Жылжымайтын мүлік сот ісін жүргізу нысанасы болған кездегі мәмілелерге қатысу ерекшеліктері
Жылжымайтын мүлікке қатысты даулар даулардың ең көп тараған түрлерінің бірі болып табылады. Жеңілген тарап қандай да бір жолмен қаржылық шығындарды көтереді, сондықтан сатып алушы мәміле жасамас бұрын сот ісін жүргізу нысанасы болып табылатын жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату туралы екі рет ойлануы керек. Мұны істеу үшін сатып алушы оған ықтимал салдарды бағалауы керек, сондай-ақ жақсы және жаман жақтарын таразылауы керек.
Мұндай мәмілелерге қатысудың ерекшелігі – сатып алушы ол үшін барлық ықтимал тәуекелдерді білуі керек. Бұл мақалада сарапшылар Artyushenko & Partners заң фирмасы негізгілерін ашып береді.
Мәміленің жарамсыздығы
Даулы мүлікпен мәмілелерге қатысудың негізгі тәуекелі соттың мәмілені жарамсыз деп тануы және мәміленің жарамсыздығы салдарын қолдану мүмкіндігінде.
Сот тәжірибесіне сүйенсек, азаматтық-құқықтық даудың ең көп тараған түрі мәмілелерді даулау болып табылады.
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне (бұдан әрі – Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі) сәйкес сот жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесін мынадай жағдайларда жарамсыз деп тануы мүмкін:
- Мәміле Қазақстан Республикасы заңнамасының талаптарына сәйкес келмесе;
- Мәміле қажетті рұқсатсыз немесе оның әрекет ету мерзімі өткеннен кейін жасалған;
- Мәміле жосықсыз бәсекелестік мақсаттарын көздейді немесе іскерлік этика талаптарын бұзады;
- Мәмілені кәмелетке толмаған (14 жасқа толмаған), 14 жасқа толған кәмелетке толмаған адам заңды өкілдерінің келісімінсіз жасаған;
- Мәмілені әрекетке қабілетсіз немесе әрекет қабілеттілігі шектеулі адам жасаған;
- Мәмілені оның аяқталу сәтінде өзінің іс-әрекетінің мәнін түсіне алмайтын немесе оны басқара алмайтын күйде болған адам жасаған;
- Мәміле адасу салдарынан немесе алдаудың, күш көрсетудің, қорқытудың әсерінен жасалған;
- Мәміле құлдықта, яғни. өздері үшін өте қолайсыз жағдайларда ауыр жағдайлардың жиынтығы нәтижесінде жасалған;
- Мәміле бір тараптың өкілі мен екінші тарап арасындағы зиянды келісімнің нәтижесінде жасалған;
- Мәмілені заңды тұлға қызметтің мақсаттарына, құрылтай құжаттарына қайшы келетін немесе жарғылық құзыретті бұза отырып жасаған.
Жоғарыда аталған негіздер мәмілелердің барлық түрлеріне ортақ. Егер тек жылжымайтын мүлікке қатысты мәмілелерді алатын болсақ, онда Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінде көрсетілген негіздердің көпшілігі жылжымайтын мүлікке қатысты ерекше, оқшауланған жағдайлар болып табылады. Мысалы, бұл әрекетке қабілетсіз, кәмелетке толмаған адам жасаған мәміле, іскерлік этика талаптарын бұзу және т.б.
Жылжымайтын мүлікпен жасалған мәмілені жарамсыз деп тану үшін ең көп таралған негіз оның Қазақстан Республикасы заңнамасының талаптарына сәйкес келмеуі болып табылады.
Егер мәміле заңға сәйкес келмесе, бұл мәміле азаматтық құқықтар мен міндеттердің туындауына, өзгеруіне немесе тоқтатылуына, атап айтқанда, жылжымайтын мүлікке меншік құқығының пайда болуына негіз бола алмайды.
Сот тәжірибесінде жұбайының келісімінсіз жылжымайтын мүлікті иеліктен айыруға шағымдану туралы талап арыздар жиі кездеседі.
Төменде талқыланатын жылжымайтын мүлікке қатысты талапты қамтамасыз ету бойынша сот шаралар қабылдаған жағдайларды қоспағанда, заң белсенді сот ісін жүргізу болған жағдайда да жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауға тыйым салмайды.
Дегенмен, мұндай мәмілелерді сақтықпен жасаған жөн, өйткені істі шешудің 100% нәтижесін ешкім болжай алмайды. Әрине, даулар әртүрлі: коммуналдық төлемдер бойынша қарыздарды өндіріп алудан меншік құқығын талап етпес бұрын.
Егер жылжымайтын мүлікке меншік құқығын даулау туралы дау туындаса және сот мәмілені жарамсыз деп таныса, онда оған жарамсыздық салдары қолданылады, ол мәміле бойынша алынған барлық нәрсені қайтарудан тұрады, яғни. қалпына келтіру түріндегі салдар.
Сонымен, Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 157-1-бабының 3-тармағына сәйкес Мәміле жарамсыз болса, тараптардың әрқайсысы мәміле бойынша алынғанның барлығын басқаға қайтаруға міндеттіжәне заттай қайтару мүмкін болмаған жағдайда (оның ішінде алынған затпен көрсетілген кезде). мүлікті пайдалану, орындалған жұмыс немесе көрсетілген қызмет) – егер мәміленің жарамсыз болуының өзге салдары көзделмесе, қайтарылатын мүліктің құнын, мүлікті пайдалану құнын, орындалған жұмыстарды немесе көрсетілген қызметтерді ақшалай нысанда өтеу. осы Кодекспен немесе Қазақстан Республикасының өзге де заңнамалық актілерімен
Мәмілені жарамсыз деп тану үшін негіздер болған жағдайда, мәміленің жарамсыздығы ол жасалған кезден бастап туындайды, мұндай мәміле ешқандай құқықтық салдарларды тудырмайды.
