Үлестік құрылыс туралы заңға соңғы өзгерістер

Салынып жатқан тұрғын үйден пәтер сатып алу – тиімді әрекет, бірақ әрқашан қауіпсіз емес. Кейде үлескерлер нақты пәтерлердің орнына тек уәделер алған.

2006 жылғы Бірлескен құрылыс туралы заңның тетіктері үй сатып алушыларды тұрғын үй алаяқтарынан қорғай алмады. Адал емес құрылыс салушылар заңнамада олқылықтар тауып, міндеттемелерін орындамай үлескерлердің қаражатын алаяқтық жолмен тартып алуды жалғастырған. Осы жағдайларға байланысты Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы жаңа заңы бекітілді. Ол ресми түрде 2016 жылдың қазан айында күшіне енді. Қабылданған түзетулер құрылыс салушы компаниялардың өз үлескерлері алдындағы жауапкершілігінің деңгейін арттыруы тиіс.

2017 жылы сатып алушылар үшін кепілдіктер

• Елестердiң қаражаты кепiлдiктердi алғаннан кейiн алынады

Кепілдік беру қоры үлестік тұрғын үй құрылысы қатынастарының жаңа қатысушысы болып табылады. Қор «Бәйтерек» ҰБХ құрамына кіреді. Бұл орган мемлекеттік орган болып табылады және үлескерлердің мүдделерін заңды түрде қорғауға қызмет етеді.

Құрылыс салушы сатып алушылардан қаражат жинай алуы үшін ол тек бір құрылыс жобасында жұмыс істейтін арнайы уәкілетті компания құруға міндетті – бұл бір учаскеде бірнеше үй болуы мүмкін. Үй/үй салу үшін құрылыс салушы мен оның компаниясы Кепілдік қорына өтініш беріп, тиісті шарт жасасуы керек. Құрылыс салушы өз өкілеттігін берген компания Қормен келісім бойынша жер учаскесін және аяқталмаған құрылыс нысанын кепілге береді. Сондай-ақ құрылыс салушымен жарғылық капиталдың үлестерін кепілге беру шарты жасалады.

өзгерістер, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заңға енгізілген, сатып алушыларға кепілдіктер беру: шарттарға қол қойғаннан кейін уәкілетті компания үлескерлермен тиісті шарттар жасасуға және олардың қаражатын құрылысқа пайдалануға құқылы. Енді әзірлеушіге ЖАО-дан үлескерлерден қаржы тартуға рұқсат қажет емес.

• Улестик курылыс жане екинши денгейли банктер

Бұл қатынастар схемасында құрылыс компаниясы мен үлескерлерден басқа, басқа контрагент – екінші деңгейлі банк пайда болады. Уәкілетті компания мен әзірлеушінің өзі оның қызметіне жүгінеді. Бекітілгеннен кейін банк инжинирингтік компаниямен келісімге қол қояды, ал құрылыс салушы сатып алушы-акционерлерден қаражат алуға рұқсат алу үшін ЖАО-ға жүгінеді. Осы ресми процедуралардан кейін уәкілетті фирма салымшылардан банктік шот арқылы қаражат алады. Екінші деңгейлі банк үлескерлерге ақшаны ғимараттың қаңқасы салынғаннан кейін ғана жібереді.

Бұл жағдайда құрылысқа рұқсаты бар компания жерді иеленуге немесе жалға алуға міндетті. Бұл мүлік үлескерлердің кепілі болып табылады және ғимаратты салу кезінде проблемалар туындаған жағдайда банк жерді сат. Түскен қаражат акционерлер арасында бөлінеді. Фирма сатып алушыға өз үлесін берген кезде кепіл өз күшін жояды.

• Құрылыс қаңқасының құрылысын аяқтау жане ұлыстық қатысу шартына қол қою.

