуды талап етеді.

Нюанс! Жылжымайтын мүлікті сатып алу акционер емес, кооператив – коммерциялық компания. Сосын жалға беру негізінде өз клиенттерінің пайдалануына баспана береді.

Схема ай сайынғы шағын төлемдермен тартады. Сонымен қатар, үлескер таңдаған пәтерге құқықты 30 жылдан кейін ала алады – бұл факт емес.

Сарапшылар кірісті растауды қажет етпей, ипотекаға өтініш беру кезінде «тұңқырлар» туралы ескертеді. Операторлық компания міндетті түрде депозитке немесе үлкен артық төлемге қажеттілікпен өзін сақтандырады.

«Қара» риэлторлар

Потенциалды сатып алушылар арасында риэлторлық агенттіктердің қызметтері танымал. Сенімді өкілді және нағыз кәсіпқойды іздеу клиентті тұрғын үй опцияларын таңдау проблемаларынан құтқарып қана қоймайды, сонымен қатар алаяқтардың әрекетінен де қорғайды.

Жылжымайтын мүлік агенттігінің өкілімен алғашқы кездесуде сарапшылар мінез-құлықтағы келесі нюанстарға назар аударуды ұсынады:

• шарттық құжаттарға қол қойылғанға дейін негізсіз алдын ала төлем жасау;
• объект туралы ақпараттың болмауы және жылжымайтын мүлікке арналған құжаттардың жай-күйін білмеу;
• жарияланған фотосуреттердегі және объектінің нақты күйіндегі айырмашылықтар;
• сатылған объектілерді белсенді хабарландырулардың астында жариялау;
• мүліктің меншік иесімен кездесуді ұйымдастырудан бас тарту;
• төлем кезінде түпнұсқаның немесе куәландырылған құжаттардың болмауы.

Риэлтордың кеңсесіне қоңырау шалу арқылы риэлторды тексеру арқылы мұндай қиындықтардан аулақ бола аласыз. Егер субъект өзін-өзі жұмыспен қамтыса, онда ұялмаңыз – тиісті сертификатты сұраңыз. Келісімшартты қайта оқып шығыңыз және түсініксіз жерлерді табыңыз.

Тәжірибелі риэлтормен жұмыс істегенде сатып алушы Ғылым академиясы қызметкерінің кәсібилігін растайтын сертификаттармен және аттестациялармен таныса алады. Қажет болса, құжаттардың реттік нөмірлерін ОАРК мәліметтер базасы арқылы тексеруге және бұрынғы тұтынушылардың пікірлерін оқуға болады.

Жылжымайтын мүлікті заңды тазалыққа тексеру: не іздеу керек

Алаяқтардың ең көп саны қайталама жылжымайтын мүлік нарығында байқалады. Заңгерлер өтініш беруші тексеріп, осындай «әңгіме» бар пәтерді сатып алу-сату керек пе, соны шешуі керек негізгі ойларға назар аударады.

• Сатушының сату объектісіне және мұндай мүлікке құқыққа ықтимал ауыртпалықтардың жоқтығы туралы анықтама беруден бас тартуы.
• Жаңадан тіркелген құқық куәлігі бір жылдан аз.
• Мүлікті сату кезінде меншік иелерінің 3 жылға дейінгі мерзімге жиі ауысуы.
• Мәліметтер парағындағы мәліметтердің құқық белгілейтін құжаттардағы айғақтарға сәйкес келмеуі.
• Үшінші тұлғалардың объектіге қойылатын ауыртпалықтарды немесе талаптарды анықтау.
• Тіркелген және берілген құқық белгілейтін құжаттардағы келіспеушіліктер.
• Меншік құқығында тіркеу нөмірінің болмауы.
• Объектіге құжаттардың түпнұсқасын беруден бас тарту.
• Мұраға алынған немесе аукционда сатып алынған мүлік.
• Сот шешімі немесе жекешелендіру негізінде сатып алу арқылы қазіргі иесіне өткен пәтер.
• Нотариус қол қойған құқық белгілейтін құжаттардың тек телнұсқаларының болуы.
• Негізгі құжаттардағы түзетулер мен өшірулер.
• Сату процесіне сатушы тарапынан көптеген адамдар қатысады немесе иесінің өзі неврологиялық проблемалары бар, есірткі проблемалары бар немесе алкоголизммен ауырады.
• Барлық манипуляцияларды сенімді адам жасайды.
• Паспортқа қатысты мәселелер, қайта жоспарлау жүргізілмеген немесе үй-жайлардың өлшемдері бойынша келіспеушіліктер бар.
• Шаршы метрлердің төмен құны және иесінің «тез сатуға» деген ұмтылысы.
• Сатушының жұбайының мүлкін манипуляциялауға рұқсаттың болмауы.
• Мүлік сатушы да қатысатын сот істерінде.
• Сатушының шарттық құжаттарда объектінің құнын әдейі төмендету туралы ұсынысы.
• Нысан төтенше жағдай болып саналады.

Акционерлер үшін қауіптер

Бірінші фактор – құрылыс салушыдан құрылысқа рұқсаттардың болуымен байланысты проблемалар. Мердігерлердің сапасыз жұмысы, нысанда кемшіліктердің болуы да мәселе. «Мұздатылған» құрылыс немесе пайдалануға беру мерзімін кейінге қалдыру құрылыс салушылар тәжірибесінде де кездеседі.

Әзірлеушілермен қауіпті келісімшарттар

Сұрақ балама, алдын ала келісім-шарттарға, цессияларға қатысты. Мәміле жарамсыз деп танылса да, сатып алушыға ақшаны қайтару мәселесін шешу қиын болады, өйткені мұндай жағдайларда әзірлеушінің мүлкі қамауға алынады.

Тұрғын үйді дұрыс рәсімделген рұқсаттары бар сенімді компаниялардан сатып алу ұсынылады. Осы мақсатта Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі тарапынан кооперативтік үйлерді емес, мемлекет мүлкін сату бағдарламасы ашылды.

Мемлекеттік бағдарламаның ең жақсы нұсқалары емес

Бюджеттiк пәтерлердiң көбеюiне ұмтылып, Қазақстан Республикасында мемлекет айналысқан жаңа құрылыстардың сапасы нашарлады. Мұндай нысандардағы технологиялардың сақталуын бақылау 2014 жылдан бастап ғана күшейтілді. Бұған дейін салынған тұрғын үй кешендері жақсы әрлеумен, сенімді шатырмен немесе жертөлемен ерекшеленбейді. Бұл ретте орналасу және инженерлік коммуникациялар өз деңгейінде қалды. Қызмет мерзімі бойынша мұндай үйлер де қайта қарауды қажет етеді. Сондықтан мемлекеттік бағдарлама бойынша баспана алу да даулы күйінде қалып отыр.