Айта кету керек, мәміле (реституция) бойынша алынған барлық нәрсені қайтару оның жарамсыз болуының жалғыз салдары емес. Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының «Мәмілелерді жарамсыз деп тану және соттардың олардың жарамсыздығы салдарын қолдануының кейбір мәселелері туралы» нормативтік қаулысында мәміле жарамсыз болуының өзге де салдары осы Кодекстің 4 және тармақтарында көзделгені түсіндіріледі. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 157-бабының 5-бабы (тәркілеу), 260-бабының (ақтау) және өзге де нормалары.
Виндикация меншік құқығын қорғау болып табылады және меншік иесінің мүлікті бөтеннің заңсыз иеленуінен өндіріп алуынан көрінеді. Мысалы, мәміле болса жасауға құқығы жоқ адам жасаған болса, онда жарамсыздықтың салдары нақты ақтау түрінде болады.
Соттар әрбір нақты жағдайда мүлікті иеліктен айыру туралы мәміленің өтеулі немесе өтеусіз жасалғанын, сатып алушының адал немесе арам ниетте жасалғанын, мүлікті оның еркіне немесе оның еркіне қарсы иеленушінің иелігінде қалдырғанын анықтайды.
Әрине, мүлік сот ісін жүргізудің нысанасы болған кезде сатып алушының мәмілелерге қатысуы өте қауіпті. Жауапкершіліктен жалтару үшін жосықсыз меншік иесі жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілелерін қасақана жасасуы мүмкін екенін есте ұстаған жөн.
Қамаудың болуы
Егер сот талқылауының нысанасы жылжымайтын мүлік болса, онда көп жағдайда дауды қозғаушы тарап соттан мүлікті тыйым салу арқылы талапты қамтамасыз етуді сұрайды. Бұл тарапқа даудың сотта қаралған уақыт ішінде мүлікті үшінші тұлғаларға иеліктен шығаруға болмайтынына кепілдік береді.
Іс жүзінде, егер дау меншік құқығын даулауға немесе мүлікті бөлуге байланысты болса, соттар тараптың талап қоюды қамтамасыз ету туралы талаптарын мүлікке тыйым салу арқылы қанағаттандырады. Бұл дау шешілмейінше, меншік иесі өз мүлкіне билік ете алмайды деген сөз.
Сотпен тағайындалған қамауға алу ауыртпалық ретінде құқықтық кадастрға тіркеледі. Егер сатып алушы мүлікті ауыртпалықпен сатып алса, ол ауыртпалық түскенге дейін мұндай мүлікке меншік құқығын тіркей алмайды. жойылмайды.
Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 155-бабының 1-тармағына сәйкес Заң актілеріне сәйкес міндетті мемлекеттік немесе өзге де тіркелуге жататын мәмілелер, егер заңнамалық актілерде өзгеше көзделмесе, тіркелген сәттен бастап аяқталды деп есептеледі. Тіркеуден бас тарту жазбаша түрде жасалуы тиіс және тек заң талаптарының бұзылуына сілтеме жасай отырып ғана мүмкін болады.
Мүлікке меншік құқығы міндетті мемлекеттік тіркеуге жатады. Тиісінше, қамауға алу болса, мүлік есепке алынбайды, ал мәміле жасалмаған болып есептеледі.
Заңды талаптардың болуы
Жылжымайтын мүлікке талап қою фактісінің өзі заңды талап ретінде құқықтық кадастрда тіркелуі мүмкін.
Сонымен, «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы» Қазақстан Республикасы Заңының 1-бабының 13) тармағына сәйкес заңды талаптар – үшінші тұлғалардың қарсылығын немесе жылжымайтын мүлік құқығына қызығушылықты көрсететін заңды фактілер.
Қазақстан Республикасы Заңының 53-бабының 1-тармағына сәйкес «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы»Мүдделі тұлғалардың өтініші бойынша заңды талаптар, оның ішінде талап арыз беру фактісі, сот актілеріне шағымдану немесе наразылық білдіру, жер учаскесін алып қою туралы шешім, депозит туралы шарт (түбіртек), алдын ала жасалған келісім-шарт және басқа да фактілер.
Заңды талап ауыртпалық емес, яғни. меншік иесінің өз мүлкіне билік ету құқығына әсер етпейді, бұл жылжымайтын мүлікті еркін иеліктен шығару мүмкіндігін білдіреді. Талап тек ақпараттық сипатта, мүлікке мүдделі тұлғаларға осы мүлікке қатысты дау бар екенін көрсететіндей.
Тәжірибеде, сот талқылауынан кейін тіркеуші органға талап арызды тіркеуге өтініш берген адам оны қайтарып алуды ұмытады. Жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) туралы куәлікте бұл талап көрсетіледі және кейінгі мәмілелерде әлеуетті сатып алушының мұндай жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы шешіміне әсер етуі мүмкін.
Өкінішке орай, «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы» Қазақстан Республикасының Заңында заңды талаптарды жою тәртібі. Тәжірибеге сүйене отырып, заңды талап оны жүктеген адамның өтініші бойынша кері қайтарып алынады. Егер адам заңды талапты кері қайтарып алу туралы өтініш беруден бас тартса, ол сот шешімі бойынша кері қайтарып алынуы мүмкін.