Үйдің қаңқасын салуға компанияның қаражаты тартылған соң, уәкілетті компания мен құрылыс салушы сатып алушылардың ақшасын пайдалануға әкімдіктен тікелей рұқсат алады. Қазақстандағы үлестік құрылыс құрылыс салушының ең қымбат бөлігін (қаңқасын) өзіне алуын қамтамасыз етеді және мұны жылжымайтын мүлік нарығындағы ірі ойыншылар ғана жасай алады.

Қазақстандағы әзірлеушілерге қойылатын талаптарды күшейту

Қор арқылы сатып алушы-акционерлердің қаражатын тартатын құрылыс компаниясы келесі талаптарды орындауы тиіс:

• мердігер/тапсырыс беруші ретінде жұмыс тәжірибесі – кемінде 3 жыл; салынған ауданы – 18 мың ш.м. және одан да көп астанада және ірі қалаларда және 9 мың ш.м. басқа аймақтарда;
• соңғы екі жылда шығын болмаған;
• үй пайдалануға берілгенге дейін қарыз және меншікті инвестициялар арасындағы коэффициент 7-ден аспауы керек.

Үлескерлерден үшінші жолмен қаражат тартқысы келетін құрылыс салушылар үшін тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу бұдан да қатаң талаптарға сай болуы керек. Республикалық маңызы бар қалаларда кемінде 60 ш.м. тұрғын алаңы, ал басқа аймақтарда 30 мың шаршы метрден.

Жоспарсыз әзірлеушілер үшін бос орындар қалды ма?

Үлестік құрылысқа қатысу туралы заңның да осал тұстары бар – құрылыс салушы компанияның басқа тәсілдермен қаржыландыруды тарту үшін белгіленген жауапкершілігі жоқ. Тыйым салуды бұзған жағдайда жосықсыз фирманы жауапкершілікке тарту мүмкіндігі іс жүзінде жоқ.

Ресми статистикаға сәйкес, 2008-09 жылдары тек 4 компания үлескерлерден қаражат тартуға лицензия ала алған. Бұл заң тетіктерінің өз деңгейінде жұмыс істемейтінін көрсетеді. Барлық дерлік құрылыс салушылар үлескерлерден қаражат алуға тырысты, алайда, үлестік қатысу шарты арқылы емес, инвестициялық келісімдер мен алдын ала келісімдер бойынша.

Кейбір сарапшылар жаңа құрылыс туралы заң әлі де үлескерлер үшін тәуекелдерді азайта алмайтынымен келіседі. Егер әзірлеуші ​​белгіленгенді айналып өтіп, қаражат жинаса оны жауапқа тарту қиын.

Әзірлеушілердің пікірі

«Лея» құрылыс компаниясы , жылжымайтын мүлік құрылысы саласында 25 жылдан бері жұмыс істеп келе жатқан (бас мердігер және тапсырыс беруші қызметін атқарған) жаңашылдықтарды оң деп есептейді. Әрине, заңнама құрылыс салушыларға талапты күшейте түсті, бірақ сонымен бірге нарықты жосықсыз құрылыс компанияларынан құтқарады. Инновацияның қолайсыз аспектілерінен – ​​бір шаршы метрдің құнын арттыру ықтималдығы. Дегенмен, кейбір сарапшылар жаңа ғимараттарда жылжымайтын мүлік бағасының өсу динамикасы болмайды деп есептейді.

Облыстық құрылыс салушы компаниялар қауымдастығының басшысы жаңа шарттар бойынша үй салуға үлестік қатысу компаниялардың жылжымайтын мүлік нарығынан жаппай кетуіне әкелмейді деп санайды. Әзірлеушілердің заңнамалық деңгейде белгіленген әрекеттерінің алгоритмі тек нарықтық қатынастардың жосықсыз қатысушыларын қуып шығарады.

Жаңа заң, Құрылыс салушылар қауымдастығының пікірінше, тұрғын үй құрылысы қарқынының артуына алып келеді. Бұл да халықтың жұмыспен қамтылуын арттырып, баспана кезегіндегі шиеленісті сейілтіп, жалпы облыстың әлеуметтік-экономикалық жағдайына оң әсерін тигізеді.